消费支出规划

消费支出规划助理理财规划师培训——消费支出规划2011.042住房消费规划工作流程第一步确定客户购房意愿第二步收集客户信息（略）第三步分析客户财务状况（略）第四步协助客户制定购房目标第五步帮助客户进行贷款规划第六步购房计划的实施（略）第七步住房规划的调整3第一步确定客户购房意愿适宜租房的人群：1、刚刚踏入社会的年轻人2、工作地点与生活范围不固定者3、储蓄不多的家庭4、不急需买房且辨不清房价走势者购房还是租房？4第一步确定客户购房意愿购房还是租房？租房购房优点负担较轻，以同样的付出拥有较佳的居住品质，灵活方便，自由性强，可有效节省部分交通费用房子有增值潜力，可满足心理层面归属感、安全感的需求缺点看房东的脸色，较不稳定，没有保障负担较重，房贷的压力可能会让生活的质量大打折扣所得自备款所衍生的收入增值潜力、税收优惠付出每月的房租自备款和所衍生的收入，购房相关税费5第一步确定客户购房意愿1、年成本法：购房成本=首付款机会成本+贷款利息租房成本=房租2、净现值法：购房现金流=处置房款现值-（购房首付+还贷款现值+贷款余额现值）租房现金流=住房押金+房租现值购房还是租房？6第四步协助客户制定购房目标确定购房面积需求的原则：1、不必盲目求大2、无需一次到位3、量力而行较为合理的购房面积：购房面积需求家庭面积（㎡）说明单身客户30~60客厅最好大一些青年夫妇60左右交通方便以节省成本老年夫妇60交通方便、医疗便捷三口之家80~120三代同堂1107第四步协助客户制定购房目标1、以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价▲可负担首付款=目前净资产在未来买房时的终值+以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值×年收入中可负担首付比例的上限；▲可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比率上限；▲可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷；▲可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米数。可购房屋价格推导8第四步协助客户制定购房目标P40[例2-1]王先生年收入10万元，预计收入每年增加3%，每年的储蓄比例为40%。目前有存款2万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为10%，准备房贷20年，假设房贷利率6%。首付部分=29（万元）贷款部分=56.8（万元）可负担房屋总价=85.8（万元）房屋贷款占总价的成数=56.8/85.8=66.2%若王先生计划购买100平方米的房子，则可负担房屋单价=858000/100=8580（元/平方米）可购房屋价格推导9第四步协助客户制定购房目标2、按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用▲欲购买的房屋总价=房屋单价×需求面积；▲需要支付的首期费用=欲购买的房屋总价×（1-按揭贷款成数比例）；▲需要支付的贷款部分=欲购买的房屋总价×按揭贷款成数比例；▲每月摊还的贷款本息费用=以月为单位的准年金值。可购房屋价格推导10第四步协助客户制定购房目标P41[例2-2]张先生要购买100平方米的房子，若房屋价格是3000~6000元/平方米。假设按7成按揭，贷款期限20年，贷款利率6%，等额本息还款。30万的房屋首付及贷款情况：▲需要支付的首期款=30×30%=9（万元）▲需要支付的贷款数额=30×70%=21（万元）▲每月需要摊还的贷款本息费用=1505（元）60万的房屋首付及贷款情况：▲每月需要摊还的贷款本息费用=3009（元)可购房屋价格推导11第四步协助客户制定购房目标①契税：普通住宅按成交价的1.5%缴纳，非普通住房按成交价的3%缴纳。②评估费：各商业银行有不同的规定。③律师费：商业贷款按每单申请贷款额3‰支付，每单最低额度为100元，二手房贷款需要办理公证，每件200元；公积金贷款不需支付。④保险费：商业贷款时需要加购房屋综合险（现已变更为借款人自愿购买）。