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谨呈：新疆华春投资集团有限公司“观湖国际”——代言乌市高端住宅新标准——乌鲁木齐大庆路项目PART1.项目本体条件及开发目标解析PART2.项目城市发展背景研究PART3.区域发展与价值定位PART8.项目物业发展建议及经济效益评价PART7.项目发展战略及整体定位可持续发展建议PART4.房地产板块及竞争关系研究本体及目标问题区域发展脉络市场竞争格局报告框架PART5.基于市场竞争的项目站位确定PART6.成功案例借鉴及发力方向制定先进经验借鉴站位方向落地项目本体条件及开发目标解析1项目直接利好因素项目要克服的不利因素项目担当的责任及开发目标解析项目直接利好因素项目交通区位——与城市重要节便捷联系项目距民航乌鲁木齐地窝堡国际机场11公里，距乌鲁木齐南站约6公里。距离市中心仅5公里，车程五分钟，距离友好商圈5公里，便捷可达北园春市场。项目所在区域——九家湾水库西侧项目位于沙依巴克区北部克拉玛依西路片区，西外环路西侧，东侧隔路可望九家湾水库。直接利好因素项目区位价值良好——项目距离市中心较近（车程5分钟），位于乌鲁木齐沙依巴克区北部，区域内主要为生态居住区市政府国际机场火车南站外环路米东区铁路局商圈新市区沙区城市格局——城市发展热点之一沙依巴克区位于乌鲁木齐市西南部，是首府四大中心城区之一，现已成为对外窗口区、商贸繁荣区、科技发达区、治安模范区和生态示范区，乌鲁木齐火车站、雅玛里克山、新疆邮电通信网络指挥中心均坐落在沙依巴克区。新疆首批被国家命名的城区型“生态示范区”。河滩路主要道路道路等级通达区域地块关系大庆路东北-西南走向的城市干道、双向四车道，新近建成东北通达新市区，西南连接克拉玛依西路，城市联络线紧邻本地块东部，是地块出入最便捷的道路。克拉玛依西路东西向主干道向东5分钟到达友好商圈，方便进入繁华市区毗邻地块南端九家湾水库街沿湖公路联络线，连接大庆路和克拉玛依西路方便本地块客户到达九家湾水库休闲，和克拉玛依西路交汇处为新北园春市场地块东侧为大庆路与九家湾水库路交汇点骑马山路城市西端重要的南北次级公路向南连接骑马山区域，西山板块，通达公务员小区，处在地块西南部500米左右外环路城市快速路方便到达城市各市区地块匝道设置，便于对外联系外环路周边城市道路的不断完善，进一步拉近项目和城市老城区乃至其他区域间的联系大庆路九家湾水库路克拉玛依西路大庆路本地块西虹路九家湾水库街骑马山路直接利好因素道路体系完善——区域路网结构完善，对外交通便利，城市主干道和连接城市中心区的道路拉近了与城市其他区域及中心区的联系直接利好因素项目周边为城市绿地，为项目档次提升提供必要条件地块周边规划绿地现状地块周边规划绿地预期政府代征绿地和代征道路的时候，整个宗地的价格会比较便宜，或者在税费方面给予开发商一定的优惠，或者在付款条件上给予方便也为代征绿地开发商提供一个建设良好周边环境的机会，使周边的环境规划与项目内相协调，同时社区周边的环境会和社区建设同时到位，对项目销售有促进作用。东部城市绿化带和九家湾水上乐园：与地块仅相隔大庆路的规划中城市绿化带和九家湾水上乐园将为本区域提供整个乌市其它区域无法提供的湿地生活环境。可为高层提供观景楼房，在缺乏水资源的西部城市非常稀有。