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阳信项目组2018年7月阳信地区7月份市场监测报告CONTENTS目录1234政策环境监测房地产市场监控重点项目分析土地市场分析开发商进驻情况56开发商维护商机信息7第一部分政策环境监测政策环境本地居民购买新建商品房和二手住房取得产权证书2年后方可上市交易。非本地居民购房限制转让时间不少于3年。山东省滨州市2017年6月滨州市人民政府办公室下发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》:通知中明确指出，住宅用地竞价方式主要采取“限房价、竞地价”或“限地价、竞自持面积”等方式，严防高价地扰乱市场预期；加强新建商品房销售监管，全面落实新建商品房销售价格申报制度，严格实行商品房明码标价管理，营造公开、透明的房地产市场价格秩序，合理定价、一房一价、一套一标，一次性公开全部销售房源。住房成交量高、房价稳控压力大的县（区），实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年。政策环境供热管网覆盖的区域内，房产企业需提前铺设集中供暖的管道，预计19年能够实施集中供暖山东省滨州市2017年12月滨州市住建局下发《滨州市供热条例》:条例中指出：在供热管网覆盖的区域内，不得新建分散燃煤供热锅炉；新建住宅小区实施供热的，必须按照规划要求和有关规定配套建设供热经营设施（包括供热管网、换热系统、温度调控和热计量装置），由供热企业负责投资、设计、建设、维护和管理。房地产开发企业应当协调配合供热经营设施的建设资金，并入城市基础设施配套费，由房地产开发企业按照规定缴纳，专供用于供热经营设施的投资建设。政策环境政府对出租商品住房的开发商提供资金贷款支持。山东省滨州市2018年6月滨州市人民政府办公室下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》:意见中指出：鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，支持房地产开发企业改变经营方式，拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励房地产开发企业出租库存商品住房，对于房地产开发企业将已竣工的库存商品住房用于出租经营的，金融机构可给予流动资金贷款等方面的支持。金融环境为贯彻中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位和省委省政府相关部署，支持职工自住性购房需求，抑制投资投机性购房和房价过快增长，从全市房地产市场实际出发，滨州市对住房公积金使用政策进行了调整。2017年8月调整首付比例：申请使用住房公积金贷款购买首套房的首付款比例不得低于30%，最高可贷比例不得超过房屋主体价值的70%；购买第二套房的首付款比例不得低于40%，最高可贷比例不得超过房屋主体价值的60%；购买第二套房的贷款利率，不得低于同期首套住房公积金个人住房利率的1.1倍；不得向已经两次使用住房公积金贷款的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。首套房商贷利率上调15%，二套房的贷款利率上浮为30%。17年调整首套房首付款比例为30%；18年商贷利率上浮15%。金融环境对个人信用报告记载贷款连续3期以上或累计6期以上、信用卡10期以上逾期记录的，不予受理公积金贷款。山东省滨州市2018年5月滨州市住房公积金管理中心下发《关于调整住房公积金提取、贷款有关政策的通知》:通知中指出：取消职工本人及其配偶、直系亲属患九种重病造成家庭生活特别困难提取公积金支付医疗费的政策；取消信用贷款政策；有稳定的职业和收入，无不良征信记录，有偿还贷款本息能力的职工在申请公积金贷款时，由房屋作为抵押的，可不再选择担保人或担保公司担保方式；对个人信用报告记载贷款连续3期或以上或累计6期以上、信用卡10期以上逾期记录的，职工在申请公积金贷款时，一律不予受理。第二部分房产市场监测以幸福河为界，在售项目主要集中在幸福河以东的新城区，竞争激烈主要卖点：大盘+大品牌+好户型+好环境+强营销九龙湖1号5600元龙湖国际社区5600元旭岳名都5300元美茵堡5550元齐诚园预计售价6000元水邑华庭5300元东郡阳城4900元保集澜郡6500元阳城花园5250元幸福里碧桂园市场分析交运花园4900元禾政园以幸福河为界，在售项目主要集中在幸福河以东的新城区，竞争激烈主要卖点：大盘+大品牌+好户型+好环境+强营销九龙湖1号5600元龙湖国际社区5600元旭岳名都5300元美茵堡5550元齐诚园预计售价6000元水邑华庭5300元东郡阳城4900元保集澜郡6500元阳城花园5250元幸福里碧桂园市场分析交运花园4900元禾政园17年全年阳信整体销售量约3000套，全年提价1500元；项目名称美茵堡旭岳名都东方星座观澜国际阳城花园恒兴幸福城中兴帝景苑东郡明珠水邑华庭九龙湖1号龙湖国际社区合计销售套数3002455201202808010010020033852027954400353043003300455054004700590051005900美茵堡阳城花园多层恒兴幸福城九龙湖1号龙湖国际叠墅持销项目2017年售价对比4月在售均价12月在售均价11%9%19%4%10%3%3%3%7%12%19%阳信县2017年市场销售量对比美茵堡旭岳名都东方星座观澜国际阳城花园恒兴幸福城中兴帝景苑东郡明珠水邑华庭九龙湖1号龙湖国际社区项目名称美茵堡旭岳名都水邑华庭阳城花园中兴帝景苑东郡明珠九龙湖1号龙湖国际社区合计销售面积（㎡）35280438002400027258092803590041990241060销售套数（套）25232016019619582663251805市场均价（元/㎡）545054505300525060005770555056002018年上半年阳信共销售面积241060㎡，1800套，均价自4900至5600元近半年市场供求变化表现月份1月2月3月4