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1石家庄市农村信用社信贷业务防控操作风险手册一、个人住房按揭贷款风险点：虚假按揭风险、借款人风险（如：因为个人住房按揭贷款的期限很长，借款人由于失业、健康等原因很可能导致收入支出波动性增大，这将严重影响借款人的还款能力）、抵押物风险、贷款资产的流动性风险和利率风险。风险表现及识别：1．调查报告内容与实际不符，档案资料均无借款人家庭资产相关证明。参照《河北省农村信用社个人住房贷款操作流程(一手房)》（冀信联发[【2008】63号）规定，第十三条贷前调查其中包括：借款人及家庭主要财产和收入情况。2．住房按揭贷款合作企业保证金未实行专户保管。参照《若干问题的请示》（冀信联贷字【2015】7号）第一条要求，石家庄市联社按发放购房贷款余额的5%作为保证金存在乙方在甲方开立的保证金专用账户。3．商业用房按揭贷款无竣工验收合格证明。参照《河北省农村信用社个人商业用房贷款操作流程》规定，贷款拟购的商业用房应为竣工验收合格的现房。4．商业用房首付比例低于50%。参照《河北省农村信用社个人商业用房贷款操作流程》规定，商业用房购房贷款首付比例不得低于50%，期限不得超过10年。5．住房按揭贷款苜付款未入联社监管账户。参照《河北省农村信用社个人住房贷款操作流程（一手房）》（冀信联发【2008】63号）要求，第二阶段→（二）贷前调查→贷前调查内容包括：借款人是否已支付规定比例以上的首付款，并存入开发商在经办联社开立的售房专用账户上。6．购房合同非房管局备案合同文本及抵押物未按规定办理登记或预登记。参照《冀信联贷字【2015】7号》规定，由县级行社自主选择备案制或预登记。7．个人购房未办理房屋保险。参照（冀信联贷字【2015】7号）规定，由县级行社根据合作情况自主选择是否办理房屋保险。8．还款来源系公司代还或一人代还。参照《河北省农村信用社个人住房贷款操作流程（一手房）》（冀信联发【2008】63号）规定，第十三条贷前调查其中包括：借款人申请借款金额及期限是否与家庭收人、还款能力相符等。9．住房按揭贷款逾期三期以上未扣收保证金。参照《河北省农村信用社个人住房贷款操作流程（一手房）》（冀信联发【2008】63号）要求，第二阶段→第（九）贷后管理→第5条违约贷款的催收与处理。《个人住房贷款管理办法》（冀信联发【2008】63号）第二十九条，出现下列情况之一的，经办联社有权终止借款合同，有权提前收回已发放借款，并行使抵（质）押权或／和要求保证人承担保证责任，有权宣布借款人与农村信用社签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。10．开发资质过期且不符合规定条件。2参照《河北省农村信用社个人住房贷款操作流程（一手房）》（冀信联发【2008】63号）要求，受理申请需要提供的房地产开发公司的资料，其中包括：开发资质证书。11．发商对外担保存在不良贷款记录。参照《河北省农村信用社个人住房贷款操作流程（一手房）》（冀信联发【2008】63号）要求，受理申请→公司资料→房地产开发经历及业绩，禁止向有欺诈经营行为或业绩不佳的开发商开发的楼盘提供个人住房贷款。防控措施。1．贷前对借款人及家庭主要财产和收人情况做好调查，借款人申请借款金额及期限是否与家庭收入、还款能力相符等。2．对发放购房贷款余额的5%作为保证金存在乙方在甲方开立的保证金专3．贷款拟购的商业用房应为竣工验收合格的现房。4．严格执行商业用房购房贷款首付比例不得低于50%，期限不得超过10年。5．为防范一房二卖、假按揭，必须使用房管局制式合同，并在房管局办理备案制或预登记手续。6．参照（冀信联贷字[2015]7号）规定，由县级行社根据合作情况自主选择是否办理房屋保险。7．借款人连续3期未按期归还贷款本息，客户经理要约见客户或上门催收，督促客户落实可行的还款计划；借款人连续3次或累计6次未按期归还贷款本息时，信用社依法处理抵押物；违约贷款的其他处理方式，其中包括：依法追索保证人的连带责任。