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2019年宝鸡市商业市场分析报告宝鸡市大商业市场竞争现状分析本商业项目区域与其它商圈之间商业竞争优劣势圈—经二路商圈特点以及商业项目可能发展的规模，初步确定可辐射全市的区域性具竞争力商业商业项目的发展目标，分别确定本商业项目竞争区域及竞争分析要点如右表。商业商业项目名汇购物商城银座广场聚丰时代广场华通商厦宝鸡人民商场聚丰天下汇购物中心新世纪购物中心宝鸡商场现有大型商业开元商城百合新天地城市·新天地聚丰·大城际新城国际广场21345宝鸡市大商业市场竞争现状主要竞争区域及商业项目商业商业项目现有大型商业位于繁华的经二路中商圈，坐落在经二路与汉中路的交界处，虽然人民商场的建筑层数不多，但由于没有高建筑物的遮挡，使商业项目的可视性好商业项目设置在文化路与汉中路口公交车站之间，从两个车站距离至商业项目都约需8分钟的步行路程，便利性佳；但由于配套停车只能依靠地面停车位，有限的停车位将对自驾车消费者造成不便人民商场中低档次百货定位与周边的聚丰天下汇购物广场、银座购物广场、名汇购物商场国贸广场形成差异化竞争多年的经营已培养了一部分忠诚的消费群体，在消费者心目中有信誉、质量保证；与本案的距离点评经二路141号经二路2019年4月装修后重新开业14,000平方米B1－L5（L6-L7由天上人间洗浴投资2,000万加建，合同期限为20年）约2,300平方米位置主入口开业时间商业建筑面积商业楼层单层营业面积本商业项目人民商场宝鸡市大商业市场竞争现状宝鸡人民商场动线设计店铺规划动线设计较繁杂，主动线设计迂回，存在着许多动线死角形成附动线循环区,告位置为客户提供良好展示面，但由于新旧广告牌的替换不够及时，空置的广告牌对商场的外立面造成不良的外观影响，直接影响了商业项目的整体形象；室内装修符合商场中低档次的定位，虽然不豪华，但道路宽敞、灯光明亮，能够为消费者营造一个舒适的购物环境B1有一台独立手扶电梯直达；L1-5层采用了一组双向手扶电梯相连接；L6-L7洗浴中心设置独立的垂直电梯到达，让购物者与到洗浴中心的消费者分流，也解决了商场的营业时间与洗浴中心的经营时间不一样的矛盾外装修内装修电梯店铺主要是标准半开放式及开放式店铺设=计；店铺后区规划存在很多死角，很多店铺的可达性和可视性较差，降低了商业价值,动线迂回，整体指引不清晰存在着多个死角位商场的展示面佳，但由于新旧广告牌的更换不及时，对商场的外观有影响商场内部内部通道宽敞，购物环境舒适虽然垂直运输工具设置不多，但能够照顾到消费者的购物需求。点评内部主动线皮具电器楼梯化妆品街铺黄街金铺珠宝钟表宝鸡市大商业市场竞争现状宝鸡人民商场租金上有优惠，月租7万平均350元/平中低档次的定位与目前宝鸡市消费者的消费承受能力相适应，并且能够和区域内其他中档、中高档百货形成差异性竞争，获得各自的生存空间；由于商业项目以中低档次作为定位，商业项目内大部分品牌都是以国内三四线为主，知名度不高。项目内经营的最好的要数美特斯邦威、以纯等等。现时，中低档次的产品销售虽然能够迎合现时宝鸡消费者购物需求，但随着宝鸡商业的发展，中高档次的消费需求日渐增长，人民商场在首层业态规划上来看，业态设置过多，予消费者规划混乱的感觉，影响商业项目的档次与形象；点评中低档百货宝鸡市中低收入市民以国内中低档品牌为主纯租金鄂尔多斯–每月营业额约8万元整体97%宝鸡人民商场商场经营多年，在消费者心中已形成良好的社会及商业形象，有信誉保证，一部分消费者对其具备一定的忠诚度。在商业市场上具备相当市场定位目标客户品牌组合合作模式参考营业额入住率管理公司约350-500元/平方米/月（波涛眼镜200平方米。