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深圳华侨城案例研究城市综合体2011.2.19地理位置：位与深圳市西部，具深圳中心区约4公里。规模：占地面积450公顷，东南面建成区约320公顷，其中旅游用地约130公顷,中西部在建和待建区为130公顷,现状人口35000人。城区功能：是深圳市相对独立的以居住、旅游和高科技工业为主要功能的城市组团。项目简介项目开发背景华侨城原是宝安县光明华侨畜牧场沙河分场，1981经广东省政府批准，改制成为沙河华侨企业公司；1985年4月，全国华侨工作会议正式通过了华侨城建设方案，6月国务院侨办报送国务院批准成立“深圳特区办华侨城”，1985年11月11日华侨城宣告成立；创立初期，国务院侨办直属的香港中旅集团以其每年三分之一的利润作为华侨城的初始开发投资，沙河公司、国家及省公司仅投入少量资金；开发时，华侨城距离当时的深圳城市中心约14km，属于完全的郊区地带。“二十年前来华侨城时，深南路还是汽车一过尘土飞扬，大片荒丘中只有几处工地……”——深圳老市民项目现状到目前为止华侨城已建成4个国内最具影响力的主题公园并与国际连锁大型超市、高档写字楼、高级酒店、美食步行街、艺术中心、体育运动中心等设施一起形成了完善的休闲商务体系；通过一个开放性的、处于良性动态发展中的有机系统，打造出自己的“城市意向”，每年吸引外来游客1000万人次，成为深圳最繁荣的城市休闲商务中心。远离城市中心未经开发的城郊城市配套极其缺乏知名度低开发前独立城市组团具备居住、旅游和高端产业功能城市休闲商务中心复合城市资源与生态环境开发后政府支持资金支持项目发展背景及现状项目功能分布及规划以旅游、商业为主要功能，形成区域核心区；居住区围绕核心区分布；商业区集中布置于社区中心；华侨城各项用地状况居住区主要开发项目东方花园海景花园锦绣花园中旅广场滨湖花园桂花苑波托菲诺商业区主要开发项目华厦艺术中心华侨中心华侨城综合市场沃尔玛购物广场铜锣湾百货深圳威尼斯酒店深圳华侨城洲际大酒店华侨城大学益田假日广场华侨城中学酒吧街美食街邮电局华侨城医院旅游区主要开发项目欢乐谷世界之窗锦绣中华民俗文化村华侨城商业、旅游、居住发展历程是怎样的？华侨城商业区形态是什么样？华侨城商业区及旅游对居住区带来了什么影响？第一阶段1991年前第二阶段1991年-2000年第三阶段2000年-现在初期中期后期华侨城发展三阶段初期建设设施基础生活配套的落实弥补了区域价值低陷的短板；旅游主题配套使区域成为城市的另一极，大幅提升区域认知度；华侨城始建初期平均楼盘价格远远落后于深圳其他区域，为了改变这一局面，华侨城施行了一系列举措：初期增值举措分析生活配套建设华侨城中学菜市场邮电局华侨城医院创造住宅开发必要条件稳定增值提高区域知名度为住宅开发创造市场可行性旅游设施建设华夏艺术中心民俗文化村锦绣中华中期建设设施类别建设设施占地规模概况时间/年旅游世界之窗480000平方米1994何香凝美术馆5000平方米国内首人以人名命名美术馆1995欢乐谷350000平方米一座现代主题乐园1998生活配套华侨城综合市场海景酒店华侨城医院OCT广场人文雕塑食街、酒吧街建立社区标识统一区域生活配套1991-2000主宅项目湖滨花园72000平方米1994中旅广场129000平方米1997桂花苑67000平方米1993人文配套的营建与运营大幅度增添了区域的生活气息，旅游发展使区域人气持续增加，逐步建立高档人居的区域形象中期增值举措分析■初期后，华侨城区域价值已基本追平深圳其他区域并过渡到超越期。■人文配套的营建与运营大幅度增添了区域的生活气息，逐步建立高档人居的区域形象■旅游开发使区域人气持续提升的同时为区域开发提供稳定的现金流支持（至2002年底，世界之窗共接待游客2300多万人次，营业收入28亿元，利润总额连续3年超过1亿元）。■这段时间内住宅价格获得显著提升，区域进一步增值，跻身高端区域行列。