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土地增值税政策解析——财产和行为税处江航土增税主要政策文件一、财政部、税务总局文件（8个）1.土地增值税暂行条例及细则—国务院令第138号关键词：母法2.土地增值税宣传提纲—国税函发〔1995〕110号关键词：定义、目的意义、遵循原则、征税范围及对象、计税方法、基本征管3.土地增值税一些具体问题规定通知—财税字〔1995〕48号关键词：17个零散的单项问题。4.土地增值税若干问题通知—财税〔2006〕21号关键词：普通住房标准、旧房扣除、滞纳金、投资等征免税一、财政部、税务总局文件（8个）5.房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题通知—国税发〔2006〕187号关键词：清算单位、条件、扣除项目、资料资料、核定征收6.土地增值税清算管理规程—国税发〔2009〕91号关键词：前期管理到清算审核的基本规程。7.地增值税清算有关问题通知—国税函〔2010〕220号关键词：收入认定、相关费用扣除等8.企业改制重组有关土地增值税政策通知—财税〔2015〕5号土增税主要政策文件二、市局文件（7个）9.调整土地增值税预征率有关问题通告—通告2011年第2号关键词：分三类房产确定预征率10.土地增值税若干问题通知—渝地税发〔2011〕221号关键词：土地转让、装修房销售、合作建房11.土地增值税核定征收管理办法—公告2012年7号关键词：核定征收程序12.土地增值税核定征收率公告—公告2014年3号关键词：新核定率土增税主要政策文件二、市局文件（7个）13.土地增值税若干政策执行问题公告—公告2014年9号关键词：政策执行口径14.加强房地产开发成本核定管理通知—渝财税〔2015〕92号关键词：开发成本定额标准15.土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见—渝财税〔2015〕93号关键词：政策执行口径土增税主要政策文件目录1.清算单位及分类2.清算收入基本规定3.成本扣除基本规定4.开发费用扣除5.特殊项目扣除6.特殊业务处理7.开发成本核定8.预征管理9.清算管理10.旧房规定11.企业改制重组12.核定率适用一.清算单位及分类（一）清算单位国税发〔2006〕187号：以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。原执行口径：发改委备案项目与工程规划许可孰细原则。2014年9号公告：以规划主管部门用地规划项目为土地增值税清算单位，用地规划项目实施工程规划分期的，纳税人可选择以工程规划分期为清算单位。调整原因:1.发改委备案非必经程序；2.仅工程规划分期可能导致清算单位过细；3.用地规划比较适中、明确；4.减少税收自由裁量。一.清算单位及分类注意点：1.项目开工前向主管税务机关报备已选择的清算单位。清算单位一经报备，不得调整；未按规定报备的，以工程规划分期为清算单位。2.对于同一用地规划项目，9号公告执行前已分期清算审核的，已清算部分不再调整。3.清算单位“由小变大”，清算相对延后，需强化预征、跟进管理。一.清算单位及分类（二）清算分类土增税条例实施细则：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。建造普通住宅出售，增值率未超过20%的，免征土地增值税。财税〔2006〕21号：纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。国税发〔2006〕187号：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。2014年9号公告：清算单位包括多种房产类型的，应按普通住宅、非普通住宅、非住宅，分别确认收入和扣除项目金额，分别计算土地增值税。一.清算单位及分类二.清算收入基本规定国税函〔2010〕220号：1.已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入。2.未开具发票或未全额开具发票的，以商品房合同所载的售房金额确认收入。3.清算前补、退房款的予以调整。清算时是否实际收到房款，不影响收入确认。三.成本扣除基本规定2014年9号公告：同一项目分期清算，或者同一清算单位包括多类房产，成本分摊基本原则：土地成本：可按照土地面积占比法或者建筑面积占比法计算分摊。房地产开发成本：按照建筑面积占比法计算分摊，其中已明确对象化的设施、设备、装修等成本可直接按对应项目计入开发成本。土地成本:1.取得土地使用权所支付的金额2.土地征用及拆迁补偿费（土地开发成本）房地产（房屋）开发成本:1.前期工程费；2.建筑安装工程费3.基础设施费；4.公共配套设施费5.开发间接费用（土地契税：渝地税发〔2011〕163号：土地受让人取得土地后发生的拆迁补偿、整治等土地开发费用，不属于契税计税依据的范围。）三.成本扣除基本规定三.成本扣除基本规定成本项目：《企业产品成本核算制度》财会〔2013〕17号房地产企业设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费等成本项目。土地征用及拆迁补偿费：为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。前期工程费：项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。三.成本扣除基本规定成本项目：建筑安装工程费：开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。基础设施建设费：开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。公共配套设施费：开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。开发间接费：企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。（土增税细则规定：工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。）三.成本扣除基本规定渝财税〔2015〕93号：1.“建筑面积占比法”包括“套内建筑面积占比法”。