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城市更新改造运营案例剖析及启示发展研究中心2017年10月保利地产投资顾问有限公司概念界定日前，由住建部与高和资本共同撰写的《2017中国城市更新研究报告》发布。报告指出，城市更新分为两个阶段，第一阶段是拆除重建，第二阶段是实行城市有机更新。西方国家的城市更新历程，均由简单拆除重建发展到有机更新。以伦敦为例，泰晤士河北岸作为发展了上百年的老城区，如今仍有二十多个脚手架在作业进行改造，城市更新是个持续的过程。什么是城市更新？当前，核心城市纷纷步入存量时代，新增土地稀缺，城市更新走过“大拆大建”进入新阶段，对城市功能重新定位优化、存量资产改造升级的需要日益旺盛，城市更新成为城市发展的新增长点、成为中国房地产的热点！其中，存量资产如何改造、重定位、运营从而最大化内在价值及利用度成为各方探索的焦点。政府投资机构开发商服务商本报告聚焦于城市更新改造模式的探讨（拆旧建新传统形式未在探讨范围内）主要参与者如投资机构（基金、金融机构等）、开发商、服务商介入城市更新改造，选择的资产标的、商业模式及各自优势等方面均差异显著。本报告主要通过对不同主体典型案例剖析，从而总结当前城市更新市场主要商业模式和未来机会点。高和资本（地产基金)万科世联行合富、同策主要参与者：报告思路1投资机构——城市更新新阶段早期参与者典型代表：高和资本房地产基金高和资本作为新城市更新的早期参与者，根据专业判断力寻找项目，引入资金方整体购入有增值空间的物业后，引入跨界资源对其再定位、改造，以增加租金回报率、提升物业估值；部分物业运营成熟后，将通过资产证券化或出售方式退出，获取资产增值收益。图：高和城市更新主要模式流程项目获取1.筛选优质资产2.通过收并购获得资产改造升级提供资金1.导入跨界资源2.对资产进行定位改造持有运营退出长期租赁资产证券化第一太平戴维斯合作出售套利资产证券化硬件改造软件改造发行基金私募REITs品牌输出联合成立公司•操作：购买价格相对较低的优质物业•类型：商办物业为主•城市：北京、上海等一线城市为主•操作：现状基础上进行提升重新设计改造室内精装修提升外观及品质等•操作：持有出租及转售给第三方为主。目前由于已投项目体量较小，证券化退出情况较少16年和红星美凯龙成立基金1）城市更新介入模式和项目操作流程数据来源：保顾研究院整理高和资本的城市更新偏重一线城市商办物业更新改造，其偏好价格合理、周期适中并具有稳定现金流的成熟资产，同时也对房地产运营公司进行股权投资，连接资金、资产和跨业资源打通整体产业链条。2）围绕商办存量物业更新及上下游产业链投资图：高和资本城市更新相关投资标的连锁公寓：新起点公寓业态情况产业链交易/投资服务运营居住办公商业……联合办公：优客工场企业：鲲程投资（上海）别墅预订平台：第六感SenseLuxury商业空间共享平台：铺天地商办O2O平台：空间家长租公寓租房平台：嗨住商办：丹阳大厦（北京）共享办公：HiWork装修配建：红星美凯龙商办：中华企业大厦（上海）备注：坐标轴根据高和房地产价值链得出3）改造运营后出售模式——以静安高和大厦为例乙级写字楼平均租金4.1元/天/平米出租率66%售价约3万/平米甲级写字楼平均租金7元/天/平米出租率超90%售价约6万/平米高和联合国开金融于2012年10月收购了上海市南京西路中华企业大厦（现名静安高和大厦）标的约2.6万㎡，交易金额7.9亿元，由于写字楼年代较早，交易价格相对较低项目改造后带租约散售，租金涨幅达70%，售价每平米上涨100%，2年内完成退出。