由于此客户是商场的老客户，L1约200-300元/平方米/月约300-350元/平方米/月约350-400元/平方米/月约400-450元/平方米/月L5L4L3L2租金由于属于商户投资加建，因此免收租金20元/平方米/月楼层L7L6宝鸡市大商业市场竞争现状宝鸡人民商场宝鸡市大商业市场竞争现状宝鸡人民商场平面图L1建楼梯电器皮具化妆品钟表黄金珠宝街铺街铺设银行金饰宝鸡市大商业市场竞争现状宝鸡人民商场运动平面图L2宝鸡市大商业市场竞争现状宝鸡人民商场平面图L3宝鸡市大商业市场竞争现状宝鸡人民商场平面图L4宝鸡市大商业市场竞争现状宝鸡人民商场平面图L5宝鸡人民商场宝鸡市大商业市场竞争现状经二路2019年9月10日20,000平方米B1－L6约2500平方米0.5公里位于经二路北侧，经二路与新开路交汇处西北侧。沿经二路沿街展示面较开阔，面前有约30米×80米广场（包括人行道可供停车）。新开路为商业步行街，两旁均设有街铺连通经一路，可顺利引导经一路客流交通便利性与经二路的其他商场能够有效共享。主入口开业时间商业建筑面积商业楼层单层营业面积与本案的距离点评经二路与新开路交界处位置名汇购物商城宝鸡市大商业市场竞争现状名汇购物商场店铺规划展示面被中国平安的展示广告牌占据，而且该广告牌颜色鲜艳。沿经二路临街面的广告牌旁设有红色的本商业项目名称，但是字体较小，难以吸引人注意。内部装修简单，楼层较低，灯光布置不理想。各商铺有自己的门面特色。设置1台电梯停L6，L1-L5每层设有1组扶梯。首层动线设计复杂，多分支动线。中间铺位严重遮挡视线。使得中空附近的铺位得不到充分展示。首层多位临街店铺，除了三富百货外，均不向商场内连通。二层三层主打女性特色服饰及女装鞋，拟全部转变为女性服饰，打造以女性消费者为主的主题商场。外装修内装修电梯动线设计商业项目外立面名称设置不抢眼，给不相关的商家占据了最有利的展示面。首层商铺开间小，经营商业项目混乱。灯光布置不理想，走道间隔较窄，使消费者感到压抑。内部装修无特色，各商家绝大多数为个体经营者，商铺形象难以统一。点评内部主动线三福百货饰品中空工艺品化妆品化妆品宝鸡市大商业市场竞争现状名汇购物商场定位以年轻女性购物商场为主除首层和二层有少量国内二线品牌商户外，其他楼层均为个体经营者。商品缺乏吸引力，档次比仅经一路稍高，是经二路上定位低端的购物中心。商铺首层正在分割销售，带5年租约。期满后由业主自行选择是否继续由经营公司托管。由此带来的潜在商场经营风险不容忽视。首层的临街铺面积较大而且不连通商场内部，造成商场首层内面积窄小。首层商场内商家杂乱，没有统一规划管理，缺乏品牌商家。点评中低档购物中心宝鸡市中下收入人群，学生国内二线品牌，个体经营商家纯租金，百货扣点11％-12％四楼成熟男士服饰（个体商家）月营业额12,000-15,000元B1-L4：100％，L5:40%,L6:100%陕西鑫旺置业有限公司市场定位目标客户品牌组合合作模式参考营业额入住率管理公司楼层业态分布娱乐KTV妇婴用品，美容男装女性服饰女性服饰、鞋类化妆品，珠宝，百货电子游艺厅楼层L6L5L4L3L2L1B1宝鸡市大商业市场竞争现状名汇购物商场宝鸡市大商业市场竞争现状名汇购物商场平面图L1三福百货街铺饰品中空工艺品街铺街铺街铺化妆品宝鸡市大商业市场竞争现状名汇购物商场女士服饰女士服饰平面图L2宝鸡市大商业市场竞争现状名汇购物商场商场二期时尚潮流女装时尚潮流女装内衣区内衣区美容平面图L3宝鸡市大商业市场竞争现状名汇购物商场玩具、其他玩具、其他牛仔区箱包外贸休闲区商场二期军品区平面图L4宝鸡市大商业市场竞争现状名汇购物商场商场二期床品、童装、玩具服装特色店服装美容特色店平面图L5名汇购物商场宝鸡市大商业市场竞争现状B1-L6可视性极强，位于经二路黄金商圈核心位置商业楼层可视性正对经二路与汉中路交汇处交通十字路口主入口2019年9月24日无/纯百货商业商业项目开业时间配套设施交通网络完善，可达性强，私家车、出租车与11条公交线路直达商业项目聚丰集团可达性营运商聚丰天下汇位于宝鸡黄金商业圈的核心位置，坐拥经二路成熟商业气围旺盛人气，拥有优越地理位置，可视性极佳交通便利，商业项目主入口正对主干道经二路与汉中路交汇处交通十字路口，出租车与私家车可直达商业项目商业项目可视性极佳，拥有极优