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启东取起吾东疆之意，为南通东大门，又是上海的后花园城市介绍城市区位城市交通城镇人口城市经济城市发展小结启东地处长江入海口东侧，三面环水，形似半岛，集黄金水道、黄金海岸、黄金大通道于一身，是出江入海的重要门户“海洋经济之乡“电动工具之乡”“建筑之乡”“教育之乡”“版画之乡”城市区位崇启大桥开通大大缩短启东与上海的距离，从启东到上海市区只需60分钟，标志启东全面融入上海一小时经济圈。城市交通城市三面环水，受交通瓶颈制约严重，导致生产要素成本较高，竞争力不强城镇人口区域面积（平方公里）人口（万人）汇龙镇13320.84吕四港镇152.817.68南阳镇126.811.11王鲍镇1269.81惠萍镇107.859.25寅阳镇100.587.87北新镇97.27.8东海镇85.47.31合作镇88.76.81近海镇79.96.54海复镇72.85.85启隆乡19.290.33启东市目前下辖11镇1乡，共有人口116万，受启东城市地理限制，除城区外，主要人口集中在启东北部与西部城市近年城镇化建设速度逐渐加快，2011年首次突破50%城市化进程必将促进房地产市场内需，拉动启东楼市发展城市经济启东城市经济长期保持稳定的增长，年均增长率长期保持在13%以上启东经济情况在全市名列前位，且与海门、通州差距较小全市按常住人口、户籍人口计算的人均地区生产总值分别为53629元、46348元，相差近7000余元，由此可见，外出打工的启东人占据相当比重启东的经济发展一直处于快速上升通道，对市内的经济投资增长起到了标志和拉升作用，对房地产项目来讲发展空间良好。800-3000$3000-8000$8000-13000$13000$以上时期启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期需求生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展超速发展、数量型以数量为主、向注重品质方向发展平稳发展、以质量为主、数量与质量并重缓慢发展综合发展型人均GDP水平GDP增速房地产发展小于4%萎缩4%-5%停滞5%-8%稳定发展大于8%高速发展城市经济城市经济城市经济的快速发展也带来了居民收入的增加，刺激了买房潮人们开始注重生活的品质，生活消费结构已经从温饱型向享受型过渡。恩格尔系数大于60%50%-60%40%-50%30%-40%20%-30%20%以下衡量标准贫穷温饱小康相对富裕富裕极其富裕世界衡量生活水平划分标准：城市经济快速发展，生活水平提高，同时区域物价上涨较明显城市经济机械电子生物医药海洋渔业建筑业启东工业门类，产业配套齐全，拥有机械电子、轻纺服装、精细化工、生物医药、新型建材、电动工具、船舶制造、汽车零部件等支柱产业。全市有3000多家工业企业，但真正的大型企业绝对数量仍较少，以中小型私营企业为主城市第三产业有所增长，但增速较缓产业结构从城市历史发展看，一直以西为发展首要方向，以北为次要发展方向随着崇启大桥的开通，城市发展重心彻底改变，城南成为首要发展方向，也是启东新市政府所在位置城市发展向南，在南苑路以南打造启东新城区城市规划从扩展后的启东城区看，项目地块未来的位置位于未来城区地理中心偏北城北板块（火车站、汽车站）现状：城北工业区，基本未开发未来：启东客货运中心，物流中心，集中型商贸市场主城板块（城市商贸、经济、居住中心）和平路、建设路、中央大道，南苑路围合形成现状：发展已相对成熟，商业、生活、教育等配套设施相当完善未来：有针对性的开展部分旧城改造城西板块（启东经济技术开发区）现状：省级开发区，产业基础雄厚未来：对接上海，继续产业升级启东城区可分为四大板块主城区土地资源稀缺，地位不可替代新城区为城市规划重点方向城西产业经济发展蓬勃城北主要发展物流与集中商贸1、江苏沿海县域经济百强县，南通经济大县；2、与上海有着天然的紧密联系，随