改造升级项目获取运营后出售（带租约）图：静安高和大厦案例大规模的硬件升级改造买方：高和资本卖方：中华企业股份有有限公司标的：中华企业大厦（静安区），写字楼年代较早，大部分租约即将到期建面：2.6万㎡金额：7.9亿元募资：成立私募基金产品定位硬件改造产品定位：中高端甲级写字楼目标客群：金融、文化、服务业为主耗时：约半年收购前：年代久远、规划设计陈旧改造后：甲级写字楼项目IRR达到30%（买入估值7.63亿、改造运营后估值超10亿）企业进驻：金赛药业国都证券等市场机会点抓取抓住市场断层机遇—中端区域市场断层顶级写字楼租金10元/㎡以上普通写字楼租金3-5元/㎡数据来源：保顾研究院整理4）改造再运营、带资管协议出售模式——以高和蓝峰大厦为例高和于2013年11月收购了北京市东三环丹阳大厦（现名高和蓝峰大厦）改造中，引入不同行业的资源将项目整体再定位为文化创意写字楼（共享办公雏形）改造后再运营，租金涨幅高达75%，部分带资管协议实现出售，为15年北京高端写字楼销售冠军（成交8.5亿）图：高和蓝峰大厦案例改造升级软件配套硬件改造项目获取买方：高和资本卖方：北京丹阳房产开发有限公司标的：北京丹阳大厦（东南三环）硬件尚可但运营较差建面：4.36万㎡金额：估算约15亿元左右募资：成立私募基金持有运营（部分带资管协议出售）产品定位产品定位：艺术写字楼目标客群：传媒产业相关的TMT类企业(科技/传媒/IT)耗时：约半年引入资源：•互联网行业•新媒体行业等引入资源：•房地产行业•设计师改造特点：•增设阅读公共区；•改造整体景观；•净化PM2.5设备•……服务提供：•对接资源•创新指导•办公配套•VIP接待•……•签订资管协议，保留一定年限资产出租权，方便统一招租和物业管理。•给企业内部活动提供服务，促进本楼企业之间沟通。•2013年租金：4元/㎡•2014年租金：7.2元/㎡•项目资产回报率为5%•当年度北京租金上涨最快的写字楼增幅75%品牌进驻(部分)：•喜马拉雅•长盛工作室•平安保险•中投基金数据来源：保顾研究院整理2开发商——城市更新新阶段全面参与者典型代表：万科万科从多种方式积极切入城市更新，总部、地方公司均积极尝试，轻重模式、基金模式综合参与：一、设立专门基金万丈资本寻求一线城市的存量物业改造，主要是寻求旧商业体改造为新型商业体二、各地方公司自行探索，一线城市多方试水，逐步形成城市特色战略，积极寻求旧商业体或旧厂房、仓库等进行更新改造。1）万科总部、地方城市更新介入模式探索各具特色图：万科城市更新参与模式万科基金地方公司万丈资本北京上海深圳地产基金模式曼哈顿计划产业地产战略村改、工改住为主寻求一线城市存量物业增值型投资改造寻求核心地段的高品质的商改办等物业作为标的工改工/商为主寻求优质工业物业改造参与旧村改造、寻求存量工业地改造成租住地城市更新介入模式•上海企业天地3号•上海人民中区广场•北京西单商场•上海张江国创中心•上海哥伦比亚公园•深圳万科公园里•深圳万科大厦•深圳万科南苑新村典型项目万科旗下定位于资产管理的基金平台万丈资本采用地产基金方式瞄准核心一线城市存量物业增值型投资目前已收购两个上海项目，企业天地3号项目是万丈小股操盘的首个落地项目由万丈资本设立基金获取项目、负责操盘，并联合万科物业共同进行运营管理项目获取改造升级收购有潜质的存量资产①核心城市核心区域；②存量商业资产重新定位、重新设计、再建改造持有运营退出万丈作为运营方切入资产管理，获取资管费用实现资产增值后，通过资产证券化等退出标的情况：①位于黄浦区，为瑞安旗下新天地商业项目中一部分②瑞安资产，2015年中建成，未运营，但已有部分商家预入驻收购方式万丈（10%）联合李锦记（90%）57.9亿元获取99%权益万丈全权负责操盘，和万科物业共同进行运营管理（招商、运营等）•无极限大厦甲级写字楼出租率已达99%•瑞安原签约商家由万丈转手负责签约，并拓展新的商家•入驻商家：普华永道、麦肯锡、保乐力加等国际知名企业以万丈小股操盘收购上海企业天地3号为例①收购后对该项目进行重新定位为集合商业、办公、居住的混合型市场消费地②重新进行设计，对公共区域等进行改造，装修，调整业态分布2）万丈资本——地产基金运作模式：以上海企业天地3号项目为例改造升级项目获取买方：北京万科卖方：香港力天置业有限公司标的：北京十里堡西单商场项目建面：3.15万㎡金额：10.2亿元（82.5%权益）持有运营•产品定位精品酒店写字楼，客群为传媒、文创产业相关公司•软件配套（生态互联）业态互动社区、企业能源管理、景观艺术融合•硬件改造引入资源：房地产行业、设计师改造特点：LEED绿色建筑；立面升级；平层高效灵活；三大互动中庭•项目资产回报率为6%（估计）•预计三年培育期后可获6亿元/年租金•资产获取来源：传业主因资金链问题寻求华融AMC介入（未正式认定为不良资产），后万科再从华融方获取该项目。