《个人住房贷款管理办法》（冀信联发[2008]63号）第二十九条，出现下列情况之一的，经办联社有权终止借款合同，有权提前收回已发放借款，并行使抵（质）押权或／和要求保证人承担保证责任，有权宣布借款人与农村信用社签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。8．房地产开发公司需要提供开发资质证书的资料。开发商资质针对的是开发性贷款，非按揭要求，但开发资质级别涉及开发能力及经验，按揭贷款主要风险为：建设风险、信用风险、销售风险、筹资风险、资金监管风险（防止资金挪用）等。9．禁止向有欺诈经营行为或业绩不佳的开发商开发的楼盘提供个人住房贷款。违规责任：《河北省农村信用社员工违规违纪行为处理暂行办法》第四十一条信贷业务调查过程中，未按规定对信贷业务的合泫性、安全性、盈利性等情况进行调查或调查失实的；未按规定核实抵（质）押物、质押权利及保证人情况，造成担保合同无效或保证人、抵（质）押物、质押权利不具备担保条件的，，给予有关责任人员调离岗位、经济处罚或警告至记过处分；情节严重的，给予记大过至撤职处分。第五十三条信贷经营管理过程中有下列行为之一的，给予有关责任人员经济处罚；情节严重的，给予警告至记大过处分：（四）对到（逾）期贷款未按规定发出《到（逾）期贷款催收通知书》或办理其他手续的；弄虚作假，代借款人、担保人在催收通知书上签字的；（七）抵、质押物未按规定办理保险、公证并登记的；第五十五条信贷经营管理过程中有下列行为之一的，给予有关责任人员记过至开除处分；（二）未按规定办理担保手续，导致担保无效的。案例分析：借款人张××，2014年11月6日办理住房按揭贷款996万元，石家庄市×××房地产开放有限公司出具首付款凭证记载首付款1615.17万元，入账日期2014年11月4日，而该公司在信用社资金监管账户上未存人该笔存款。3二、汽车按揭贷款风险点：与经销商盲目合作，对其担保能力分析评价不够，目前大量民营私办的经销商将车辆挂靠其他经销商，借款人认为是租赁经销商的汽车，没有形成同银行的债权债务关系的意识，存在较大的风险隐患；贷前调查、贷中审查、贷后管理，流于形式，存在较大风险。风险表现及识别：1．汽车销售单位与汽车经销商不符。参照《石家庄市农村信用社个人商用汽车按揭贷款操作规程》第十七条规定：第十七条对个人汽车按揭贷款实行动态管理，并建立汽车经销商担保合作的退出机制。出现下列情况之一的，应暂停或停止发放该经销商担保的个人汽车按揭贷款：3、经销商提供虚假资料、发生骗贷、套贷等信用风险和经营管理风险的事项、信用等级下降等，严重影响担保代偿能力的。2．跨区发放汽车按揭贷款。参照《石家庄市农村信用社个人商用汽车按揭贷款操作规程》第五条规定：个人商用汽车按揭贷款对象为农村信用社辖区内有购车需求的白然人。3．针对借款人资信未实地调查。参照《石家庄市农村信用社个人商用汽车按揭贷款操作规程》第二十二条规定：（三）调查借款申请人资产负债情况。重点调查借款申请人存款、房屋、汽车等主要资产构成及其真实性，是否已抵押等；除银行和信用社贷款外是否有其他民间借贷；资产负债比例是否超过60%。《河北省农村信用社个人贷款实施办法（试行）》第十九条规定：尽职调查的主要内容包括：核实借款申请人、担保人身份；借款人、担保人的居住地、所在单位情况、资信状况、资产负债情况；借款人收入或经营项目状况；第二十条规定，尽职调查以实地调查为主，间接调查为辅，采用现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。开展尽职调查时，调查人员必须严格执行面谈制度，做好相关记录并留档。4．假发票（主车、挂车）、增值税发票汽车购置价格高于保单汽车购置价格、购车增值税发票与网上查询金额不符。参照《石家庄市农村信用社个人商用汽车按揭贷款操作规程》第十七条规定：第十七条对个人汽车按揭贷款实行动态管理，并建立汽车经销商担保合作的退出机制。出现下列情况之一的，应暂停或停止发放该经销商担保的个人汽车按揭贷款：3、经销商提供虚假资料、发生骗贷、套贷等信用风险和经营管理风险的事项、信用等级下降等，严重影响担保代偿能力的。