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美联物业代理(深圳)有限公司—中国项目部出品桂林世纪冰川温泉水城项目招商推介书美联物业代理(深圳)有限公司—中国项目部出品CONTENTS第一章项目简介P3美联物业代理(深圳)有限公司—中国项目部出品2项目现有规划及发展介绍2.1项目规划情况2.2建设发展计划1项目概述1.1项目总述1.2项目位置1.3项目周边环境1.4项目优势介绍P4美联物业代理(深圳)有限公司—中国项目部出品项目概述世纪冰川温泉水城由桂林世纪冰川灵佛洞旅游有限公司投资，于兴安县严关镇仙桥村委建设。该项目用地性质为旅游、商业综合用地，项目规划用地面积85445平方米，规划建筑面积38000平方米，绿化用地44511平方米，绿地率62%，容积率0.447，建筑密度28%，主要建设内容是以地热温泉为主，附设宾馆、产权酒店、会所、餐厅、商场等设施。P5美联物业代理(深圳)有限公司—中国项目部出品项目位置世纪冰川灵佛洞景区位于桂黄一级公路的兴安县严关镇梳子铺路段，南距桂林市区57公里(车程40分钟)，北距兴安县城仅4公里（距乐满地车程6分钟）。景区与乐满地、灵渠、猫儿山、红军突破湘江烈士碑园一同地处“中国十大魅力名镇”——兴安，是桂林山水中一颗耀眼的明珠。项目位置图：桂林市旅游地图P6美联物业代理(深圳)有限公司—中国项目部出品世纪冰川灵佛洞景区占地面积300亩，是集地质考察洞穴探秘、冰川科普、田园风光、甲骨印象、碑林博览为一体的综合性景区。其内拥有水陆相连的溶洞，洞内的远古时期冰川活动遗迹以及一尊巨大的钟乳石佛景观非常罕见、宏伟，从而取名为“世纪冰川大溶洞”。该项目共有三个单体：A.入口景观区；B.宾馆度假区；C.温泉区（洞内、外）。项目位置A.入口景观区P7美联物业代理(深圳)有限公司—中国项目部出品项目位置B.宾馆度假区C.温泉区（洞内、外）P8美联物业代理(深圳)有限公司—中国项目部出品项目周边环境图：兴安县旅游地图P9美联物业代理(深圳)有限公司—中国项目部出品（1）景区A乐满地度假世界桂林乐满地度假世界位于著名的兴安灵湖风景区内，包括度假酒店、主题乐园、高尔夫俱乐部三大事业体。占地六千余亩,总投资达十多亿元人民币,是广西乃至华南最大的外商投资旅游项目，是桂林旅游中新诞生的一颗最耀眼的明珠。项目周边环境P10美联物业代理(深圳)有限公司—中国项目部出品B灵渠灵渠位于桂林北部57公里处的兴安县境内，全长37.4公里，建成于秦始皇33年（公元前214年），是现存世界上最完整的古代水利工程，最古老的运河之一，与四川都江堰、陕西郑国渠并称秦代三大水利工程。当代著名学者郭沫若先生称之为“与长城南北相呼应，同为世界之奇观。”灵渠由铧嘴、大小天平、南渠、北渠、泄水天平和陡门组成，设计科学，建筑精巧，铧嘴将湘江水三七分流，其中三分水向南流入漓江，七分水向北汇入湘江，沟通了长江、珠江两大水系，成为秦代以来中原与岭南的交通枢纽，为秦始皇统一中国起了重要作用。项目周边环境P11美联物业代理(深圳)有限公司—中国项目部出品C猫儿山猫儿山国家级自然保护区位于广西桂林市的北部，地处北桂林旅游区的中心，周边分布有兴安县的灵渠、乐满地、华江超然派，资源县的八角寨国家森林公园、国家丹霞地质公园，资江、五排河漂流，龙胜县的龙胜温泉、龙脊梯田等众多著名景区。保护区区域面积17008.5公顷,已被列为中国16个生物多样性热点地区和中国14个具有国际意义的陆地生物多样性关键地区之一。项目周边环境P12美联物业代理(深圳)有限公司—中国项目部出品（2）酒店A乐满地度假酒店乐满地度假酒店是一座融合桂林山水之美、广西少数民族艺术及乐满地欢乐文化的五星级度假酒店。2001年12月被国家建设部正式授予“鲁班奖”，从此被载入中国优秀建筑史册。拥有371间精雅客房、60间木屋别墅、30座露营平台。