退出筛选并获取优质资产整合万科内部资源进行装修改造如：成立万链家装公司嵌入装修中•商改办•商改商住•……•整体出售•资产证券化•……以北京万科收购北京西单商场改造为写字楼为例仍在改造中，预计18年完工北京万科2015年启动“曼哈顿计划”，旨在以相对低价获取北京稀缺地段的存量物业，改造后获取溢价北京西单商场是“曼哈顿计划”产业办公战略的首作品，万科估计三年培育期后其资产回报率（ROA）超6%3）北京万科——“曼哈顿计划”：以北京西单商场改造为写字楼为例•改造方式：部分改造保留原有结构、敲掉外墙和顶棚对内外部进行改造•改造时长：2015年10月动工，历经8个月•产品定位依托周边高校与科研机构，定位为科技创新中心，进驻公司须是“新金融、智能装备、人工智能、文化创意”•改造后业态改造成新型创新产业园，配套商业、公寓（泊寓）等4）上海万科——产业地产改造战略（重资产模式）：以张江国创中心为例改造升级项目获取持有运营退出买方：上海万科卖方：张江集团旗下子公司张江文控标的：液晶显示器厂房建面：主楼+辅楼，约10万㎡收购时间：2015年收购方式：收购标的50%股权运营方：•由上海万科产城发展负责产业园物业管理；•星商汇（上海万科专门成立）负责提供企业孵化、投融资指导、贷款担保、商旅服务、产业集群等企业服务运营现状：•目前出租率约40%•出租均价为120元/㎡/月2017年初开业运营，仍在持有，尚未退出在上海万科产业地产战略下，将旧工业物业改造产业办公综合体成为其切入城市更新的主要方式，轻重模式皆有尝试，设立上海万科产城发展负责产业园改造后的运营管理，同时成立星商汇产业地产服务平台为进驻企业提供服务，其中典型案例有张江国际中心，采取的是重资产模式。重资产模式—部分股权收购图：张江国创中心改造前后对比改造前项目外观改造后楼顶活动中心改造前项目内部改造后项目内部改造后办公区改造后项目外观4）上海万科——产业地产改造战略（重资产模式）：以张江国创中心为例4）上海万科——产业地产改造战略（轻资产模式）：以哥伦比亚公园为例改造升级项目获取持有运营退出承租方：上海万科出租方：上海生物制药研究所标的：原为历史建筑，后由上海生物制品研究所接管，用作生产、实验、办公和仓储面积：占地4.8万㎡，建面5万㎡租赁方式：2016年6月与上海生物制品研究所签订20年租赁开发协议•改造方式项目留存建筑包括历史建筑及工业建筑两类；历史建筑：保护性改造为主，植入新的业态和功能；工业建筑：保留原有大楼，通过结构和功能的调整，满足现在办公和商业的需要•产品定位商办综合体，要求入驻企业为金融、文化、多媒体行业•改造后业态74%办公；18%餐饮娱乐健身；8%文创艺术运营方：•上海万科产城发展负责项目运营；•星商汇负责提供企业服务运营现状：•盘活闲置物业•办公出租均价为240-300元/㎡/月；商业出租均价为300-390元/㎡/月项目仍在改造，尚未有退出方案；目前正在招商，一期预计今年年底开始运营上海万科与原业主签订20年整租协议以轻资产方式获取物业，对项目更新局部改造后，重新定位为商办综合体，仍有由上海万科产城发展空星商汇负责运营管理，目前正在招租。轻资产模式—签订长期整租协议游泳池改造前游泳池改造后孙科别墅翻新后孙科别墅翻新前图：哥伦比亚公园项目改造前后对比4）上海万科——产业地产改造战略（轻资产模式）：以哥伦比亚公园为例3服务商——城市更新新阶段轻资产介入者典型代表：世联行、合富等图：世联行城市更新项目具体操作世联行主要以租赁、合作的方式获取投入较小、改造难度较低的项目，资金来源包括自身资