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商业地产之王——万达集团案例分析小组成员：雒威，王鹤翔，赖树明，郭溢峰，高思尧商业地产之王01案例背景02筹资渠道03重大投资04财务分析05结论与启示Contents目录一、案例背景王健林2013胡润百富榜发布。“商业地产大王”，万达集团董事长王健林以860亿元财富首次成为中国大陆首富，成为胡润百富榜开创15年来诞生的第十位新首富。2014年，马云的阿里巴巴上市才从他手上夺走了首富的宝座。CBA银行贷款私募信托DIPO二、主要融资渠道银行贷款贷款类型：资产抵押贷款、开发贷款、租约抵押贷款等。绿色通道：2006年，央行金融司把万达列为全国房地产金融改革试点企业，享受绿色贷款通道，不受地域约束，单笔贷款5亿之内无需审批，两三天可以批款。总对总授信：万达已经与中国银行﹑建设银行﹑农业银行等多家商业银行签订了“总对总授信”的协议，使得万达在这些银行各地各分行的贷款，将无须再履行既有的信贷逐级审批程序，且授信额度高达1441.91亿元。私募2005年，遭遇宏观调控资金链紧张，万达开始寻求长期资金支持，于是与麦格理完成了9项商业物业的24%股权转让，涉及资金32亿元。2008年末到2009年7月，为配合A股上市进程，万达集团与建银国际等公司完成了两轮股权私募共融资40亿。信托从2008年第四季度到2009，万达集团新增了11个项目，新增总投资560亿。由于对资金依赖度的增强，万达开始尝试新的融资渠道—信托。万达的信托产品中，大部分为股权信托，其中部分产品披露的信托规模在5-15亿，10只信托产品共计募集78亿元。IPO2014年12月23日万达商业（03699.HK）在港交所挂牌上市，招股价定于48港元，募集资金288亿港元（合计人民币230亿元）。这是港交所今年圣诞节前迎来的最后一只新股，也是今年以来最大规模的IPO。浅析：提升信用评级，利于债务融资三、重大投资2004.08万达开发建设首个第三代万达广场——宁波鄞州万达广场并建有五星级酒店和超高层写字楼，总建筑面积60万平方米，这是集五星级酒店，超高层写字楼及商铺为一体的街区的建筑形态，相比前两代，第三代万达广场加大了休闲娱乐健康等方面设施的比重，是全国首家提出“城市综合体”开发模式。而且万达集团从此改变经营策略，走出了一条“现金流滚资产”的通路，使得万达的自有资金一直保持充裕。2007.10万达集团成立万达连锁百货，正式进军零售业。其所销售的范围包括五金电料、服装鞋帽、珠宝钻石、金银首饰等，琳琅满目，种类齐全，截至2013年12月23日，万达百货公司在北京、上海、武汉、成都等地开业75家店，成为中国最大的连锁百货企业之一。这正是基于现金流滚资产模式，拥有充足资金源，万达才开始了多元化试探发展。2009.01为寻找新发展空间和利润增长点，万达集团将文化旅游产业作为企业新的重点发展方向。当年，万达集团投资200亿元建设长白山国际度假区。长白山国际度假区是世界上最好的冰雪度假区。万达不再局限于地产模式，放眼于更多的市场。2012年9月，万达集团以26亿美元并购全球第二大影院公司——美国AMC,这是中国民营企业在美国最大一起企业并购，也是中国文化产业最大的海外并购。2013.06万达集团投资3.2亿英镑并购英国圣汐游艇公司，投资近7亿英镑在伦敦核心区建设超五星级万达酒店。这是继并购美国AMC影院公司后，万达集团国际化又一重大进展。此次投资英国上百亿元的资金来源，王健林对记者表示：“一半自有资金，一半银行贷款。”此前，在万达融资部分介绍过，万达的资金重头来自银行贷款，然后加上万达广场的销售收入租金收入和现金流滚资产的路子，形成良好的自有资金来源。同年12月，万达电商“万汇网”上线试运行，筹备已久的万达电商终于露面，与天猫、京东等B2C电商不同的是，万达电商力求通过O2O模式（线上线下资源相结合的模式），为用户带来全新的智能化购物体验，让消费者“随时随地逛万达”以上几次投资很代表性的反映出万达集团的四大核心产业：商业地产、高级酒店、文化旅游、连锁百货，这四大核心产业。对于万达的投资策略，王健林曾经表示万达集团投资发展将采取并购和直接投资两条腿走路，对国际化发展保持稳步推进状态，不会冒进，也不会停下来。