第二十二条贷款调查规定：（四）所购车辆价格与当地同行业的市场价格是否相符。核查方法为：查询网络、同借款申请人面谈、与汽贸公司《汽车品牌、型号、价格表》核实，同类车型首保购置价进行比较。如所购车辆价格高于以上所查询的最低价格10%的，由汽贸公司提供书面说明，随同调查资料一并上报审查。第二十六条贷后管理规定：（4）贷款发放次月，通过发票开出省国税局网站查询，核实发票真实性，并将发票价格与保险单新车购置价对比。经核查为假发票的，自即日起中止与汽贸商业务合作，并追回所放贷款；如发票价格高于保险单新车购置价10%的（含），应向汽车经销商核实情况，同时书面上报部门经理，重新核定货款额度，追回贷款超额部分。贷后检查要形成报告，报告中必须明确的贷后检查的意见及风险防控措施。5．超额度发放贷款、汽车购置税计人购车价款。参照《河北省农村信用社个人汽车按揭贷款管理办法（试行）》第五条规定：贷款额度4≤购车价款一首付款总额。购车价款是指汽车实际成交价款（不包含各类购置税、费及保费）。6．抵押登记逆程序（先办理抵押手续，后签借款合同）。参照《河北省农村信用社个人汽车按揭贷款管理办法（试行）》第二十五条规定：审批同过后，客户经理A角通知客户并打印《贷款发放通知书》、《个人汽车按揭贷款通知书》，填写《止付证明》提交前台柜员进行贷款的发放和办理止付。（一）前台柜员负责核实借款人（抵押人）、保证人身份，面签借款合同、保证合同、抵押合同、质押合同。（二）前台柜员负责与借款人签订《个人汽车按揭贷款授权委托支付书》、《委托划款扣款授权书》。（三）以上手续全部办妥后，前台柜员将贷款发放至借款人结算账户，然后采用受托支付方式转入汽车经销商在农村信用社开立的结算账户内。将所有信贷档案按规定移交综合岗。（四）委派会计负责核查、授权、打印合同。（五）客户部综合岗必须与汽车经销商及抵押人共同到县级以上车辆管理部门办理抵押登记手续。7．虚假登记。参照《河北省农村信用社个人汽车按揭贷款管理办法（试行）》第二十五条规定：审批同过后，客户经理A角通知客户并打印《贷款发放通知书》、《个人汽车按揭贷款通知书》，填写《止付证明》提交前台柜员进行贷款的发放和办理止付。（五）客户部综合岗必须与汽车经销商及抵押人共同到县级以上车辆管理部门办理抵押登记手续。《河北省农村信用社员工违规违纪行为处理暂行办法》第五十三条信贷经营管理过程中有下列行为之一的，给予有关责任人员经济处罚；情节严重的，给予警告至记大过处分：（七）抵、质押物未按规定办理保险、公证并登记的。8．保证金比例不足、未办理止付手续。参照《石家庄市农村信用社个人商用汽车按揭贷款操作规程》第十四条合作程序规定：（三）确定基础保证金额度与比例。初次合作的经销商，在合作业务之前先预缴一定额度的基础保证全，在此基础上，办理业务实行一笔一缴保证金，缴纳比例为10%。对于已经开展合作的经销商，未按上述要求缴存基础保证金的或缴存额度不足的，必须补齐后方能重新办理业务。基础保证金额度确定后又发生变化的，须重新签订合作协议并办理止付。县级行社根据市联社下达的《个人汽车按揭贷款基础保证金年度指导意见》，确定汽车经销商的基础保证金额度；基础保证金额度低于市联社指导意见规定标准的，须报市联社咨询备案。（四）保证金的质押担保及缴存。县级行社确定基础保证金额度后，在与汽车经销商签订合作协议时，须明确基础保证金作为汽车经销商在合作期限内担保按揭贷款的质押保证，并办理止付。在所担保的贷款余额为零之前，该账户的管理权为合作行社。对于以后实行一笔一缴的10%保证金，出具止付证明后对应该笔贷款办理质押止付。9．保险金额不足、时间未涵盖贷款期限、未续保。参照《石家庄市农村信用社个人商用汽车按揭贷款操作规程》第十四条合作程序规定：（十一）车辆保险。抵押车辆必须在经办联社认可的保险公司办理保险，客户部负责积极协调。所购车辆必须办理交强险、车辆损失险、第三者责任险、不计免赔与盗抢险等保险，同时必须在保险单附加条款内注明经办行社为汽车财产保险