建筑面积=套内建筑面积+分摊公用部位面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积《重庆市城镇房地产交易管理条例》：商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格，并载入商品房买卖合同。当事人发生面积纠纷时，应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。三.成本扣除基本规定2.地下车库土地成本按对象化原则处理一般规定：不计容的地下车库不分摊“土地成本”土地成本：前期的土地价款及费用、土地开发成本特别规定：补缴土地价款专属于车库的部分，对象化计入车库土地成本。容积率=地上建筑面积/建设用地面积国土部门车库地价款计算规则：1.计容车库:按工业用途标准土地出让金计征。2.不计容车库:房地产项目住宅面积占总面积75%（含75%）以上的，不计征;占总面积75%以下的，按住宅面积占总面积的实际比例不计征。四.开发费用扣除房地产企业可选择按以下方法计算扣除房地产开发费用。（一）“利息支出”能够准确归集、分摊并提供金融机构证明的，可据实扣除；“其他房地产开发费用”按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。（二）“利息支出”不能准确归集、分摊或不能提供金融机构证明的，“房地产开发费用”按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。注意点：1.方式选择权在纳税人。2.同一用地规划项目包括多个清算单位只能适用同一种方法。3.已计入房地产开发成本的应调出，避免重复扣除。四.开发费用扣除国税函〔2010〕220号：（一）未支付质量保证金：房地产企业扣留建安企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，建安发票金额中已包括了质保金的，可扣除；否则不予扣除。（二）土地闲置费：房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。（三）土地契税：房地产企业为取得土地使用权所支付的契税，视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。五.特殊项目扣除渝财税〔2015〕93号：（三）委贷利息：房地产企业向商业银行支付的委托贷款利息视为金融机构借款利息，按规定予以扣除。（四）地方教育费附加：纳税人转让房地产缴纳的地方教育费附加，可计入“与转让房地产有关的税金”予以扣除。（五）印花税：房地产企业转让房地产缴纳的产权转移书据印花税，纳入营业税金及附加核算的，作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。五.特殊项目扣除（六）红线外成本费用房地产项目开发中，因统一规划、整体开发需要，在相邻地域建造公共设施，经土地出让合同约定，发生的建造支出可作为“取得土地使用权所支付的金额”予以扣除。房地产企业应提供县级以上人民政府相关文件、决议以及规划证明材料。关键点：1.统一规划及整体开发；2.相邻地域；3.土地合同约定；4.提供证明（财政资金是否冲减土地成本：土地款、配套费返还指定用途；不指定用途；不确定性奖励款项；公配补偿款；统一财政政策下的专项资金）五.特殊项目扣除（七）公配设施国税发〔2006〕187号：房地产企业建造的与清算项目配套的公共设施：1.物管房、会所；2.居委会、派出所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、邮电通讯；3.停车场（库）、医院、幼儿园、托儿所、学校......处理原则：一类：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；二类：建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；三类：建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（一、二类具有不可售属性，三类具有限定条件的可售属性。）五.特殊项目扣除（七）公配设施《重庆市城市房地产开发经营管理条例》：1.配套设施是指由开发建设单位按照规划许可和开发建设方案，在项目范围内为满足本项目购房人基本生活所需而配建的给排水、供电、供气、通信、宽带、有线电视、小区道路、垃圾收集和绿化、小区物业管理用房、社区管理用房等基本生活配套设施和为提高项目品质配建的其他配套设施。2.基本生活配套设施应与主体工程同步验收，合格的，向房地产开发企业出具证明文件或者投入使用意见。3.其他配套设施应当按照配套设施建设承诺书确定的内容和进度进行建设和验收，按期交付使用。公配设施主要通过规划许可、开发方案等进行判定。五.特殊项目扣除（七）公配设施一类：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除—通过权属登记相关资料判定《物权法》：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《重庆市土地房屋权属登记条例》：房屋所有权初始登记，应当对依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施用地和物业服务用房等土地房屋一并申请登记，在土地房屋登记簿上予以记载，但是，对其共有土地房屋不单独颁发房地产权证。五.特殊项目扣除（七）公配设施二类：建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。—通过移交资料判定，包括管理权和所有权的移交，核心是移交所有权。《天津市公配移交接管办法》：1.公配不得销售，建成后应无偿进行移交；2.建委组织接收相关部门（单位）与开发企业签订移交接管协议；3.公配房产移交应办理产权登记。五.特殊项目扣除（七）公配设施三类：建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。—车库、非公立学校为例：1.地面公共道路等形成车位：实质系业主共有，不能依法转让，单独作价或附带赠送，均不属土增税征税范围。2.普通地下车库及兼具人防属性的地下车库：土地性质为出让，属可售房范畴，未转让的成本费用不予扣除；单独计价或者附带赠送的，按销售或视同销售非住宅处理。3.非公立学校：土地性质一般为出让，未转让的成本费用不予扣除；成立新公司或引入社会投资者进行运营，发生转让的，按销售或者视同销售非住宅处