酒店建筑荣获内部装潢温馨典雅、设施完备、服务周到细致，真正为游客营造一个融合自然及人文的度假环境，在全国度假酒店“金枕头”奖评选活动中荣获中国“十大最受欢迎度假酒店”称号，是国家首批绿色环保酒店之一。项目周边环境P13美联物业代理(深圳)有限公司—中国项目部出品B兴都商务大酒店兴都商务大酒店位于广西兴安县城兴桂中路，地处县城中心繁华地段，北距汽车站100米，火车站500米，南距桂林66公里，距“乐满地”仅1500米，交通便利。本酒店设施高档，配套齐全，是标准三星级酒店。拥有55间豪华客房，有可同时容纳500人用餐的中餐厅（设有豪华包厢13间），另有咖啡厅，KTV娱乐城，保健桑拿，商务中心，大小会议室，大型停车场等等。项目周边环境P14美联物业代理(深圳)有限公司—中国项目部出品（1）融合自然山水生态之美冰川温泉水城的总体规划与建设用地及周边的自然景观环境结合，将宾馆建筑、温泉休闲融入自然山、水景观之中，凸显自然之美、生态之美。（2）完善休闲度假基础服务设施冰川温泉水城自然条件较好，具有发展温泉休闲度假的良好潜质，规划已将有机结合温泉休闲的主题，完善水城内宾馆、餐饮、娱乐、交通等配套休闲度假服务设施，适应休闲度假发展的需求。（3）独具特色的景观与服务利用了规划用地内的天然溶洞及水系，形成了具有特色的溶洞温泉、林中温泉及临水别墅酒店等，为人们提供全方位的温泉、休闲、健身、餐饮服务及活动空间，使其成为了桂北地区，乃至整个广西的休闲度假胜地。项目优势介绍P15美联物业代理(深圳)有限公司—中国项目部出品项目规划用地面积85445平方米，规划建筑面积38000平方米，绿化用地44511平方米，绿地率62%，容积率0.447，建筑密度28%。项目规划情况地号地类（用途）使用权类型使用权面积备注090136旅游、商业出让102.38亩070175商业综合出让14300.6M2（约21.5亩）注：数据来源于该项目所拥有之《中华人民共和国国有土地使用证》。溶洞的规划情况项目东侧“灵佛洞”内（即兴安县世纪冰川大溶洞风景保护区）约50亩的土地已于2003年通过桂林市发展计划委员会和兴安县文化旅游局审批，同意发展商对旅游资源其进行保护性开发，现已处于经营阶段。对于项目地块规划范围内的溶洞亦与项目统一规划，开发为该项目温泉旅游配套设施。P16第二章项目现况价值P17美联物业代理(深圳)有限公司—中国项目部出品酒店类房地产具有一次性投资较大、经营风险相对较大及投资回收期较长的特点，其通用性、可分割转让性较差，因此市场整体转让成交的实例较少，而且其有经营收益，因此对酒店房地产进行估价时，一般选用收益法。收益法是旅馆房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。在具体操作过程中要根据不同类型、档次、功能而区别对待。旅馆房地产估价方法的选用收益法收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。即购买一宗一定使用年限的房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断地获得年净收益，那么，以现有的一个货币额与这将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格，称为收益价格。收益法基本原理：P18美联物业代理(深圳)有限公司—中国项目部出品旅馆房地产估价方法的选用a.净收益每年不变；b.报酬率每年不变且大于零；c.收益年期为有限年；d.收益年增长率为具体百分比。计算公式：式中V—市场价值；a—年净收益；r—报酬率；n—获取净收益的持续年限；g—收益年增长率。收益法的假定前提：nnrgraV1)1(1P19美联物业代理(深圳)有限公司—中国项目部出品进行钟乳洞的环境容量和游客量分析的目的是为了预测该钟乳洞及景区游客的规模和发展趋势，以便参照旅游市场需求正确预测其交通、服务接待和基础工程设施的建设开发规模，更重要的是为规划中游客量的控制、游人疏导提供依据。、钟乳洞景区对游客的容量有较严格的要求。