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1中融国际信托有限公司中融-北阪河谷城市发展基金第2期集合信托计划二○一三年十一月目录123453信托计划介绍—信托计划要素信托计划名称中融-北阪河谷城市发展基金第2期集合信托计划信托规模14.6亿元（优先级）信托类型集合，结构化信托期限首期期限1.5年（信托总期限为6年，分期发行）资金用途用于上海市黄浦区琴海苑项目开发建设受托人中融国际信托有限公司付息方式按照信托年度付息预期收益100万≤认购金额＜300万9.5％300万≤认购金额＜600万10.6％600万≤认购金额11％•土地抵押担保：取得土地使用权证后，抵押予我司设立抵押权•多重担保措施：上置集团为贷款的本息偿还承担差额补足义务；上置投资控股有限公司（上置集团母公司）为该项目提供连带责任担保；上海绿洲花园置业有限公司为该项目提供连带责任担保；上置实际控制人施建先生为该项目提供连带责任担保。•结构化安排：金心置业关联方将其对金心置业享有的应收账款债权和辽宁高校后勤房地产开发有限公司48.3%股权委托予我司认购次级信托单位，为优先级委托人退出提供保障；•全面监管：我司将委派现场监管人员进行全面监管，对项目资金监管和风险控制，管理公司所有证照和印鉴，并对相关事宜拥有一票否决权。风控措施项目亮点亮点一：政府大力支持十二五加大力度推进中心城区旧区改造，本项目是黄浦区旧区改造重点项目。2013年10月18日，黄浦区发改委出具函件，同意将琴海苑项目列入2014年黄浦区旧区改造项目实施范围，并明确该项目公司总投全部用于项目动迁改造的补偿费用。确保项目资金专款专用，杜绝挪用。亮点二：银行贷款后续跟进四大国有银行之一的某大型国有银行拟对本项目进行投资，与本信托计划项下资金共同作为项目总投资的股本部分：——第一期规模5亿元，与本信托计划同步审批，拟在2014年1月份旧改贷报审时到位——第二期规模2.5亿元，在获取开发贷前与本信托计划的第二期4.6亿元共同进入，作为开发贷的股本金国有及政策性银行组织银团为本项目提供51亿元旧区改造贷款：——2014年根据征收进度发放国有及政策性银行拟继续为本项目提供开发贷：——可获取的开发贷额度约为32.5亿元亮点三：项目地块的稀缺及巨大的升值空间黄浦区土地、住宅尤其是写字楼供应量小，土地稀缺，随着自贸区和金融聚集带的发展和成熟有着巨大的升值空间：2006年到2013年，可查的土地成交量为4幅，对应建筑面积45.6万平2006年到2011年住宅成交价年增幅在25%-50%之间，2012年受调控影响供应量减少2006年到2012年写字楼成交价平均年增幅在25%左右《上海市主体功能区规划》提出构建“两轴两带，多层多核”的城市化格局，本项目属于两轴交接处，在黄浦区南外滩腹地亮点三：项目地块的稀缺及巨大的升值空间亮点三：项目地块的稀缺及巨大的升值空间亮点四：开发商实力雄厚——上置集团基本情况基本情况：1999年香港上市（HK.1207），实际控制人为施建，通过其本人、配偶及上置控股，实际控制上置集团51.66%的股份（截止到2013年6月30日）；累计开发面积300多万平方米，经营性物业面积约60万平方米，具有二级房地产开发资质。资产状况：截至到2013年6月份，总资产306.2亿港币，净资产92.05亿港币，银行现金29.1亿港币。行业地位：2013年中国房地产企业500强排名第69位，中国房地产开发企业旅游地产10强。总体评价：土地储备充足，负债率偏低，债务结构比较合理，融资能力强，短期还款能力方面较强，有很好的资金运作能力和财务成本的承受能力。亮点四：开发商实力雄厚——上置集团土地储备及银企关系土地储备情况：上置集团在建及储备项目总计有22个，总占地面积合计为1,859,787平。位于上海的在建及储备项目总共11个，总占地面积约396,697平。银企关系：•上置集团有着良好的信用状况，和各大金融机构有密切的合作并获得大额的融资授信。