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（高级管理人员工商管理硕士）中融国际信托有限公司房地产私募基金业务发展研究THESTUDYOFZRT’SREAL-ESTATEPRIVATEEQUITYFUND滕丹2010年6月国内图书分类号：F270.7学校代码：10213国际图书分类号：658.115密级：公开高级管理人员工商管理硕士学位论文中融国际信托有限公司房地产私募基金业务发展研究硕士研究生：滕丹导师：曲世友教授申请学位：高级管理人员工商管理硕士所在单位：中融国际信托有限公司答辩日期：2010年6月授予学位单位：哈尔滨工业大学ClassifiedIndex:F270.7U.D.C.:658.115ADissertationfortheDegreeofEMBATHESTUDYOFZRT’SREAL-ESTATEPRIVATEEQUITYFUNDCandidate：TengDanSupervisor：Prof.QuShiyouAcademicDegreeAppliedfor：EMBAAffiliation：ZhongrongInternationalTrustCo.LtdDateofDefense：June,2010Degree-Offering-Institution：HarbinInstituteofTechnology哈尔滨工业大学高级管理人员工商管理硕士学位论文摘要房地产业是一个特殊的行业，与其他行业相比具有高收益、高风险的明显特征，它对经济发展的带动力很强，是关系国计民生、拉动经济增长、改善居民生活条件的重要支柱产业。另一方面，房地产业又是一个资本密集性的产业，其发展与金融业的支持密不可分，两个行业互相影响、互为依托。长期以来，房地产企业的主要资金来源就是银行贷款，自有资金只占很小的一部分，房地产金融体系结构单一。由于没有形成风险分担的机制，房地产融资的绝大部分风险都集中在银行身上，巨大的不良资产风险使银行难以为继。2008年后，国务院、央行相继出台了一系列房地产金融政策，对房地产信贷作了进一步规范，各家银行对房地产开发贷款将更为慎重，房地产企业的融资渠道越来越狭窄。在当前房地产企业公开发行证券进行融资受条件制约的情况下，本文在对房地产私募基金发展历程、发展特点以及发展趋势的分析基础上，结合中融国际信托有限公司房地产私募基金业务的发展，从融资渠道、操作模式、风险控制机制、收益分配模式以及在新的市场条件下行为的变化等几个方面对其具体行为进行系统的阐述与分析，并对这些具体行为对市场所产生的效应加以归纳总结，在此基础上从新制度经济学的角度出发分析私募基金行为选择的制度根源，并昀终得出相应的政策建议。关键词：房地产私募基金；运作模式；风险管理-I-哈尔滨工业大学高级管理人员工商管理硕士学位论文AbstractComparingwithsomeotherindustry,therealestateisaspecialindustry,whichhassomecharacteristics,suchashighyield,highrisks.Therealestatecandriveeconomydevelopment,whichisrelevanttopeople’slivelihood,economyincrement,people’slivingconditionimprovement,soitisapillarindustry.Ontheotherhand,therealestateisalsoacapitalintensiveindustry,whosedevelopmentisclosetofinance.Thesetwoindustriesinfluenceeachother,andrelyoneachother.Inalongtime,themaincapitalsourceofrealestateindustryisbankloan,ownedfundstakesaverysmallpartofthetotalfund,thefinancesystemofrealestateisverysingle.Owingtolackofrisk-sharingsystem,themostrisksofrealestatefinancingisonbank,largebadcapitalriskmakebankrundifficultly.After2008,thestatecouncilandthecentralbankunveilaseriesofrealestatefinancingpolicies,whichmakesafurtherspecificationonrealestatecredit,afterthat,thebanksaremorecarefulofloanonrealestate,sothefinancingwaysofrealestateisnarrower.Onthiscondition,onthebaseofanalyzingtherealestateprivateequityfunds,suchasitsdevelopment,itscharacteristicsofdevelopment,consideringtherealestateprivateequitybusinessofZhongronginternationaltrustCO.LTD.thistextanalyzesthiscompany’sactionsindetailsfrommanyaspects,suchasfinancingways,themodeofmanipulation,thesystemofriskscontrolling,thetextalsomakesasummaryonsomedetailedactionhowtoaffectthemarket,takingtheseasbasis,thetextanalyzesthesourceofprivateequityfundssystemfromnewsystemeconomicsandatlastgivesomeadvicesofpoliciesasaconclusion.Keywords：realestateprivateequityfunds,themodeofmanipulation,riskmanagement-II-哈尔滨工业大学高级管理人员工商管理硕士学位论文目录摘要.........................................................................................................................IAbstract...................................................................................................................II第1章绪论...........................................................................................................11.1问题提出.......................................................................................................11.2研究的目标与意义.......................................................................................21.2.1研究的目标............................................................................................21.2.2研究的意义............................................................................................31.3国内外房地产私募基金研究综述................................................................31.3.1国外情况研究........................................................................................41.3.2国内相关研究........................................................................................71.3.3研究述评................................................................................................91.4文章结构与研究方法..................................................................................101.4.1文章结构..............................................................................................101.4.2研究方法..............................................................................................10第2章中融国际信托有限公司外部环境分析..................................................132.1外部环境.....................................................................................................132.1.1当前房地产市场现状及趋势..............................................................132.1.2当前中国投资环境的现状及趋势......................................................132.1.3当前房地产私募基金市场现状及趋势...............................................142.1.4房地产私募基金的法律环境..............................................................182.2房地产私募基金业务模式分类分析..........................................................222.3中融国际信托有限公司从事房地产私募基金的优势和劣势分析.....................292.3.1优势分析..............................................................................................292.3.2劣势分析..............................................................................................