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1土地增值税问题解答汇总（2014.2.）一、征税对象问题1．土地置换中，双方均不支付补价，是否缴纳土地增值税。答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字（1995）6号）第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。土地置换中，如果换出土地是国有土地，并且国有土地使用权发生了转让，是有偿转让房地产的行为，属于土地增值税应税行为。2．房地产开发企业，未取得项目立项也未取得商品房预售许可证，只是租赁土地若干年，在租赁土地上建造的房产销售是否征土地增值税？答：《土地增值税宣传提纲》（国税函发（1995）110号）第四第规定：根据《条例》的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税……。二是只有转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。……根据上述文件精神，房地产开发企业在租赁土地上开发的房地产进行“转让”的，不缴纳土地增值税。※3．在股权转让中，转让股权的企业的资产以房地产（包括土地使用权）为主，是否应当计算土地增值税？答：在股权转让中，转让股权的企业的资产以房地产（包括土地使用权）为主，如果房地产未转让的，不属于转让房地产行为，不缴纳土地增值税。二、清算单位问题1．房地产开发企业有一项建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行清算？答：根据江苏省地税局发布《关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规（2012）1号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单2位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。因此，在土地增值税清算时，企业自行划分的工程分期建设项目，其收入、成本、费用按规定分别归集的，可以作为清算单位清算土地增值税。2．房地产开发项目申请立项时，立项审批部门在一个立项批复中，明确分两期建设，一期建设***平方米，二期建设***平方米。房地产项目是否可以按建设分期确定清算单位？答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。根据上述情况，可以按建设分期分别确定清算单位计算应纳土地增值税。※3、省局2012年1号公告明确：对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。但在实际执行中有的项目分10期建设，目前已完成了6期项目建设和销售，已完成的6期是按一个清算单位还是按6个清算单位清算土地增值税？自行分期的项目（不含发改委立项分期的）可按已经完成的项目一起清算。三、清算条件问题※1．关于可清算条件中“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或者该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。此条件中“已转让的房地产建筑面积”是否包括企业已转为自用的房地产建筑面积？答：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占清算单位可售建筑面积比例在85%以上的，可以认定为达到可清算条件。四、纳税地点问题1．外地企业在南京从事房地产开发，有的由总公司取得立项批文，有的是3南京分公司取得立项批文的，应向何地税务机关申报清算土地增值税？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字（1995）6号）第十五条第一款规定：纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。对于南京市房地产项目，无论从事开发的纳税人机构所在地是否在南京，也无论取得立项批文的是总公司还是分公司，均应向房地产项目所在地我市地方税务机关申报清算。五、收入确认问题1．房产转让合同上约定了房价，但不包含转让税金，约定转让税金由房产受让方承担，转让收入怎样确定？答：房产转让合同上约定了房价，约定转让税金由房产受让方承担，如果房价定价不合理的，由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。2、．某人以低于契税评估价30%的价格转让房产给侄子，应该怎样计算征收土地增值税？答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第一百三十八号）第九条的规定，纳税人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。对于纳税人不能提供评估价格时，可以参照购房方缴纳契税的计税依据作为评估价格计算缴纳土地增值税。3．房地产开发企业用开发的商品房对外投资，计算土地增值税时收入如何确定？答：根据《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91号）第十九条的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。4．房地产企业卖房送车库如何计算缴纳土地增值税？4答：买房送车库（建筑工程规划许可证许可建设的工程），视同房与车库的价款一并收取，如果价款合理，视为转让房屋与车库的转让收入，所送车库的成本可以扣除。5．