由此，我们不难想象，王健林心中的万达，不仅仅局限是在中国，而是放眼在全球市场。折戟A股IPO两个月后，万达地产立刻转战H股。为何在市场普遍看空房地产行业这样一个不利的“窗口期”，万达地产却如此火急火燎地与资本市场“亲密接触”？一、保卫现金流二、降低负债率四、财务分析万达地产的现金及现金等价物从2013年年底的695.25亿元小幅增长至今年6月底747.61亿元，其似乎拥有良好的流动性。但分析企业经营、投资、融资活动产生的现金流量及构成，就会发现万达地产获取现金的能力在下降，而其偿债压力在增大。一、保卫现金流经营活动现金流量变化2011年2012年2013年2014年上半年-150-100-500501001502002503003504002014年上半年，万达地产营业收入232.51亿元，相比2013年上半年同比下降27.5%，同比下降的主要原因是物业销售收入大幅下降38.6%。由此看出，随着经营和投资活动产生的现金流减少至负数，支撑企业运营的资金重任自然落到了融资头上。其中，抵押贷款和银行授信，是万达地产融资的主要渠道。从融资活动产生的现金流量分析，一般来说，筹资活动产生的现金净流量越大，说明企业面临的偿债压力越大。仅仅依靠不断扩大的融资规模来补充资金缺口，令万达地产的偿债压力巨大。综合考虑获取现金流量能力降低、销售回笼难度加大、资金占用周期增长、未偿还债务及利息支出增加等因素，万达地产现有的747.61亿元的现金流量净额只是杯水车薪。看到现金流量指标的预警信号，万达地产期望通过上市提高自身的“造血”功能，获得源源不断的“新鲜血液”。稳健的现金流是企业赖以生存与发展的“血液”。由于以资金密集为特征的房地产企业具有所需资金量大、周转周期长、占用风险大等特点，一旦发生资金短缺甚至资金链断裂，其就会出现烂尾楼甚至破产清算等情况。二、降低负债率除了拓宽融资渠道、获得资金外，上市的目的还在于降低融资成本、增加企业利润，进而降低资产负债率。作为重资产公司，万达地产的大部分负债为银行贷款、信托、境外债券等计息借款。截至2014年6月底，万达地产仅借款利息支出就高达62.1亿元。大量的融资带来的利息支出令融资成本不断攀升，而相对利息更高的信托融资的占比也越来越高，这也使得融资成本居高不下。大量的融资还令万达地产的流动负债急剧攀升。从2011年至2014年上半年，万达商业地产的流动负债分别为1238.79亿元1571.29亿元、1802.77亿元和2193.60亿元。在资本充足率方面，2011年至2014年上半年其杠杆比率则分别为38.8%48.7%、53.0%和87.8%，资产负债率则分别为47.4%、45.9%、49.4%和51.6%，负债率逐年上升。注意：中国商品房实行预售制，房地产企业账面往往有巨额预收款项，预收账款在负债中的比重也大幅上升。但在实际操作中，很多地产企业为了让负债率更好看，往往在将预收账款直接从负债总额中扣除后再计算资产负债率。负债率“高危”似乎是房地产企业普遍存在的共性问题。当债台高筑、资产又不断缩水时，高企的负债率将使地产企业面临极大的财务风险甚至经营风险。万达选择在此时上市，最大好处在于融资渠道变得更顺畅、融资成本变得更低廉，进而可以将负债率降至或保持至一个合理水平。从长远看，上市之后保持合理的现金流、获得稳健的收益、保持合理的负债，这才是万达地产可持续发展的财务基石。六、结论与启示首先从“领头人”王健林个人角度来分析，军人的背景造就了他的勇于挑战，永不服输的精神，而正是这种军人特有的品质，使得王健林带领着万达在十几年的发展中创造着一个又一个的神话。其次从融资角度来讲，虽然万达集团与政府保持着良好的关系，而且也有大量不动产可以作为担保从而得到大量贷款，但是随着万达集团不断告诉发展，上市已经迫在眉睫，而且如果万达集团想要成为一个真正的国际性企业，吸引更多的国际资本也未免是一件坏事，最后从投资角度来看，近几年对文化、旅游等产业的这种跨界投资用王健林的话来说是居安思危的一种体现，房地产业高速成长的时期只有10年左右，“从现在算起15到20年，这个市场就倒了。”出于此，王健林希望寻求更稳定的模式，文化和旅游地产便成为目标。谢谢观看