的临街展示面与对外广告牌，有利于品牌商品的对外展示与广告宣传由于可供自驾消费者使用的停车位较少，致使部分消费者随意把车辆停留在人行道中，使商业项目周边环境较混乱，不能做到人车分流汉中路方向由于缺乏有效管理，任意让地报摊小贩人士随便摆卖，给商业项目整体形象与档次造成影响点评宝鸡市经二路与汉中交汇处西南角位置二路经一路经二路经二路建路经汉中路红旗路建国路西凤路建国路汉中路红旗路中山西路中山中路中山东路宝鸡市大商业市场竞争现状聚丰天下汇商业项目B区商铺展示面较差，因A区商铺只向南侧开门面，若消费者于手扶电梯位置是看不到该区商铺的商业项目主人流动线以中庭以南区域，简单、清晰，容易让消费者观看到商铺北侧设有一附动线，以帮助引导人流进入该区域内通道基本在3米宽度，由于商业项目平面长，且于动线设计上缺乏考虑停顿点，容易使消费者造成购物疲劳动线设计L1-L6层中庭南侧商铺均以开放式店铺为主，以有利于展示产品与提高南边累线商圈的可视性与商业介值；中庭北侧商铺则以购物中心店中店形式设计，虽突破了传统百货固有风格，但由于受建筑硬件影响，以致减弱了最北端商铺的展示性店铺规划各层中庭东西两侧均设有两组四部手扶电梯，两部垂直梯及一部货梯电梯25,000平方米4.5米以独特、醒目的主出入口圆柱形外立设计配以玻璃幕墙，于建筑形态上已给予人新鲜、现代与过目不忘的印象，也是现时宝鸡商业市场上最独具特色的商业商业项目商场营业面积层高外装修内装修单独纯百货商场形态配以特色的圆柱形主出入口玻璃幕墙设计，凸显商业项目独特性与时尚的品位形象拥有优越的展示面与足够使用的户外广告位置，满足品牌租户的需求内部人流动线设计较简单，店铺整体可视性较好，但由于动线设计过长且缺乏停顿点，因此容易造成消费疲劳点评标准平面图内部主动线内部附动线中庭AB开放式柜台，减少遮挡最南侧商铺的展示精品式百货店中店设计，内部装修精致、时尚，国内一、二品牌可按其各自特有的装修风格进行独立装修商业项目每层均有各自的主题，因此于装修风格上也有各异，如L5层的运动主题楼层，无论公共区域装修还是商铺独立装修都以运动场作为装修蓝本，通道更布置有起跑线以突出运动主题宝鸡市大商业市场竞争现状聚丰天下汇中高档：集国内一、二线与港式时尚潮流品牌于一体，现为宝鸡市当地经营档次最高、最精品的百货之一宝鸡市中高收入人群、政府高官与企事业单位行政负责人等杰克琼斯、七匹狼、金利来、百丽集团、班尼路、生活几何、九牧王、马克华菲、依恋、艾维、百家好、盛世运动、以纯、美特斯邦威、多样屋、七色龙动漫城、隆泰电子，等等化妆品区：扣点：20%(含最低销售额)；其他楼层：纯租金B1–人民币100-105元/月L1–人民币500-550元/月L2–人民币400-450元/月L3–人民币300元/月L4–人民币200元/月L5–人民币160元/月L6–人民币110元/月市场定位目标客户品牌代表合作模式租金水平(建筑面积)隆泰电子–2,500平方米，租金–人民币250万元/年(约人民币83元/平方米/月)首层KingCoffee右侧商铺–70平方米，租金–人民币45万元/年(约人民币535元/平方米/月)聚丰集团定位清晰，目标客户的明确，定位为宝鸡市内最具特色、档次与品味的精品式百货公司，以国内一、二线与港资品牌为主体，搭建全新的品牌结构，引入现在最受宝鸡居民欢迎的品牌租金水平为宝鸡市百货商场中最高但最大的缺点是商业项目门面首层商铺除了麦当劳位置外其余商铺与负一层东侧商铺均已卖散，这些小业主只看重租金收益，引入了一些与百货商铺不相配的业态与个体小租户，以致使商业项目首层门面业态布局上较混乱，甚至不符合商业项目本身中高档次精品百货的定位与形象租金成交案例管理公司点评商业项目内部虽以纯租金金形式与品牌租户合作，但仍采用传统百货中一直沿用的统一收银模式经营。所有销售款项统一交到商业项目管理公司中后，每7天便将销售款返还到商家的账户中由于商业项目首层门面商铺与负一层小商铺是卖散，因此采用各自独立收款方式，但仍由聚丰天下汇统一管理，该部分商