•其为农业银行和浦发银行总行的3A级优质客户。•中国工商银行承诺为其提供人民币百十亿元授信额度。•某政策性银行为上置集团在动迁项目、一二级开发项目等各方面提供了强有力的资金支持和金融服务。亮点四：开发商实力雄厚——上置控股上置控股——下属三大板块房地产领域业务上置集团：主营二级开发，在一二线城市储备大量优质土地；截至到2013年6月份，上置控股持有上置集团51.6%的股权中国新城镇：主营一级开发及新城镇建设，上海宝山区罗店新镇是其代表作，获国家发改委等多个国内外机构授予的荣誉称号，自2013年10月国开入股50%以上后，将成为国开在资本市场唯一的一级开发项目平台，未来可能囊括所有国开旗下的优质一级开发项目；截至到2013年10月份，上置控股持有中国新城镇约14%-15%的股权黑鹰资产：主营房地产投资业务，通过整个上置集团、中国新城镇的一二级开发经验和金融资源，投资具有良好价值提升空间的一二级开发项目亮点五：上海市广阔的发展空间——黄浦创新驱动转型发展，打造外滩金融创新试验区•（一）上海自贸区介绍•7月3日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议通过《中国(上海)自由贸易试验区总体方案》。上海自贸区的一系列政策落实之后，上海将实现离岸与在岸贸易、物流与结算功能、内贸与外贸的统筹协调发展，成为国际金融、航运、贸易中心建设的最大结合体。•设立上海自贸区是中国加入ＷＴＯ后，又一次更高层级的开放，它将远远超越“特区”“新区”争取优惠政策的层面，探索要素市场开放、政府边界厘清和行政管制放开，为中国提供放新的增长能量。•（二）上海外滩金融集聚带•2010年7月外滩金融集聚带规划出台。外滩金融集聚带拥有的沿江岸线长约4.8公里，面积2.6平方公里，将与陆家嘴金融城错位互补、协同发展，总体上以金融为主体，集聚发展金融业及相配套的现代服务业产业，为陆家嘴发展金融要素市场、集聚重要金融机构和外资总部提供服务。•在多重因素的影响下，黄浦区5A级国际金融办公需求极速上升。政府为配合实际需要，对区域规划定位将做重新调整，满足服务于金融服务的配合需求，为黄浦区带来新的活力和经济增长点。目录12345本项目基本情况•“琴海苑”项目为黄浦区大兴街717-719号地块（以下简称本项目），东靠迎勋路、河南路，南临陆家浜路，西沿大兴街，北近中华路、黄家阙路，以江阴街为界自然分成南北两块，其中南块占地面积约13455平方米，北块占地面积约23674平方米，总占地面积为37129平米。•本项目作为黄浦区外滩金融创新试验区的核心项目，将打造集办公、金融商业配套、精英公寓、金融服务、高端住宅等于一体的商住综合体，形成产城融合、精英汇聚的滨江高端生活新标杆。16项目情况—琴海苑项目琴海苑项目位于黄浦区大兴街717-719号地块（以下简称本项目），东靠迎勋路、河南路，南临陆家浜路，西沿大兴街，北近中华路、黄家阙路，以江阴街为界自然分成南北两块，其中南块占地面积约13455平方米，北块占地面积约23674平方米，总占地面积为37129平米。按照规划，南块拟建一幢超高的商办综合塔楼及商业裙房，规划建筑面积约为80820平方米；北块拟建五栋高层的住宅塔楼，规划建筑面积约为125757平方米。当地板块目前可比楼盘的成交均价在8-12万/平。周边在售楼盘翠湖天地、外滩九里、汤臣一品和中粮海景四块楼盘平均售价都超过10万元/平，后期项目销售回款可观。本项目作为黄浦区外滩金融创新试验区的核心项目，将打造集办公、金融商业配套、精英公寓、金融服务、高端住宅等于一体的商住综合体，形成产城融合、精英汇聚的滨江高端生活新标杆。174、项目优势—琴海苑项目1.项目位于上海市黄浦区核心地段，是黄浦区规划的外滩金融创新板块，位置优越，交通便捷，资源稀缺，未来的销售前景看好。2.项目开发的资金来源充裕，多家银行将给予项目公司51亿旧改贷款。项目建设期间，银行拟继续追加10亿元的开发贷。并且贷款的年限都比较长，项目的现金流比较充裕。3.