天津市房地产市场5月月报

天津市房地产市场5月月报发展部2014年6月第三章：新房市场动态一、住宅市场解析◇商品住宅库存分析◇商品住宅成交分析二、非住宅市场解析◇公寓市场◇商业市场◇办公市场第四章：重点项目解析一、重点板块及项目成交动态跟踪二、竞品销售动态跟踪报告提纲第一章：市场背景一、重要资讯◇宏观经济◇政策法规◇市政资讯第二章：土地市场一、土地供应分析◇经营性用地出让情况二、土地成交分析◇经营性用地成交情况◇重点成交地块点评第一章：市场背景一、重要资讯◇宏观经济◇政策法规◇市政规划重要资讯——宏观经济CPI、PPI5月CPI同比增长2.5%；PPI同比下降1.4%受食品价格涨幅较大影响，5月CPI为今年以来最高涨幅，从全年来看物价上涨压力并不大，预计下半年将有所回落。PPI同比指数回升5月以来最高点，3月份以来，管理层出台了一系列的稳增长政策，随着政策的落实，制造业景气度出现回升并创出年内新高，政策刺激效果逐步显现。重要资讯——宏观经济PMI5月PMI指数为50.8，攀升至今年以来最高点5月PMI比上月上升0.4，表明“稳增长”政策发力和出口拉动带动经济企稳复苏。经济运行开始出现积极变化：市场需求趋升，企业信心恢复，原材料采购趋于积极，开工率趋升,。重要资讯——宏观经济国房景气指数与经济先行指数数据来源：国家统计局重要资讯——行业概况新建商品住宅：5月百城住宅均价出现近两年来首次环比下降5月全国100个城市新建住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下降0.32%。价格环比上涨的城市数量较上月减少18个。十大城市住宅均价为19605元/平方米，环比下降0.18%，同比上涨13.97%。但同比来看，全国100个城市住宅均价与去年同期相比上涨7.84%，涨幅较上月缩小1.22个百分点，涨幅明显收窄。重要资讯——行业概况供应情况：主要城市供地节奏放缓，宅地入市量与上月持平，同比跌幅仍维持在10个百分点以上。价格环比上涨的城市数量较上月减少18个。成交情况：随着楼市观望情绪持续，房企拿地趋于谨慎，成交量上月短暂回升后再度下跌，同比跌幅扩大。楼面均价：土地成交楼面均价止涨下跌，同比涨幅明显收窄。溢价率：溢价率环比、同比均减少，住宅用地降幅高于整体。出让金：本月标杆房企拿地量减少，重点城市热度降低，全国土地出让金下滑。土地市场：供求量同环比双降，出让金明显下滑，市场表现低迷重要资讯——政策法规“央五条”出台，明确要求支持个人贷款5月12日，中国人民银行副行长刘士余召开住房金融服务专题座谈会，此次会议再次强调“满足首套自住房贷款者需求”，体现了中央“有保有压”的调控基调，通过差别化的信贷政策为房地产市场刚性需求的平稳释放提供有效保证。由于近来银行资本不断上升，使得按揭贷款的定价上升，贷款审批放缓，此次会议提出“合理确定利率水平”、“提高贷款效率”，其主要目的仍在于保障首套房购买者的刚性需求，降低符合条件的贷款者的借款难度，使贷款利率稳定在此类贷款者的承受范围之内。重要资讯——政策法规“不动产登记局”正式挂牌2014年5月7日，国土资源部办公厅下发《关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知》，正式在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子，承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。根据此前公布的不动产登记工作时间表，国土部将用三年时间全面建立不动产登记制度，用四年时间运行统一的不动产信息管理基础平台。重要资讯——政策法规部分城市“试点地方政府债券”自还自发2014年5月21日，财政部发布《2014年地方政府债券自发自还试点办法》，明确2014年上海、浙江、广东、深圳、江苏、山东、北京、江西、宁夏、青岛试点地方政府债券自发自还。2013年国家审计署调研结果显示，2012年，4个省本级、17个省会城市本级承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额7746.97亿元，占这些地方政府负有偿还责任债务余额的54.64%。可以看出，土地收入对于地方债务的影响颇为关键。2014年多地房地产市场陷入低迷，地方债务风险逐步显现，此次地方政府债券自发自还的积极尝试，将更有利于地方政府根据本地区实际情况募集资金，并做出偿债规划和安排，地方政府在获得更大自主权的同时，也要相应地承担更多的责任。重要资讯——政策法规“127号文”出台对房地产开发融资影响巨大5月16日下午,一行三会和外管局联合发布《关于规范金融机构同业业务的通知》。金融机构的同业业务被进一步规范，未来非标资产将大幅萎缩。12、13年新增社会融资总量的27％来源于信托、委托贷款和未贴现汇票，13年信托、委托贷款的余额增速均在50％左右，远超18％的社融总量增速。而同业监管的加强意味着非标融资面临收缩，将降低社融总量增速，制约经济企稳。其中，对房地产投资将产生直接负面影响。目前非标信贷主要投向了政府融资平台、房地产和部分过剩行业，未来非标的萎缩将提高上述行业的融资成本和融资难度，部分没法走贷款渠道的融资平台和中小型房企甚至会面临资金链断裂风险。重要资讯——政策法规天津后蓝印时代限购放宽（近期拟执行但不出文）：已有两套住房本市户籍家庭中心城区环外区域滨海新区•可直接购买一套环外区域新房•144平以上且价格高于周边新房，可直接购买•144以下，需要写承诺，即办理新房产权前出售之前拥有的一套房屋•若滨海新区无房产，可直接购买一套本区内的新房•滨海新区内企业单位职工若在滨海新区内无住房，无论是否拥有本市户籍均可再购买一套滨海新区内新建商品住房迁入天津市迁出中心区•凡迁入我市外省市单位职工家庭在天津购房，可享受本市户籍家庭的住房标准政策（对外地人放宽）•凡迁出中心城区企业单位职工家庭在迁入行政区域内无住房的，通过组织单位团购可再购买一套新房对已拥有2套及以上住房的天津户籍居民家庭，暂定向其售房。