月5月6月7月销售面积(㎡）29435140253002037455389103961034385销售套数（套）243164251303300291261均价（元/㎡）4900505052005280535054605500月度销售排名主力项目月均销量接近，销冠龙湖国际社区月销50套成交均价5550元排名7月份项目销售排名6月份项目销售排名项目名称成交面积成交套数成交均价项目名称成交面积成交套数成交均价（万㎡）（套）（元/㎡）（万㎡）（套）（元/㎡）1龙湖国际社区0.62505550九龙湖1号0.685155002美茵堡0.58425550龙湖国际社区0.614754503九龙湖1号0.52395500旭岳名都0.564353004旭岳名都0.49455450美茵堡0.663954505阳城花园0.32235250阳城花园0.372752006禾正园0.22195600禾正园0.232056007交运花园0.1195100交运花园0.161351008中兴帝景苑0.1146000中兴帝景苑0.1836000合计2.97233/合计3.45260/成交房源分布市场主力楼盘为龙湖国际社区、九龙湖1号、美茵堡、旭岳名都四个项目，成交面积段集中在100-160㎡，其中旭岳名都100㎡及九龙湖1号106㎡三室去化速度最快龙湖国际社区18%九龙湖1号15%东郡明珠3%旭岳名都19%阳城花园11%美茵堡14%水邑华庭9%禾政园5%交运花园4%观澜国际1%恒兴幸福城0%中兴·帝景苑1%中兴·齐诚园0%保集澜郡0%东方星座0%观澜国际0%主流市场成交项目分析94-100㎡6%100-120㎡18%120-130㎡8%130-140㎡44%140-160㎡22%160㎡及以上2%去化房源面积段对比市场存量目前市场主流项目存货量共8396套，下半年推货共2362套项目名称项目在售情况加推情况整盘情况剩余货量(套）在售均价（元/㎡）月均销量（套）预计加推时间预计加推货量（套）预计加推价格（元/㎡）整盘货量（套)已售货量（套）已推未售货量（套）剩余未推货量（套）水邑华庭305380302018年8月220550076432230442旭岳名都1605450502018年9月3005500296814582201510美茵堡305550302018年10月20855001688124830440阳城花园1105250252018年10月1485300968668110300禾正园565700152018年11月9258002181265692交运花园164900102018年11月100500050627616230九龙湖1号405600452018年8月16757002423161340810龙湖国际社区705600502018年8月300580034281235942193齐诚园新项目2018年10月15658001796暂无/1796保集澜郡新项目2018年10月5776500577暂无/577合计///2362/8396在售项目加推、前期售罄项目后期地块开发、新项目入市、新地块土拍等决定18年下半年供货集中、竞争加剧；市场抢夺客户严重。推售分析18年下半年大量供货集中在9月份之后9月8月10月11月12月旭岳名都美茵堡保集澜郡水邑华庭滚动开发，8月加推约100套9月份后预计加推约300套二期收尾销售预计10月份推售4栋208套新项目入市前期宣传蓄客预计最早10月首开577套一期销售收尾下半年二期入市加推约200套阳城花园7月14日加推40套洋房9月至年底推售60套洋房+88套小高层7月齐诚园新项目入市前期宣传蓄客预计10月份开盘约156套面积分析阳信市场在售主流面积段集中在120-160平米；100以下100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-200水邑华庭旭岳名都美茵宝阳城花园禾正园交运花园九龙湖1号龙湖国际社区齐诚园保集澜郡1451802001001281401602001491601801251311679610711312513312912313114016094128135190125115135155165125142180市场主流面积段98总价分析阳信在售项目总价低价58万，高价110万；市场主流价格80-100万总价区间市场主流价格区间开盘监测7月市场暂无开盘项目本月市场开盘情况项目名称开盘时间开盘楼栋推售房源认筹数量去化套数解筹率去化率阳信市场自17年开始销售速度大于工程进度，除阳城花园、禾正园、交运花园等项目采取蓄客开盘形式销售外，其他项目多为持销项目；持销项目加推或开盘，均采用短蓄短开形式，多数没有认筹及开盘仪式；市场小结以幸福河为界，阳信主流发展方向往东部新城区发展，在售项目主要集中在新城区；17年全年阳信县销售约3000套，全年提价1500元左右；2018年上半年阳信共销售面积241060㎡，1800套，均价自4900至5600元；市场存量：目前市场主流项目在售剩余约550套，存货量共8396套，下半年预计推货共2262套，18年供应量较去年相比增加1500套；7月份销冠项目龙湖国际社区月销50套，成交均价5550元；18年下半年大量供货集中在9月份之后；阳信市场主流面积段为120-160平米；市场主流总价区间在80-100万之间；阳信7月无新开盘项目，受市场环境影响，多数项目不采用开盘活动加推房源；第三部分重点项目监测重点项目量价表现1月2月3月4月5月6月7月龙湖国际社区售价4950502352005250535054005600销量30266556514750九龙湖1号售价5000505052005300535054005600销量21153863395139旭岳名都售价5050510051505200527053505450销量40203380664345阳城花园售价/480051505150515052505300销量/633027232723美茵堡售价5100510052005300535054505550销量25183532413942水邑华庭售价5200520052005200520052005380销量100253515101010阳信销售以龙湖