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宏观、统计分析模型课件讲稿版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2武汉市自身宏观经济的发展快速而稳健，为房地产市场的持续发展打下了良好的基础武汉市历年GDP1206.841347.81492.741662.1819562238259014.80%14.70%11.50%10.20%11.10%11.70%0500100015002000250030002000200120022003200420052006亿元0%10%20%GDP年增长率2006年武汉市人均GDP已达到3790美元，按人均GDP与房地产发展关系模型判断，武汉房地产市场近几年处于快速发展阶段。2010年武汉市生产总值将达到4200亿元，年均增长12％以上，人均生产总值达到5000美元。以上数据来源：武汉统计年鉴武汉市历年人均GDP162061788219560214602989023627262389.8%10.4%9.9%13.90%10.1%11.1%9.7%0100002000030000400002000200120022003200420052006元6%8%10%12%14%16%人均GDP年增长率宏观背景3房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标人均GDP与房地产发展关系GDP增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展4房地产市场各发展阶段特征分析：发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上外部环境福利分房阶段，政府为整个产业的主要投资者；区域平行发展。消费者收入水平提高；区域市场发展出现不平衡，地段价值开始显现；市场存在不规范操作，政策因素影响大、住房福利仍大量存在。土地市场、商品房市场规范操作；政府对房地产业的调控主要通过城市规划及土地供应等宏观调控手段间接进行；政府的住房福利少量存在。房地产市场以二级市场交易为主、市场为大地产商所主导；土地市场与商品房市场完全规范；但政府的住房福利依旧少量存在。竞争条件有实力竞争者较少；需求简单、市场结构单一。大量新竞争者介入，开发投资量猛增；需求复杂、市场细分显现；竞争以市场份额的竞争为主。竞争者数量减少；市场细分充分，占有新的细分市场较难；开发商注重效益/低成本。竞争者数量进一步减少，消费者需求减少。需求特征满足基本生活需求，客户结构简单。生存、改善需求兼有；需求急剧增加；客户层面扩大需求增长趋于平稳；改善需求为主；客户结构复杂多样。改善需求为主，需求趋于多样化。供应特征单纯数量型，产品形式单一，基本无附加值。产品大量出现，形式逐渐多样化，价格迅速提高，数量与质量并重；产品附加值出现并提高。产品注重质量，价值构成广泛，产品附加值很好体现。产品形式极为丰富，高质量。郑州处于快速发展阶段宏观经济环境扫描本报告是严格保密的。5房地产发展周期理论，判断区域市场发展阶段市场典型表现开发商策略复苏直接使用人带动市场发展，现楼价格大于期楼无法判断是否真正复苏，所以地价低，没有人买地发展地价和房价开始同步上升，期楼和现楼价格相近，长期投资者开始进入市场最佳策略：土地储备；而销售策略是：分期卖楼危机顶点附近、期楼远远高于现楼地价上升完全不合理，用家退出市场，市场里的人完全是投资者一次性卖楼萧条地价下跌比房价下跌幅度快，市场动力是信息不完备者最优策略：继续卖楼，观望将会付出更大的代价房地产周期理论GDP增速人均GDP增速房地产发展程度判断因素：阶段价格阶段：复苏发展危机萧条本报告是严格保密的。6现阶段武汉房地产供销状况基本平衡，房价收入比相对正常，整体发展较为平稳960.88873.83682.62633.17601.99702.29816.728144094506585430.801.11.000.680.710.9402004006008001000200120022003200420052006单位:万m20.600.801.001.20竣工面积销售面积销售面积/竣工面积异常基本正常正常运行基本正常异常销售面积/竣工面积0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.11.1房地产市场预警预报指标体系，反映商品房供求是否平衡的指标机遇2005年以前武汉房地产市场属于供大于求的局面，在2005年销供比例突破1.1后，2006年的商品房销售面积超出竣工面积87.03万㎡。指标处于基本正常区间右象限边缘，属于市场机会型偏重房价收入比被世界银行用于判断居民住房消费需求的可持续性，发展中国家的家庭年均收入与房价的比值在1：4～9之间为合理状态，表明该地区商品住宅有效需求度高。武汉全市历年房地产供销情况2006年1.1挑战武汉2006年数据房价收入比8.86：1以一家三口每户购房面积约100平计算以上数据来源：武汉统计年鉴，世联分析宏观背景本报告是严格保密的。