深圳工商铺市况

1深圳工商铺市场解析美联物业美联物业深圳市场研究部深圳市场研究部20201010.1.1112市场风向市场风向前景展望前景展望市况速递市况速递380680-48934-41230229572-4347930682264983177032222-60000-40000-2000002000040000600008000010000001-0504-0507-0510-0501-0604-0607-0610-0601-0704-0707-0710-0701-0804-0807-0810-0801-0904-0907-0910-0901-1004-1007-1010-10单位：平方米-21000-14000-70000700014000210002800035000单位：元/平方米当期消化量成交均价1387362600080000消耗存量，写字楼市场进入成熟周期数据来源：深圳市国土资源和房产管理局、美联物业（深圳）市场研究部注：当期消化量=当期新增供应量-当期销售量410年12月196.7(36446)07年12月162.37(30085)09年1月115.72(21441)10年12月143.3(149.59)09年1月91.51(95.52)08年5月127.76(133.34)02040608010012014016018020022001/0703/0705/0707/0709/0711/0701/0803/0805/0807/0809/0811/0801/0903/0905/0907/0909/0911/0901/1003/1005/1007/1009/1011/10(01/07=100)价格指数租金指数二手甲级写字楼价格、租金齐齐上涨+62.37%-28.73%+69.98%+56.61%-28.37%+27.76%数据来源：美联物业（深圳）市场研究部5数据来源：深圳市国土资源和房产管理局、美联物业（深圳）市场研究部供应＞需求，一手商铺市场仍在成长阶段-40000-2000002000040000600008000010000012000014000016000001-0505-0509-0501-0605-0609-0601-0705-0709-0701-0805-0809-0801-0905-0909-0901-1005-1009-10单位：平方米-10000-50000500010000150002000025000300003500040000单位：元/平方米当期消化量418713m2718168m2362369m2400572m2200667m2252650m2252978m2309223m2154836m2292940m284675m2116340m2均价趋势线上半年新增供应量下半年新增供应量注：当期消化量=当期新增供应量-当期销售量，文中红色数字为预测值25049638556135010000200003000040000500006000001/0703/0705/0707/0709/0711/0701/0803/0805/0807/0809/0811/0801/0903/0905/0907/0909/0911/0901/1003/1005/1007/1009/1011/10单位：元/平方米050100150200250300单位：元/平方米月二手商铺均价二手商铺租金2007-7-10《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》商业限外令正式实施2010-5-6《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》商业限外令恢复执行2008-9-15美国第四大投行雷曼兄弟宣布申请破产保护2009-11-17《关于香港人购买的商铺写字楼的紧急通知》商业限外令取消二手商铺价格上涨速度快，租金趋稳数据来源：美联物业（深圳）市场研究部注：文中红色数字为预测值7市场风向市场风向前景展望前景展望市况速递市况速递8万科保利中海富力万科80%做住宅的定位不变，其余20%将开发持有型物业，预计未来3年内万科将建成220万平米商业配套。凯德目前持有商业地产面积超过100万平方米，并且计划到2012年将商用物业面积继续增加到300万平方米，其投资总额将占到总投资的30%，这意味着商业地产投资至少接近300亿元。现拥有香港中国海外大厦、广州东山广场、深圳中海大厦、北京中海广场、北京中海地产大厦、广州锦城大厦等商用物业，其在建商业物业面积超过150万平方米。此次楼市新政打击的对象是中低端住宅投资客，对于高端住宅和商业地产来说影响不大。目前在富力开发和销售的项目中，商业项目是最主要的。深圳来福士是凯德置地在华南的首个来福士项目，也是在国内的第6个。至此，凯德置地在华来福士项目已占集团的3/4。未来，凯德置地将促进来福士落子中国的更多城市。金地金地集团表示今年土地投入的计划中，就有20%的资金会投向商业项目，商业地产的开发和运作将成为未来金地一个重要战略规划。开发商转战商业地产突破房市困局数据来源：美联物业（深圳）市场研究部90%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%01-0903-0905-0907-0909-0911-0901-1003-1005-1007-1009-1011-10当月自持比例当月销售比例写字楼自持比例商用物业开发商自持比例增加（1）数据来源：美联物业（深圳）市场研究部0%20%40%60%80%100%01-0903-0905-0907-0909-0911-0901-1003-1005-1007-1009-1011-10当月自持比例当月销售比例商铺自持比例10商用物业开发商自持比例增加（2）：写字楼自持量巨大，超过可售面积的7倍3.6万m2福田车公庙NEO企业大道主楼5.8万m2宝安中心区国际西岸中心56.7万m2合计10万m2福田车公庙东海国际中心一期13万m2福田中心区卓越世纪中心1号楼4.3万m2福田中心区大中华国际金融中心A座20万m2罗湖地王片区京基金融中心大厦整栋面积所在区域物业名称数据来源：美联物业（深圳）市场研究部自持面积/可售面积=56.7/8≈7倍11市场风向市场风向前景展望前景展望市况速递市况速递12利息高企，中国吸引外资，或推高工商铺价格2010年11月2日+0.25%2010年12月7日4.75%澳洲2010年11月19日:维持不变2010年12月7日1%加拿大2010年11月3日:维持不变2010年12月14日0-0.25%美国2010年11月4日:维持不变2010年12月9日0.5%英国2010年11月4日:维持不变2010年12月2日1%欧元区2010年11月5日:维持不变2010年12月21日0-0.1%日本2010年10月20日+0.25%？