后期建设设施类别建设设施占地规模概况时间/年生活配套沃尔玛购物广场铜锣湾百货深圳威尼斯酒店深圳华侨城洲际大酒店益田假日广场地铁一号线的开通日常生活配套系统逐步完善，高档生活配套满足各类需求1991-2000主宅项目波托菲诺燕晗山、燕栖湖生态广场1080000平方米深圳顶级生态住宅2001-现今商业配套逐步完善，高档商业进驻满足各类生活需求，以生态广场为中心打造都是生态圈向顶级住宅转变欢乐谷开放进一步强化主题游乐区的地位随着欢乐谷逐步开发，与锦绣中华、世界之窗共同成为国家5A级景区；沃尔玛、铜锣湾百货的进驻形成了区域商业中心分别于2001、2002年进入华侨城区域，形成辐射周边的区域商圈，与逐步形成的食街、酒吧街共同构成城市化的商业体系；威尼斯皇冠假日酒店、洲际酒店开业分别于2001、2006年开始运营，都是深圳目前最顶级的酒店之一，较好地提升了区域形象；于2004年12月28日开通，从罗湖火车站至世界之窗，作为连接深圳城市东西两端的主干线，使华侨城进入轨道交通时代。地铁一号线的开通，大幅缩短华侨城与城市的时间距离在城市化配套逐渐成熟的同时，区域发展走向以挖掘资源为中心，如燕晗山、燕栖湖等，使其效应放大。后期增值举措分析■逐步完善建设商业配套设施，开发高档商业满足区域内各种生活需求，提升区域整体形象，高档住宅板块成功建立.■随着区域逐渐融为城市的一部分，区域发展走向以挖掘资源为中心，如燕晗山、燕栖湖等，使其效应放大。区域内最终形成以自然资源为核心，以配套资源参考因素的价值分布体系华侨城版块发展历初期（1991年前）中期（1991年-2000年）后期（2000年-今）地产旅游商业锦绣中华民俗文化村东方花园海景花园菜市场华侨城医院邮电局华侨城中学世界之窗何香凝美术馆欢乐谷湖滨花园中旅广场桂花苑华侨城综合市场海景酒店OCT广场人文雕塑食街、酒吧街沃尔玛购物广场铜锣湾百货深圳威尼斯酒店深圳华侨城洲际大酒店益田假日广场地铁一号线的开通波托菲诺燕晗山、燕栖湖生态广场发展概括基础生活配套的落实弥补了区域价值低陷的短板，旅游主题配套大幅提升区域认知度，创造了住宅开发市场可行性；成果三年内便已迅速缩短与深圳成熟社区的价格差异人文配套的营建与运营大幅度增添了区域的生活气息，；旅游开发使区域人气持续提升的同时为区域开发提供稳定的现金流支持住宅价格获得显著提升，区域进一步增值，跻身高端区域行列。逐步完善建设商业配套设施，开发高档商业满足区域内各种生活需求；区域发展走向以挖掘资源为中心，使其效应放大。区域内最终形成以自然资源为核心的顶级住宅区价格2500-560080009000-70000结论一：重大配套（商业、旅游）的建设运营是影响主宅区域版块价值提升的关键因素结论二：区域增值是一个不断持续的过程，重大配套（商业、旅游）的建设运营对区域版块的影响后期要大于前期结论华侨城商业形态商业类型社区商业街食街、酒吧街（OCT广场）以沃尔玛为中心的区域商业中心波托菲诺特色街益田假日广场功能满足住宅区基本生活配套要求生活方式具像表现的营造城市生活配套功能区域型商业档次低档次高档次符合区域消费群体档次高档形成动因必须存在的主动经营（不是必须的）居住消费群体带来的商业利益驱动主动修建对区域增值的贡献对区域价值增值不明显与华侨城的优势资源OCT广场结合在一起，产生复合效应。消费者预期价值提升明显。对区域住宅价值提升不明显。但明显带动周边商业街增值对区域增值贡献明显与城市的关系封闭的成为城市主题中心城市商业组成部分，成为区域中心成为城市特色消费的中心商业街属性邻里商业街专业街StreetMall休闲街主题商场华侨城的商业形式分析华侨城商业影响主题公园：民俗文化村、锦绣中华、世界之窗、欢乐谷文化艺术：何香凝美术馆、华厦艺术中心休闲娱乐：雕塑公园和走廊、OCT生态广场、保龄球馆、体育活动中心等华侨城第一幼儿园南山实验学校华侨城小学华侨城中学暨南大学中旅学院华侨城医院欢乐谷国际青年旅馆海景酒店：4星级深圳湾大酒店：4星级威尼斯皇冠假日酒店：5星级中国银行、工商银行、招商银行城