搜索
《深圳市城市更新办法》的出台实施，让鲜受到关注的工厂厂房成为话题，深圳发展速度惊人，“三来一补”时期发展修建的众多工厂厂房到如今亟需更新换代，但是过高的资金要求为厂房的投资抬高了门槛。按照《深圳市城市更新办法》的规定，业主可以自行改造旧厂房、旧工业园区，尽管目前厂房售价和其他物业之间还有不小差距，厂房的投资回报也赶不上投资其他物业，但是在很多实力雄厚的投资者眼里，回报稳定的工厂厂房的投资前景依然被看好。《办法》出台后上涨日前，有报道称，有神秘富翁一次性斥资过亿了4万多平方米的工厂厂房。仲量联行深圳工业部高级经理彭苑雄介绍说，8月份曾有一个投资客斥资1亿多元一次性打包了南油片区4万多平方米的工业厂房，投资客对厂房位置没有要求，的厂房零星分布在好几栋楼上，该交易在10月份完成交割。“实际上，并不是只有这样的一个案例，在两三年之前，就已经有很多海外专做工业地产的资金看好工厂厂房的投资，专注于深圳工厂厂房的项目，我们也帮他们做成了很多单项目。”彭苑雄表示，物流业是深圳的支持产业之一，而当年深圳在承载三来一补的时候，没有考虑到城市的发展，所以很多老的厂房不转型没有发展空间。《深圳市城市更新办法》规定了业主可以自行改造旧厂房、旧工业园区，这无疑为厂房的投资者注入了强心剂。不可否认，在缺乏理性的深圳房地产市场，任何一点政策方面的风吹草动都可以直接影响到楼价的走势，而这一次，《深圳市城市更新办法》出台之后，一向鲜被人关注的工厂厂房的也开始出现上涨。“最热的厂房应该是车公庙、南油这些片区，车公庙的很多厂房都上万了，工厂厂房上万跟住宅不是一回事，这意味着租金水平到了六七十元；而南油片区厂房此前两月售价不到4000元/平方米，最近一下子提价到5000-6000元/平方米。”彭苑雄告诉记者。在美联物业深圳区三级市场总经理江少杰看来，出于业主对于上涨的心理期许，政策出台之后的厂房的已经涨了很多。除了车公庙和南油等片区，还有分析认为，深天健旗下位于福田区香蜜湖片区外围的工业园区以及深长城下属的笋岗仓库都有很好的发展势头。该分析表示，占地5.6万平米的深天健旗下工业园区现容积率不到2，如果该工业园区容积率提高到3，则可将建筑面积提高到16.8万平米。而该工业园区周边比较高档的小区如水榭花都，二手房售价在4万元以上。即使按3万元/平米的售价保守估计，则潜在的销售收入也将在50亿元左右。而占地8.9万平米的深长城下属的笋岗仓库属于深圳的城市中心之一。该已在前期策划申请报批，将该仓库升级改造为总建筑面积36.7万平米的国际物流中心。如果按每平米1.5万元的测算，不考虑地下停车场，则改造后的物流中心潜在的市值应当在44亿元左右。厂房成交并不多对于《深圳市城市更新办法》的解读，有观点认为，根据自行改造的原则，原先就拥有一些旧的厂房、或旧工业园区的将是该《办法》的最直接受益的。这是因为如果这些有意改造这些旧厂房、旧的工业园区的功能，在新的规则下，只要向市规划国土主管部门及相关主管部门申请办理规划许可变更和相关手续，在得到批准后按规定补交基准地价即可，而不用经过招拍挂的程序。观点认为，对于这些来说，第一可确保这些仍拥有这些将被改造的旧厂房、旧工业园区的产权；第二，躲过了招拍挂制度下高昂的地价；第三，改造后升值的土地价值，仍将留在这些手里。彭苑雄认为，投资过亿4万平方米厂房的富翁应该早就知晓《深圳市城市更新办法》，“他买的是个资产包，给人感觉只要是厂房全都买，均价只有3000多元/平方米，按照现在市场报价，该投资客已经有好几千万元的隐性收益。”既然投资者明白其中的利益所在，对于业主来说，《深圳市城市更新办法》的明晰，也让他们开始惜售。根据市场的反馈，江少杰表示:“虽然也有很多者前来，但是市场上有放盘的厂房零零散散，这里有几个单位，那里几个单位，但是大多数的者都是希望能整栋整体，目前的成交并不多”。彭苑雄也告诉记者:“业主如果不是急需钱，就把报很高，先挂着，好像一点都不愁卖。从上个月这个政策出来之后，就没有成交过一笔。”资金门槛高有价无市最首要的原因在于投资工厂厂房的门槛较高。江少杰介绍说，实际上在涨价之前，很多银行对于工厂厂房的评估都跟实际价值有距离。但是的话需要按照银行对厂房评估的50%来做按揭，如果按照真实的评估的话，那么按揭的成数将非常低，基本上还达不到50%，贷款低于50%的话，等于说首付要付五六成，而厂房的一般来说都是整栋整体的，这样的资金投入对于投资者来说太高了。高额的首付意味着，对比其他的物业，投资机会成本对于大多数投资者来说都太高了。记者了解到，《深圳市城市更新办法》出台后，全市已经列入改造计划的各类拆除重建项目共计200项，其中工业区升级改造项目31项，而市规划国土委从已批专项规划中推出的一批具备较好实施条件的项目近期进行实施，其中包括福田区燃机电厂、赛格日立工业区、南山永新工业区、茶光工业区、马家龙工业区和宝安福永第一工业区共6个项目将进行升级改造。“其实现在只是一个框架的政策出来，概念的东西没有细节，具体要怎么做，我相信各区可以允许你改的内容和范围都不一样，而具体厂房的价值要落实到各个区来说。”江少杰说。据了解，工业厂房近几年一直在不断上涨，深圳八卦岭工业区大多数厂房都是1985-1987年建成，土地通过行政划拨取得，建筑成本很低，而且通过多年的出租早已收回成本，目前售价6000-8000元/平方米，对业主而言已有暴利，但是对比周围售价1万元以上的二手房和2万多元的新开发楼盘，这个依然具有竞争力。在上涨的同时，工厂片区也在完成着厂房的逐渐转型，现在在八卦岭，很多传统的厂房已经变成设计中心或者商铺。“深圳工业厂房正在经历香港的生产型厂房———商贸———office的发展过程，深圳在逐步地往高端化的方向走，以后的工业厂房要不然就是研发中心，要不然就是转型为office。再过五年至十年，深圳的工业厂房就应该叫作商贸楼了。”彭苑雄说。南方日报记者苏妮2fa0f0c7i菲律宾圣安娜开户官方网：