5.56%中国上次利息变动下次议息时间当前利率国家中央银行数据来源：昆仑国际、美联物业（深圳）市场研究部13通胀预期：流动性过剩局面仍将持续3.063.644.179.577.507.002.171.900.501.291.841.7302468101220002001200220032004200520062007200820092010*2011*万亿元0.0740.2580.1840.1130.0760.0990.08200.050.10.150.20.250.32004200520062007200820092010万亿元全国银行年度新增贷款深圳银行年度新增贷款129.50%128.32%数据来源：国家统计局、深圳统计年鉴14-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%01/0705/0709/0701/0805/0809/0801/0905/0909/0901/1005/1009/10全国CPI写字楼租金回报率商用物业租金回报率跑赢CPI深圳市写字楼租金回报率与CPI走势图数据来源：国家统计局、美联物业（深圳）市场研究部-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%01/0705/0709/0701/0805/0809/0801/0905/0909/0901/1005/1009/10全国CPI商铺租金回报率深圳市商铺租金回报率与CPI走势图CPI预警线15看跌限制1.1倍5成二套住宅看涨看跌价格风险成本支持限购政策1倍利率5成限贷首付工商铺三套住宅工商铺VS.住宅：信贷政策更优，风险更低数据来源：美联物业（深圳）市场研究部163.06%4.98%6.76%4.93%4.27%0%1%2%3%4%5%6%7%8%01/0703/0705/0707/0709/0711/0701/0803/0805/0807/0809/0811/0801/0903/0905/0907/0909/0911/0901/1003/1005/1007/1009/1011/10住宅写字楼商铺工商铺VS.住宅：投资回报更优，整体高约2%数据来源：美联物业（深圳）市场研究部172008年1月-《深圳市人民政府关于加快总部经济发展的若干意见》；2008年4月2008年9月-《关于进一步解放思想学习追赶世界先进城市的决定》-《关于加快总部经济发展的若干意见实施细则（试行）》2009年8月-《深圳市企业总部用地用房配置管理办法（试行）》深圳市政府连发四个文件支持总部经济建设在规划利好及总部经济的促动下，未来各CBD开建占地约100万㎡，总建筑面积约500万㎡。18建立三级城市中心体系，包括2个城市主中心、5个城市副中心，8个组团中心。2个城市主中心，即福田-罗湖中心和前海中心。•福田-罗湖中心，包括福田中心区和罗湖中心区，主要发展市级行政、文化、商务等职能。•前海中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域性生产性服务业与总经济。数据来源：深圳城市规划委员会政策支持：规划利好19总部经济——福田CBD在建将建物业18栋,合计占地15.57万㎡,建筑面积184.4万㎡，除荣超国际、嘉里建设广场二期及深交所新大楼外，其它15栋均为总部企业所有。这些企业以银行、保险、证券为主，另有通讯、能源等总部企业。20总部经济——南山商业文化中心南山商业文化：核心区位于后海大道、后海滨路和海德三道、海德一道之间，占地约30公顷。商业面积万18.39㎡，办公面积35.88万㎡，文化展览面积7.62万㎡，酒店面积4.3万㎡21总部经济——南油CBD广盛源MALL（拟建）占地3.62万㎡总建面26.48万㎡来福士广场（拟建）占地13万㎡总建面46万㎡总投资62亿南油大厦（拟改造）占地2.95万㎡南油文化广场(拟建)占地3.62万㎡总建面26.48万㎡汉京国际（在售）占地0.53万㎡总建面4.59万㎡22总部经济——宝安CBD核心区，主要由商务办公区及核心商业区组成。商务办公区位于中央绿轴西侧，共有高档商务办公楼规划占地约60万平方米，建筑面积约180万平方米。23政策支持：深港一体化2008年12月《珠江三角洲地区发展规划纲要（2008-2020）》深圳成为国家综合配套改革试验区。2009年5月《深圳市综合配套改革总体方案》2010年4月《粤港合作框架协议》深港五大中心：金融中心、物流中心、贸易中心、创新中心和国际文化创意中心。实施皇岗口岸出入境大厅、文锦渡口岸旅检大楼改扩建工程；建设港珠澳大桥配套口岸，规划建设广深港铁路客运专线配套口岸；规划建设深港西部快速轨道配套口岸；推进莲塘／香园围口岸规划与建设。241852982243030000600009000012000015000001/0703/0705/0707/0709/0711/0701/0803/0805/0807/0809/0811/0801/0903/0905/0907/0909/0911/0901/1003/1005/1007/1009/10SZ甲级写字楼价格(人民币/平方米)HK甲级写字楼价格(港币/平方米)135744140158港/深≈4.4倍港/深≈4.7倍3504129190港/深≈4倍深