市公共巴士、环华侨城生活小巴、汽车站配套分类文化娱乐教育医疗酒店银行交通配套设施•以城市的配套体系来经营，功能齐全多样；•配套设施同时面向社区和城市，满足需求；•教育和医疗设施对住宅的影响度大；•文化娱乐设施和酒店主要服务于城市，能全面提升区域的形象和档次；区域价值住宅价值华侨城配套与区域价值的关系以沃尔玛超市、铜锣湾百货、益田假日为核心的购物中心区域性商业中心•提升整体区域居住价值•提升周边商业的价值•对周边住宅影响度不大食街与酒吧街特色商业街，外向型商业•建立与城市的联系•营造区域人文氛围，提升整体区域形象•提升商业价值社区商业街社区商业，内向型商业•提升楼盘的形象档次特色餐厅、酒吧沃尔玛超市、铜锣湾百货、易家侬家私等洗衣店、美发店、餐厅等区域价值住宅价值商业价值□区域性商业中心最大程度地提升了区域的整体价值，特色商业街次之；□社区商业对整个区域的影响度不大，但对楼盘的形象塑造贡献大；□区域性商业中心和特色商业街能创造最大的投资价值；商业业态服务性质作用商业对区域价值影响总结■开发前期大力营造区域环境和配套设施，建立区域形象；住宅开发借助区域优势，实现土地价值最大化；■以城市的模式兴建配套设施，同时面向城市和社区，提升区域形象和档次；■提供OCT生态广场、玫瑰广场、特色商业街等别具特色的公共休闲空间；■在不改变原貌的基础上进行区域规划，极力保护自然面貌，营造生态资源；■商业层次多样，业态丰富。华侨城的成功关键要素配套、住宅与区域三者的价值关系学校、社区商业对住宅价值提升贡献大，放在启动区建设；酒店、文化娱乐设施和区域型商业的建设期可靠后；配套投入的普遍规律配套设施初期投入以满足居民生活需求为主；逐步兴建能提升区域形象的区域性配套；功能分区的特征•在区域核心区兴建美食街、酒吧街等特色专业街和区域商业中心，建立社区与城市的联系；•尽可能把商业街分散布置在行人可步行到达的范围内；启动区的特征•启动区布置在资源较好和昭示性较好的地方；•启动区建立能成为区域价值标杆的产品，提升区域整体形象；其他借鉴•建立三层级商业；•充分利用体育公园和森林公园的资源优势，兴建高价值的产品；•兴建如OCT广场的区域形象核心区，并与区域商业中心建立关联，产生复合效应；•用道路和绿化分隔区域边界，并通过独特的社区道路系统设计，建立城市意象；本项目对案例的借鉴旅游区简介A.欢乐谷B.锦绣中华C.世界之窗D.中国民俗文化村欢乐谷占地面积35万平方米，总投资17亿元人民币，是一座融参与性、观赏性、娱乐性、趣味性于一体的中国现代主题乐园。1998年开业以来，深圳欢乐谷经过一期、二期、三期的滚动发展，已成为国内投资规模最大、设施最先进的现代主题乐园。十二年深圳欢乐谷共接待2250万游客。欢乐谷特色全园共分八大主题区：西班牙广场、卡通城、冒险山、欢乐岛、金矿镇、香格里拉森林、飓风湾、阳光海岸，加上独具特色的玛雅水公园从美国、荷兰、德国等国家引入众多全国乃至亚洲独有的项目：如世界最高落差的“激流勇进”、中国第一座悬挂式过山车“雪山飞龙”、中国第一座巷道式“矿山车”、中国第一座“完美风暴”、中国第一辆“仿古典式环园小火车”、亚洲最高，中国第一座惊险之塔“太空梭”、亚洲首座集视、觉、听觉、触觉于一体的“四维影院”、世界轨道最长的水战船“丛林水战”、以及国际一流水平、国内第一条高架观光游览列车“欢乐干线”等另外还有欢乐表演（地道战、极限运动、高空杂技、街舞、炫彩巡游、魔幻嘉年华）欢乐谷荣誉榜2002年,全国主题乐园行业前三甲、荣获年度中国旅游协会“中国旅游知名品牌”、连续三年荣获中国最佳游乐园称号；2004年，荣获全国五一劳动奖状；2005年，荣获“全国文明风景旅游区示范点”称号；被评为“深圳最具影响力的知名品牌”；荣获“2005全国企业文化建设工作创新奖”等。2006年，荣获国务院国有资产管理委员会“中央企业学习型红旗班组标杆”。同时，欢乐谷倍受各大媒体青睐，与中央电视台、湖南卫视等成功举办“第七届中韩歌会”、“同一首歌”、“正月正晚会”、“中