上置集团项目充裕、未来四年收入可观。目前，上置集团在建及储备项目总计有20个，总占地面积合计为1,619,472平米，总建筑面积合计为2,438,724平米。181、交易对手—上海金心置业有限公司公司全称上海金心置业有限公司成立时间2002年10月28日注册资本7亿元主营业务房地产开发经营所在区域上海市南苏州路381号405-1室资产规模12.44亿元（2012年8月31日）上海金心置业有限公司于2002年10月28日设立，注册资本7亿元人民币。公司性质为外商合资企业，其中上联投资有限公司以货币形式出资4.9亿人民币，占公司70%的股权；嘉勤投资有限公司以货币形式出资2.1亿人民币，占公司30%的股权。两家公司皆为上置集团的下属子公司。该公司是为琴海苑项目专门设立的项目公司，现阶段负责上海市黄浦区大兴街717-719地块的土地开发建设公主。192、担保人——上置集团业务分布股权投资业务市政代建业务小贷业务其他业务202、担保人——上置集团已建成楼盘的展示3、上置集团实际控制人项目公司的实际控制人为施建先生。施建先生现年五十八岁，为上置集团董事局主席，该集团创始人。施先生制定该集团的发展战略与策略。施建先生从事房地产开发逾二十年，同时任上置控股集团附属公司——中国新城镇发展有限公司之董事局重要职位，该公司分别于新加坡和香港上市。目录1234523风险控制措施多重担保措施上置集团为贷款的本息偿还承担差额补足义务；上置投资控股有限公司（上置集团母公司）为该项目提供连带责任担保；上海绿洲花园置业有限公司为该项目提供连带责任担保；上置实际控制人施建先生为该项目提供连带责任担保。结构化涉及信托拟设立结构化的方式来保障优先级资金的安全，优先次级比1.2:1，优先级14.6亿，次级12.1190亿。其中次级包含关联方债权5.1155亿和股权7.0035亿。土地抵押担保全面监管我司将委派现场监管人员进行全面监管，对项目资金监管和风险控制，管理公司所有证照和印鉴，并对相关事宜拥有一票否决权。金心置业取得项目土地使用权后，将抵押予我司设立抵押权。目录12345设立情况：中融国际信托有限公司成立于1987年，前身为哈尔滨国际信托投资公司。2002年5月重新登记并获准更名为“中融国际信托投资有限公司”。2007年7月，公司取得新的金融许可证，更名为“中融国际信托有限公司”。股权结构：公司由经纬纺织机械股份有限公司（央企恒天集团下属A+H上市公司）、中植企业集团有限公司、哈尔滨投资集团有限责任公司及沈阳安泰达商贸有限公司分别持股37.47%、32.99%、21.54%和8.01%。经纬纺机于2010年7月受让中植集团持有的36%股权，成为第一大股东，公司由民营企业控股变为国有上市公司控股。2012年，公司股东启动了新一轮增资。现本轮增资已完成，公司注册资本已增至16亿元，净资产近60亿元，资本实力进一步提高。业务开展情况：目前，公司的信托业务主要集中在基础设施、证券、工商企业、金融机构、房地产等领域。2012年，公司先后取得开展股指期货业务及资产证券化业务资格，并向银监部门递交了受托境外理财（QDII）业务资格申请材料。25资产管理规模（单位：亿元）1799.371315.33703.23659.7530571783.8147.742012201120102009200820072006公司盈利能力逐年提升0100,000200,000300,000400,000营业收入4,59416,10830,04470,003175,173292,800381,000净利润9317,66710,33832,36369,067105,300152,40020062007200820092010201120122012年末，公司资产规模合计超过3,000亿元，其中，信托资产近2,995亿元，占比98%。公司存续信托计划按信托性质划分,集合资金信托资产1,200余亿元，占比42%；单一资金信托资产900余亿元，占比30%；财产权信托资产近850亿元，占比