72006年沈阳各区域商品住宅销售均价0100020003000400050006000（元）均价519941373686356933563329299029642453208817241371982654沈河区和平区大东区浑南新区皇姑区铁西新区于洪区东陵区苏家屯区新城子区康平县新民市辽中县法库县沈阳近两年各区域商品住宅销售面积02004006008001000200620052006219.1156.2130.3123.7102.455.555.554.837.128.615.82.22.10.3983.72005120.6222.1114.998.385.219.665.645.627.849.97.50.41.80.6859.8于洪区铁西新区大东区东陵区皇姑区新城子区浑南新区和平区苏家屯区沈河区新民市辽中县法库县康平县全市8房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅-5%-5%~5%5%~15%15%~25525%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.20.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资1515~2222~3030~3737反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面积/竣工面积0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.11.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.11.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标9房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标分类说明适用范围典型全国性指数房地产价格指数动态描述一定区域内各类房地产（如商业、住宅和工业）价格变动及其总体价格平均变动趋势和变动程度的相对数。应用于微观领域，例如房地产投资分析、房地产价格评估等中房指数、全国35个大中城市房地产价格指数、戴德梁行指数房地产综合景气指数根据一定的原则选取包括房地产价格在内的多种反映房地产市场景气或房地产业发展状况的经济指标，采用一定的综合方法（如合成指数法或扩散指数法）对这些指标进行加权综合，得到一个综合景气指数多用于进行宏观经济形势分析、宏观行业分析等国房指数中国当前几种主要的房地产指数10房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2004年我国各主要城市的恩格尔系数11房价收入比——衡量城市住房可支付能力高低、反映房地产市场总体状况的指标同一城市的房价收入比会随时间发生波动同一国家中不同城市的房价收入比存在差异在世界范围内，特别是低收入国家，房价收入比波动较大，暂时还没有一个理想的目标值。“4～6倍”是从市场经济国家归纳得出的结论，不能不加修改的应用到我国。某个住宅市场上某个指定时期内销售的住宅的自由市场价格中位数（或平均数）和该市场上家庭年收入中位数（或平均数）的比值。国际上的大多数组织使用中位数定义，而我国的房价收入比定义属于平均数定义。来源：综合联合国可持续发展委员会、联合国人类住区（生境）中心、世界银行对房价收入比的定义房价收入比＝平均房价/平均家庭年收入平均房价＝面积单价×面积指标平均家庭年收入＝平均个人年收入×计算人口数定义计算方法及缺陷各指标的取值不同，算出的房价收入比结果相差是非常大的面积单价：经济适用房面积单价、商品房面积单价、新旧房折合单价面积指标：60平方米、80平方米、人均建筑面积×平均家庭人口平均个人年收入：工资收入、工资收入及修正、可支配收入计算人口数：双职工假设、平均家庭人口12第一产业19%第二产业43%第三产业38%数据、图表示例结构现状：农业人口约占总人口的80%教育程度以初中为主年龄结构以35岁以上的中老年为主职业以加工制造、交通运输、商饮服务业为主结构变化：主要集中在区域内部的农业人口向非农业人口的转化。010000200003000040000农业人口2818928409272822642325841非农业人口137216884355624575652000年2001年2002年2003年2004年010000200003000040000农业人口3049630011289342762826610非农业人口196122413116419456632000年2001年2002年2003年2004年资料来源：各派出所常住人口变动月报表，整理得出。北小营镇常住人口状况南彩镇常住人口状况单位：人北小营镇城市化率变化图4.64%5.61%13.77%19.12%22.65%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%2000年2001年2002年2003年2004年南彩镇城市化率变化图6.04%6.95%9.72%13.18%17.55%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%2000年2001年2002年2003年2004年初中66%高中23%大专10%本科1%人口教育程度结构图资料来源：北小营镇政府。人口产业分布结构图第二产业：加工制造业、建筑业为主第三产业：交通运输业、商饮服务业为主13数据图表示例低低高高