⑤抵押登记费：按建筑面积每平方米0.3元计算。⑥印花税：按购销额0.5‰贴花（暂免），产权证贴花5元。购房的税费因素12第五步帮助客户进行贷款规划现行贷款利率表（2011年4月6日）商业贷款个人住房公积金贷款项目年利率项目年利率六个月以内（含六个月）5.85%五年以下（含五年）4.20%六个月至一年（含一年）6.31%一至三年（含三年）6.40%三至五年（含五年）6.65%五年以上6.80%五年以上4.70%13第五步帮助客户进行贷款规划1、个人住房公积金贷款特点：贷款期限一般比商业贷款短，最长不超过30年；利率较低，4.20%~4.70%；贷款对象有特殊要求，必须为公积金缴存人；基本上没有年龄上限制；贷款额度一般低于商业银行住房贷款额度；贷款额度不超过购房合同金额的70%，且有最高限额，如夫妻双方公积金联合不超过40万。贷款方式的选择14第五步帮助客户进行贷款规划P46[例2-3]一位公积金制度的客户，打算购买一套50万元的自住普通住房，拟申请贷款。假定目前客户本人名下住房公积金本息余额为6000元，上个月公积金汇储额是150元（假定工资增长率为0），本人离退休还有30年。客户可缴存公积金总额=6000+150×12×30=6万元假定该客户还有其他3名家庭成员，可缴存公积金总额为12万元。该客户的可申请的住房公积金贷款额度为三个条件（公积金缴存总额、房价70%、最高贷款额度）中最低者，即10万元。贷款方式的选择15第五步帮助客户进行贷款规划2、个人住房商业性贷款（按揭贷款）条件：有稳定的经济收入；有合法有效的购房合同；自筹30%以上的房款；能向银行提供有效的抵押、质押或保证担保；一般最高不超过100万元；贷款期限一般不超过30年。贷款方式的选择16第五步帮助客户进行贷款规划3、个人住房组合贷款凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存个人住房公积金，在申请个人住房公积金贷款的同时，还可向银行申请个人住房商业贷款，构成组合贷款；总贷款的金额不超过所购房屋价款的70%；分别按各自的利率计算利息；申请组合贷款的借款人必须是同一人；贷款期限必须一致。贷款方式的选择参看P49[例2-4]17第五步帮助客户进行贷款规划常用还款方法：1、等额本息还款法2、等额本金还款法3、等额递增还款法4、等额递减还款法还款方式和金额18第五步帮助客户进行贷款规划1、等额本息还款法含义：在贷款期限内每月以相等的还款额足额偿还贷款本金和利息。适用人群：收入处于稳定状态的家庭，如教师、公务员等。优点：操作简单，等额支付月供方便还款人财务安排。还款方式和金额利息本金19第五步帮助客户进行贷款规划等额本息还贷法111—月利率）（月利率）（月利率贷款本金每月还款额还款期数还款期数++××=还款方式和金额20第五步帮助客户进行贷款规划2、等额本金还款法含义：在贷款期限内按月偿还贷款本金和利息，其中每月所还本金相等。适用人群：目前收入较高，但预计将来收入会减少的人群，或希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人。优点：每月还款额逐渐减少，利息负担逐渐减轻。还款方式和金额利息本金21第五步帮助客户进行贷款规划公式：每月还款额Rn=p+p×[12N-(n-1)]×I/12还款总额Sn=np+np×[12N-(n-1)/2]×I/12其中：p=P/12N为每月还款本金额；I为年利率等额本金还款法月利率累计已还本金）—（贷款本金还款期数贷款本金每月还款额×+=还款方式和金额22第五步帮助客户进行贷款规划3、等额递增还款法含义：把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递增。适用人群：目前收入一般，但未来收入会逐渐增加的人群，如毕业不久的学生、收入不高的年轻人等。还款方式和金额23第五步帮助客户进行贷款规划4、等额递减还款法含义：把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递减。适用人群：目前还款能力强，但预期收入将减少的人群，如中年人或未婚的白领人士。