过量的游客除了会造成对环境的致命性破坏，同时也会降低旅游质量。考虑到世纪冰川钟乳洞的实际状况，环境容量估算采用面积容量法和线路容量法两种方法测算，即平地采用面积容量法，岩洞区域以旅游景观带的长度为基础，采用旅游线路容量法。钟乳洞的现况价值1环境容量估算P20美联物业代理(深圳)有限公司—中国项目部出品为配合游客量的确定，分别进行“极限景观空间容量”与“理想景观容量”分析。极限风景空间容量指在保证游客最低的游览“快适性”，且不超过该景观资源的承受的“可能”的前提下，旅游区及其旅游设施的最大可容量。理想风景空间容量指在保证游客最低的游览“快适性”的前提下，旅游区及其旅游设施的最大容量。钟乳洞的现况价值（一）计算方法：游客容量，单位以“人/次”表示；日游客容量，单位以“人/日”表示；年游客容量，单位以“人/年”表示。瞬时容量（一次性游客容量）=空间面积/单位规模指标日容量=瞬时容量×日周转率年容量=日容量×每年可游天数计算公式为P21美联物业代理(深圳)有限公司—中国项目部出品单位规模指标的确定起着关键作用，直接影响到能否保证游客的最低游览“快适性”和景观资源的承受可能，影响这二者的因素很多，但相对于同一景观审美对象，景观空间的游人密度起着决定作用。若密度超过一定限度，游客会受到强烈的视觉和心理干扰，景观资源也会因承受饱和，超出“忍耐度”而遭受不同程度的破坏。本区块内可供游人游览、停留的空间，主要集中在游人聚集的景点以及游线上。考虑聚集各景区的空间特征及游人的心理等原因，这些区域应有不同的最低游览“快适性”要求和承受“忍耐度”。钟乳洞的现况价值P22美联物业代理(深圳)有限公司—中国项目部出品游客容量的计算方法分别采用：线路法、卡口法、面积法。游客容量计算采用下列指标：1、面积法以每个游客所占的平均游览面积计算，岩洞以5m2/人计算，平地以100M2/人计算，水面以80M2/人计算。2、卡口法实测卡口处单位时间内通过的合理游人量。一般旅游区（景区）以5人/分钟计算。3、所采用的计算方法根据本区块的实际情况，其环境容量计算将采取面积法进行计算。钟乳洞的现况价值（二）参数取值：P23美联物业代理(深圳)有限公司—中国项目部出品据估算，各区块环境容量为：钟乳洞的现况价值（三）环境容量估算：由此可见，世纪冰川景区的日环境容量为2000人/日，全年可游览天数为300天，则年环境容量为60万人/年。游览用地名称面积（m2）计算指标（m2/人）瞬时容量（人/次）日周转率（次）日环境容量（人次/日）备注岩洞50051003300路线法平地6900010069021380面积法水面1000100（m2/船）804320每船8人总计8702000P24美联物业代理(深圳)有限公司—中国项目部出品钟乳洞的现况价值2项目投资估算（一）建设区块与项目时序：期数时间关键点一期2011-2012年以基础设施建设为主，重点建设基础设施，生态环境建设及其后勤配套设施基本建成二期2012-2014年为上规模时期，重点建设具有区域影响的旅游产品打造，同时对信息网络等相关配套设施进行整体提升三期2014年以后形成一定接待规模后，创造旅游精品，形成世纪冰川的文化品牌本着有利于分片开发和建设一片成效一片的原则，将分三期建设，开发建设的区块时序为：P25美联物业代理(深圳)有限公司—中国项目部出品钟乳洞的现况价值（一）投资估算：表格：建设项目投资估算表（不包括土地征用与租赁部分）序号名称规模备注预算投资项目配套基础设施建设1景区道路系统460万元2基础绿化抚育包括道路绿化1000万元3消防设施整个景区的消防设施30万元4电力安装系统500万元5电讯系统100万元6停车场系统含周围环境改造100万元7不可预见费用500万元分区项目建设7入口景观区主要是建筑设施50万元8温泉休闲区主要是建筑设施150万元9岩洞区500万元项目总计：3390万元P26美联物业代理(深圳)有限公司—中国项目部出品钟乳洞的现况价值3经济效益分析（一）游客消费分析：根据广西