着崇启大桥开通，更纳入上海一小时都市圈3、整体人口基数大，但人口外流迹象较明显；4、地区经济发展保持稳定增速，为房地产发展提供良好的经济基础；5、经济发展结构以第二产业为主，第三产业增速较缓慢；6、城市建设以向南发展新城区为主，城北未来将打造为城市交通枢纽与集中商贸市场中心7、城市宏观背景，为房地产发展提供良好的先决条件，市场存在发展潜力；小结房地产市场研究土地市场商品房市场产品分析客源分析竞争个案小结成交地块编号土地位置出让面积（㎡）土地用途容积率建筑密度绿地率成交价（万元）楼板价（元/㎡）成交时间竞得单位1228汇龙镇鹤群村68665商住2≤容积率≤2.5020%≤~≤30%≥303736217.642012-8-15启东市新城建设发展有限公司1136紫薇一村南侧48546商住1容积率1.35≤30%≥30196602999.832012-7-11南通银洲房地产开发有限公司1048人民东路南侧47470商住1容积率2≤35%≥20%285603008.222012-4-25欣乐房地产集团有限公司启东分公司1207车城公寓北侧49426商住1.80容积率2.90≤25%≥35%2600181.392012-3-28启东腾飞建设工程综合开发有限公司1133建设路东、人民路北侧8752商住1容积率2.5045%25%60402760.512012-1-18启东市建都房地产开发有限公司1049汇龙小学南侧14534商住1容积率1.5032%30%65503004.452012-1-18南通铭鼎置业有限公司1040团结新村东侧74759商住1容积率1.3025%30%100001028.952012-1-11启东银嘉建材有限公司1117开发区龙豪花苑北侧40122住宅1容积率1.45≤26≥302540436.602011-9-30南通华茂置业有限公司1050中央河北、江海路东侧56332住宅1容积率3≤25≥30296001751.522011-6-29江苏中成华地置业有限公司1104汇龙镇克明村19360住宅1容积率1.50≤30≥30720247.932011-4-13南通明华房地产开发有限公司2012年启东城区全年出让住宅、商住类用地面积31.2万㎡主要成交地块尤其是中心成交及周边成交地块楼板价基本在3000元/㎡左右按照2011年成交数据，今年成交土地可供销售约1年土地市场紫薇一村南侧项目（商住）占地面积：4.9万方楼板价：2999元/㎡人民东路南侧项目占地面积：4.7万方楼板价：3008元/㎡车城公寓北侧项目（商住）占地面积：4.9万方楼板价：181元/㎡建设路东项目（商住）占地面积：0.9万方楼板价：2760元/㎡汇龙小学南侧项目（商住）占地面积：1.4万方楼板价：3004元/㎡团结新村东项目（商住）占地面积：7.4万楼板价：1028元/㎡从2012年成交土地分布可看出，未来供应市场主要集中在主城区及其东部区域，楼板价基本在3000元/㎡左右土地市场2012年1-11月启东商品房销售面积达60.09万㎡，销售额达36.18亿元恒大威尼斯项目6月开盘，保守估计恒大1-11月份的销售数据为25万方左右剔除恒大项目今年销售面积，启东市今年1-11月份销售面积为35万㎡左右，相较于2011年1-11月的40.43万㎡，同比降低了约10%，小幅下挫整体市场销售数据上扬，但各月销售波动极大，恒大威尼斯个案影响较大恒大威尼斯开盘带动市场回暖启东商品房市场回暖，量价齐升1-5月市场基本陷入停滞商品房市场启东2012年成交价格波动较大，商品房均价为6694元/㎡2012年7月恒大威尼斯开盘，导致7月份后启东商品房市场成交均价进入低谷2012年8月由于启东亿丰商城成交热潮，迅速拉高启东商品房市场价格2012年1-11月启东商品房销售均价情况85398455763939884211107494598558664770200040006000800010000120001-3月4月5月6月7月8月9月10月11月商品房均价（元/㎡）平均成交