拥有1套住房的非天津户籍居民家庭、无法提供在天津累计1年纳税或社保的非天津户籍居民家庭，暂停向其售房。迁入本市、迁出市区企业职工目前政策：第二章：土地市场一、土地供应分析◇居住用地出让情况土地供应分析——居住类用地出让情况土地供应区域分布5月新增居住土地主要集中在市区和郊县区域，市区有22万平米居住用地供应从土地供应区域来看，5月份，天津市居住土地新增供应83万平米，其中市区土地供应（河西、河北）22万平米，占到全市土地供应的27%；郊县土地（武清泗店、静海团泊东、蓟县）供应61万平米，占73%。2014年5月天津市居住类土地供应面积（占地，万平米）区域分布市区,22.3,27%环城,0.0,0%滨海,0.0,0%郊县,61.0,73%天津市居住类土地供应区域分布宗数占地面积(万平米)平均占地（万平米）市区322.37.4环城00.00.0滨海00.00.0郊县561.012.2土地供应分析——居住类用地出让情况8/9土地供应位置示意图1-3/712-18市区滨海10/1164/2319-21522土地供应分析——经营性用地出让情况月度经营性土地供应列表序号土地编号地块位置占地(平米)地块用途底价(万元)容积率建面(平米)底价楼面价（元/平米）公告日期交易时间1津武（挂）2013-156雍阳西道15797商服35601.62527514095.46.62津武（挂）2014-46光明道12266商服36802.53066412005.46.63津武（挂）2014-91建设路东侧19708商服88702.54926918005.46.64津西黑（挂）2014-059黑牛城道南侧78346住宅商服5040004.4347500145045.46.55津宝(挂)2013-051望月路东侧99013城镇住宅282201.817822415835.96.116津静（挂）2013-113静海团泊东区104847住宅商服212501.617076012445.96.117津武（挂）2014-107泗村店镇106621城镇住宅128001.212794610005.96.118津滨临（挂）2014-1临港经济区22906商服46602.04580910175.106.109津滨临（挂）2014-2临港经济区48970商服59601.15386511065.106.1010津滨保（挂）2014-15空港经济区57725商务金融80002.01154486935.106.1011津滨保（挂）2014-17空港经济区56103商务金融67401.5841538015.106.1012津武（挂）2013-157武清新城48409商服109001.67745414075.126.1213津武（挂）2013-128武清新城31350商服70602.06269911265.156.1314津武（挂）2013-129武清新城37592商服84602.07518311255.156.1315津武（挂）2013-219高村镇49802商服74802.0996057515.156.13土地供应分析——经营性用地出让情况月度经营性土地供应列表序号土地编号地块位置占地(平米)地块用途底价(万元)容积率建面(平米)底价楼面价（元/平米）公告日期交易时间16津武（挂）2014-28光明道南侧26150商服78503.07845110015.156.1317津武（挂）2014-85雍和道北侧45581商服136801.56837220015.156.1318津武（挂）2014-104翠亨路西侧49724商服111902.09944911255.156.1319津蓟（挂）2014-020长城大道153824城镇住宅278501.116920616465.206.1920津蓟（挂）2014-021长城大道146025城镇住宅264201.116062716455.206.1921津蓟（挂）2014-022津围公路145598商服219250.710191921515.206.1922津北南（挂）2014-070南口路东84624住宅商服1411202.319600072005.276.2523津西黑（挂）2014-073黑牛城道南59604住宅商服3079003.6212300145035.286.26二、土地成交分析◇居住类用地成交情况◇重点成交地块点评土地成交分析——居住类用地成交情况土地成交区域分布5月天津经营土地成交集中于环城、郊县、市区区域，环城平均价格为4827元/平米，郊县为1259元/平米，市区居住楼面价12020元/平米从土地成交区域来看，4月天津市土地成交主要在环城、郊县，分别成交49、27万平，累计占全市84%，市区共成交16万平米（河西黑牛城道、河北小王庄）。就价格而言，市区平均价格为12000元、环城（北辰双街、北辰道）价格均在4800元以上水平，郊县土地价格较低，为1259元，主要在武清、静海等地成交。2014年5月天津市居住类土地成交面积（占地，万平米）区域分布市区,15.0,16%环城,49.8,54%滨海,0.0,0%郊县,27.3,30%2014年5月天津市各区居住类土地成交量价趋势图0102030405060708090100万平米02000400060008000100001200014000元/平米占地15.049.80.027.3建面58.593.90.050.7楼面价12020482701259市区环城滨海郊县市区滨海土地成交分析——居住类用地成交情况天津经营土地成交位置示意图2/7/113/9-105914164/12/13月度经营性土地成交列表土地成交分析——经营性用地成交情况序号土地编号地块位置占地(平米)地块用途容积率建面(平米)竞得人成交价（万元）成交楼面价（元/平米）溢价率（%）交易时间1津宁（挂）2013-11桥北新区12690商服1.519035新河湾建设3808200005.142津静（挂）2013-107杨成庄乡19652商服1.223583盛福康商贸2360100105.143津武(挂)2013-159武清新城12856商服