还款方式和金额24第七步住房规划的调整1、客户收入可能增加（包括：年终奖金津贴的发放、职位提升加薪引致提前还款）2、利率可能调整（加息后可能引发提前还款）3、家庭可能出现大额预料外支出（可能引发延期还款）对住房规划及时调整的必要性25第七步住房规划的调整1、提前还贷发生的三种情况（1）借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不足；（2）借款人调整投资组合而提前偿还贷款；（3）借款人在贷款一段时间后收入增加，财务状况改善，有能力提前还贷。注意：如果客户的投资收益高于贷款支付利息，则提前还贷存在一定的机会成本。提前还贷26第七步住房规划的调整2、提前还贷的方法（1）全部提前还款，剩余的贷款一次性还清；（2）部分提前还款，保持每月还款额不变，将还款期限缩短（节省利息较多）；（3）部分提前还款，每月还款额减少，保持还款期限不变（减小月供负担，但节省程度低于第二种）；（4）部分提前还款，每月还款额减少，同时将还款期限缩短（需要客户确定每月拟定还款额，以进一步确定剩余还款期数，节省利息的金额不明确——不常使用）。提前还贷27第七步住房规划的调整P67[例2-8]张先生向银行贷了40万元，贷款10年（120期），采用等额本息还款法，假设贷款利率为6%。目前，已经还款20期，张先生由于发放年终奖10万元，准备提前还贷，如果张先生想尽量节省房屋贷款利息，应该采取哪种提前还款方式？提前还款能节省多少利息？如期还款，应支付利息4440.82×120-400000=132898元还款20期，已经支付利息37610.18元还款20期，尚欠本金348793.78元提前还款10万，则尚欠本金248793.78元提前还贷28第七步住房规划的调整⑴月供不变，还款期限缩短方式每月仍然还款4440.82元，剩余还款期限缩短为65.9期提前还款后支付利息：4440.82×65.9-248793.78=43856.26元节省利息：132898—（37610.18+43856.26）=51432元⑵还款期限不变，减少月供剩余还款期限仍为100期，每月还款减少为3167.63元提前还款后支付利息：3167.63×100-248793.78=67696.22元节省利息：132898—（37610.18+67696.22）=27318.6元⑶月供减少，还款期限同时缩短若张先生设定每月还款3500元，则剩余还款期限缩短至88期提前还款后支付利息：3500×88-248793.78=59206.22元节省利息：132898—（37610.18+59206.22）=36081.6元提前还贷29第七步住房规划的调整1、借款人应提前20个工作日向银行提交申请和相关证明。2、延长贷款条件：一是贷款期限尚未到期；二是先清偿应付的本金、利息及违约金。3、借款人申请延期只限一次。4、原借款期限与延长期限之和最长不得超过30年。延期还贷30第七步住房规划的调整1、贷款期限在1年以内（含1年）的，遇法定利率调整，不调整贷款利率，继续执行合同利率。2、贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于次年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率。3、签订借款合同后与银行发放贷款期间，如遇法定贷款利率调整时，贷款账户开立时执行最新贷款利率。利率变化的影响完整的住房规划，参看P70-73[例2-9]31住房规划仿真测试题资料：刘先生，某外企员工。2005年9月，刘先生在某高档小区购买了一处住宅，房屋总价120万元，贷款70万元。刘先生听说等额本金法下还款利息较少，遂决定按照等额本金方式还款，贷款期限15年，按月还款，贷款利率为固定利率6.84%。根据资料回答下列问题。1、刘先生每个月所还的本金约为（）。A）3,889元B）6,229元C）289元D）422元2、刘先生第一个月所还利息约为（）。A）3,690元B）3,790元C）3,890元D）3,990元3、刘先生第二个月所还的利息约为（）。A）3,690元B）3,790元C）3,968元D）7,857元ADC32住房规划仿真测试题4、刘先生第一年所还利息之和约为（）。A）26,417元B）36,417元C）46,416元D）56,417元5、刘先生如果按照这种方法