价格受恒大威尼斯销售热潮影响亿丰商城成交热潮商品房市场项目建筑面积（万㎡）产品均价（元/㎡）主力户型户型面积（㎡）总套数当期套数已售去化率去化速度（套/月）未来可推量（套）开盘时间凯旋华府34.5高层75002R94-95218836431185%6218242012.93R117-125130-136龙豪国际花园18多层、小高层75002R89-941172775774%102002012.8中邦上海城100别墅、小高层、高层80002R85-89约700030027893%56——2012.93R124-125137-143绿城玫瑰园45高层8000-100003R128-142191075645652%3410002011.11多层120003R/4R155-179120银洲皇家花园26.3高层85003R121-124约2200100063063%2512002010.12142-151银洲紫薇苑6.5多层80003R88-9570070010014%20——2012.9御和湾52高层6500-75003R91-104约380028025089%4219002012.8银州城市一品15高层待定3R97-107约1300待售目前启东住宅市场上预售项目有银州紫薇苑、御和湾，银州城市一品在售项目总体量约为223.8万㎡，该表为当期套数及其去化剔除已推房源，在售项目约有8000套在未来的2-3年内陆续推出，可供城区市场（剔除恒大）销售2年多商品房市场凯旋华府产品：高层均价：7500元/㎡龙豪国际花园产品：多层、小高多层：7500元/㎡小高：售罄中邦上海城高层：8000元/㎡小高：10000元/㎡起别墅：350万-700万绿城玫瑰园产品：多层、高层高层：8000-10000元/㎡洋房：12000元/㎡银洲紫薇苑产品：多层均价：7800元/㎡银洲皇家花园产品：高层均价：8500元/㎡御和湾产品：高层均价：7000元/㎡银州城市一品产品：高层均价：待定主城区商品房市场市场在售项目主要分布在中心城区周边位置我们选取以上八个项目做的产品分析项目名称别墅多层小高层高层凯旋华府龙豪国际花园中邦上海城绿城玫瑰园银洲紫薇苑银洲皇家花园御和湾银州城市一品启东在售住宅项目产品类型启东目前在售住宅项目主要以高层产品为主，多层和小高层、别墅为辅凯旋华府中邦上海城绿城玫瑰园产品分析—产品类型项目/面积80㎡以下80-90㎡90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140-150㎡150㎡以上凯旋华府2R3R3R3R龙豪国际花园2R2R中邦上海城2R3R3R绿城玫瑰园3R3R3R4R银洲紫薇苑3R3R银洲皇家花园3R3R御和湾2R3R3R银州城市一品3R3R启东住宅市场供应主要以3R为主，面积段集中在90-100㎡和120-140㎡之间其中90-100㎡更多做了2+1房，主打实用性而大三房所占市场比例较高，可见客户需求较大80-100㎡面积段作2R和3R都有，但90㎡以上做两房的项目相对较少产品分析—户型面积中邦上海城：86-88㎡紧凑格局，户型方正御和园：约91㎡2+1户型，经济实用选取了与本项目近似的中邦项目与御和湾两房户型参考，户型设计各有千秋中邦上海城的户型面积较小，紧凑型两房，户型方正，虽然南北不通透，但天井的设计弥补了户型的部分缺憾，且总价较低御和湾的90多㎡的2+1房，多做了一个房间，提高了户型的经济实用性，但考虑到项目为预售，实际户型不确定性仍较大90-100㎡的2+1类型小三房面对刚需客户，十分紧俏产品分析—户型面积75007500800090001200080008500700002000400060008000100001200014000凯旋华府龙豪国际花园中邦上海城银洲紫薇苑银洲皇家花园御和湾绿城玫瑰园启东住宅项目均价分布（元/㎡）（多层）启东在售住宅项目价格基本在7000-9000元/㎡之间启东市中心二手房市场价格基本在8000-9000元/㎡之间，市区边缘