以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，所投资、联营的企业从事房地产开发的，以土地（房地产）投资方应如何确认计算土地增值税的转让收入？接收土地的房地产开发公司应如何确认取得土地使用权所支付的金额？接收土地的房地产开发公司将投资作价格金额分成实收资本和资本公积两部分的，应如何确认取得土地使用权所支付的金额？答：以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，如果作价是合理的，投入土地方（房地产）可按投资或联营协议的作价金额确认为计算土地增值税的转让收入，接收土地方（房地产）可按作价金额确认取得土地使用权所支付的金额。接收土地的房地产开发公司将投资作价格金额分成实收资本和资本公积两部分的，均应按作价金额确认取得土地使用权所支付的金额。作价不合理的，投入土地和接收土地双方应按评估的市场价格分别确认计算土地增值税的收入和取得土地使用权所支付的金额。※6．以集资方式建设的房地产项目，对集资对象转让价格明显偏低的，应如何确认计算土地增值税转让收入？答：有政府部门确定转让价格的，按政府部门确定的转让价格确认土地增值税转让收入，没有政府部门确定转让价格的，应按房地产评估价格确认转让收入。六、扣除项目问题（一）取得土地支付的金额1．土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除？答：纳税人对其拥有的土地使用权进行评估，评估增值额无论会计上如何处里，在土地使用权转让计算土地增值税时，不应作为土地增值税扣除项目。2．单位转让土地使用权时,土地部门收取的土地闲置费、土价评估费是否可以计算土地增值税时扣除？答：根据国家税务总局关于印发的《土地增值税宣传提纲》（国税函发（1995）110号）第五条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权5的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。土地部门收取的土地闲置费不能作为取得土地使用权所支付的金额扣除。根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十二条规定：纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。因此土地估价费能否扣除应视具体情况而定。3．纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地部门，而是作为政府部门对企业投资，可否作为扣除项目？答：纳税人取得土地的应上交的土地出让金不直接支付给土地部门，而是作为政府部门对企业投资，如果其金额与土地出让合同确定的土地出让金金额一致，并且取得了土地出让金合法票据，在土地使用权转让计算土地增值税时，应当作为扣除项目。4．以非出让方式取得的土地使用权，计算土地增值税时，应当以何凭据作为扣除依据？答：除根据营业税政策转让土地使用不征税外，以非出让方式取得土地使用权的均应当取得发票，并以发票作为计算土地增值税扣除凭据，其中2006年7月1日前发票由转让方开具，此后票由土地交易市场开具。5．对于以地补路（工程）的房地产项目，其修路成本和承担工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？答：土地增值税暂行条例实施细则（财法字（1995）6号）第七条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。以地补路（工程）的房地产项目，取得的土地实际承担了修建道路和政府工程成本，房地产开发公司可以修建道路和政府工程成本作为取得土地所支付的金额，但是应当核实所发生修建道路和政府工程成本的真实性，并有相关的政府文件或者合同（协议）为依据。6．以地补路（或补建等）形式取得土地使用权的，取得土地使用权所支付的金额应该如何确定？6答：以地补路（或补建等）形式取得土地使用权的，取得土地使用权所支付的金额，按政府部门审计报告确认的道路或其他工程建设成本予以扣除。7．土地拆迁补偿费应当依据什么凭据才能扣除？答：土地拆迁补偿费受偿方取得补偿款不属于营业税和增值税应税收入的，不需要开具发票。纳税人支付土地拆迁费用，应当以拆迁补偿协议和实际支付拆迁补偿款的收据作为计算土地增值税扣除所依据的凭据。8．国土资源局收取地土地业务出让费是否能扣除？答：国地资源局按规定标准收取的土地业务出让费可以作为取得土地所支付的金额按规定予以扣除。9．土地出让金滞纳金可以作为取得土地所支付的金额扣除吗？答：土地出让金滞纳金不可以作为取得土地使用权所支付的金额计入扣除项目金额。10．房地产开发企业未售出的房产转做自用后，对已售部分进行土地增值税清算时，如何分摊已售部分和转做自用部分取得土地使用权所支付的金额？答：房地产项目进行土地增值税清算时，企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，因产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。企业自用或用于出租等商业用途的已售部分的取得土地使用权所支付金额能按占地面积进行分摊的按占地面积分摊，不能按占地面积分摊的，按建筑面积分摊。按上述方法分摊的属于企业自用或用于出租等商业用途部分的取得土地使用权所支付的金额不予扣除。11．房产开发企业在开发房产过程中，受让土地使用权时缴纳的契税，能否在计算土地增值税时扣除？根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函［2010］220号）的规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同按国家统一规定交纳的有关费用，计入取得土地使用权所支付的金额中扣除。应将缴纳的契税计入取得土地使用权所支付的