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1..过去十年澳洲房产市场是否经历了一段美好的时光？从如上的图表我们得知答案：是。过去十年每年的房价几乎都没有出现负增长。这意味着，房价只有上涨或保持稳定。澳洲平均每年房价上涨约8%。澳洲经济能良性运转与其健康的房产市场和人们较强的还款能力密切相关。低失业率，适度利率，人口持续增长和贷款政策等表现了澳洲经济强劲，这为过去十年健康的房产市场打下了坚定的基础。过去已确定的房屋价格和年度百分比变化。长期平均线2因此，基于现在澳洲健康的经济，投资澳洲房产风险低而回报率高。至于我们所说的回报相比过去几年的股市的表现又如何呢？从上面的图表可以得知：从1988年至今租金回报加上房产自身增值收益更胜于股市回报。股票市场与房产投资（住屋回报和住屋贷款）回报大比拼价格调整贷款租赁回报和证券市价增值ASX200指数3房产回报如此之高是由于过去几年供需严重不平衡。房产的供求情况房产每个家庭不同人的变化净移民净人口增长预测部分4入境移民净数在2009年达到了顶峰预测部分5过去十年各州的住宅房产需求量：各州住宅房产短缺量如下：潜在需求-年度平均值（千）住宅生效日期（千）潜在需求-2008平均值（千）2008年9月到2013、2014年6房产成交量和家庭贷款数据显示了房产需求急剧上涨住宅股份不足（六月份）澳洲房屋贷款市场总贷款结算7空置率至2007年以来创历史最低，而且还在下降将近1%。过去30年平均空置率为2.9%，供求关系前所未有的紧张。供求十分紧张的租赁市场家庭房屋空置率低纪录平均值8低空置率的原因除了供求关系不平衡之外，还有一个原因就是国家经济的健康运转，更多的人搬出原住房子单独生活。由于低失业率更多的年轻人有能力搬离他们的父母家自立生活，而失业率更是在2008年2月创33年历史最低。仍然接近一代低点失业率9更重要的一个因素是现在的投资客选择投资的时候会着重考虑在这个国家做生意或投资是否安全。过去十年免于恐怖主义的威胁意义重大。10信任度大跌澳洲银行商业投资信心指数9.11恐怖袭击11过去14年的按揭利息，商业银行票据利率以及CPI参见如下图表，可以看出按揭利率创低伴随着低通货膨胀率，这就是经济良性增长的最好标志。随着全球越来越多的投资客对澳大利亚的经济充满信心，越来越多的海外人士及按揭利率房产变动利率商业银行结算（90天）12当地人购买澳大利亚房产用以投资。从如下图表可以看出从1991年住宅房产贷款所占比例越来越高，2004年达到最高，总贷款中投资房产贷款比例占45%。让我们看一下过去几年悉尼的一些数据。至1986年以前供求的趋势及供应缺口。根据如下图表，从2008年悉尼的供应缺口到达了一个非常高的水平而且将继续上升。澳洲房产投资的住宅接待比例总房产经济的份额悉尼房产每年潜在的需求、供求和股票亏本13从1995年至今及今后的新完工的公寓参见如下数据：因此，别无他选，住宅空置率创新低约1%。预测部分悉尼新完工公寓14为了确保有稳定的居所，加上低利率的优势，越来越多的人购买房产而不是租房。从如下的图表可以看出2009年贷款偿还和租金的差距微乎其微。悉尼住宅空置率悉尼每周按揭还款VS租赁152005年四年的情况是供应太多，从2007年到现在再次供应不足并预告未来出租的物业将会严重不足。中价位租金稳定上涨并预告未来5年会更快上涨。因此中价位物业从过去到未来一直都是上涨趋势。出租供求情况潜在供求供大于求潜在需求供求预测悉尼中价位两房型单位出租情况16过去几年3大城市的租金回报波动很大。她们都有租金回报最高的时期。预告从2009年墨尔本租金回报将会有一个高峰并胜于其余两个城市，达到6.8%左右。过去到目前新完工公寓趋势：预测悉尼中价位单位价格情况租金收益率指标17类似悉尼，除2001年至2006年，可以从如下图表看出其他年份出租物业供应不足并从2008年缺口扩大。墨尔本新完工公寓IMA地区出租供求被取消的短期出租房产实际出租供求实际租屋人需求潜在租屋人需求18因此过去16年，租金逐渐上涨，然而，墨尔本的租金急剧上涨超过悉尼。未来七年租金将上涨45%。同样，墨尔本中价物业的价格趋势也会和其他租金一样上涨。由于墨尔本有更受人们欢迎的土地和房屋打包，我们可以参考如下图表列出的土预测墨尔本中价位两房型单位出租情况预测墨尔本中价位两房型单位价格19地走势：最后我们研究的一个城市是布里斯班，新完工的物业情况与悉尼一样创新低。从2007年以来，出租物业严重不足将来也不会有太大的改善。剩余的土地价值评估布里斯班新完工的物业情况20从2002年以来，3个城市的租金上升斜率急剧加大。IBA地区的出租供需情况预测布里斯班中价位两房型单位出租情况21毫无疑问，2003年的房价戏剧性上涨。2005年房价更上涨了28%。总而言之：过去历史为证，无论您选择澳大利亚哪个城市的房产作为投资，都将会给您带来高额的资金回报，以此确保自住业主和投资客从来都不会遭受损失！！预测布里斯班中价位两房型单位出租情况