直接利好因素资源条件优越——九家湾水库在缺水的新疆将成为项目重要景观，对项目增值及克服区域陌生；规划中城市绿化带将进一步改善居住环境水资源价值突出项目需要克服的因素铁路通道：项目西侧为铁路通道，未来将成为南站与客运总站连接线，鸣笛及运行带来的噪音及震动对项目影响较大现状住区：项目西侧紧邻九家湾五队，建筑意向较差，且紧邻地块红线，对项目影响较大，拆迁改造时间尚不确定高压线：三条110千伏高压线横穿用地南部部，紧邻地块建筑红线，高压走廊处存在道路规划，但建设节点不确定110kv高压线高差约10m需要克服的不利因素地块狭长、高压线横穿地块南端、西侧邻铁路通道、周边城市意象差、东西两侧高于地块近10米，在规划设计中应予以规避坡地低洼地形：东西两侧土地高于地块近10m，尤其是西侧紧邻地块，四层以下压迫感强，且无法利用九家湾水库水景资源。需要克服的不利因素项目用地确权面积41.1亩，目前项目主体由两个相邻地块组成，规划容积率为4.0，可向上做突破基地条件——地块平整主体由南北连个紧邻地块组成，用地为招拍挂流程居民用地，内部无绿化，内部拆迁已经完成，现状用地相对平整，地块南北狭长——建筑排布难度较大建筑红线南北长近500米，东西最宽76米，平均40米左右地块狭长不利于楼座排布，对土地使用率有影响，高容积率下窄处南北向板楼基本排除，而乌市居民对高塔和东西向有抗性，尤其是东西向。用地规模及指标——小规模高容积率开发已取得建设用地面积41.1亩。建筑容积率大于4.0，规划总建面11万左右。110千伏高压走廊项目四至项目东至现状大庆路，西至九家湾五队台地地形底部，南至高压走廊，北至规划路规划路地块东侧地块内部现状地块北侧、西侧地块南侧公共交通多条公交线路近距离分布，但最近公交站距离地块仍有600-800米，现状公共交通并不方便外环路公共交通便捷：外环多条公共交通便捷，23、910、29、45、527、701、311路等众多公交线路通达城市各个角落；克拉玛依西路公共交通，多条线路通达市中心区：多条公共交通，907、701、29、301、502、922、45等多条公交线路，便捷的到达城市中心区、核心商圈及其他区域；1公交站点2公交总站地块3公交站点城市核心蔓延区项目位于沙依巴克区，是乌鲁木齐市四大主城区之一，距离乌鲁木齐传统商圈之一的友好商圈近在咫尺，距规划中的新火车站两条马路，紧靠城市外环，整个区域房产开发力度大，是典型的城市核心边缘区，具极大发展潜力具备一定资源条件项目具备良好的植被条件和水资源，并且具有未来规划利好，如何充分整合和利用这些资源，实现效用最大化，是项目开发需要考虑的问题小规模高强度开发项目整体占地41.1亩，属小规模开发项目，因此在项目开发策略的制定上，必须考虑小盘开发的特点，在形成竞争力的基础上采取集中开发策略：根据市场考察选择开发市场主流产品、树立高端形象、采用创新产品、实施金牌物业。属性界定热点城市，西北片区新兴生活区、具备一定资源条件的小规模房地产开发项目项目担当的责任及开发目标解析开发目标快速回现为第一目的，兼顾利润空间，并在此基础上实现企业品牌战略华春集团的在乌市的重点房地产项目项目高开发强度，快速的时间节点要求，周边规划利好尚未完全释放地块周边资源良好，周边有强势规划和交通利好，但内部有一定限制和地形不足利润保证：2亿以上利润快速回现：提供稳定现金流品牌建立：开发商品牌建立项目规模不大，占地41.1亩，属于小而精的项目项目具体情况开发商目标结合项目的实际情况与开发商目标，我们可以从本体、市场方面挖掘项目的核心问题•项目规模较小，2亿利润实现面临两难选择，或者抬高开发强度，或者提升销售单价；•从项目入市时间节点判断，项目售价在5400-5800元/平米时，实现快速消化难度较小；•项目容积率4.0时，单价至少实现5770元/平米，项目容积率需保证在4.0的基础上适度向上突破。•建安含代建不含人防；增值税按照销售额5%计算容积率建筑面积（平米）土地成本建安成本杂项成本毛利2亿单价纯利2亿单价5%增值税单价2548162178130010008127934398103.595928124515008005630632566414109632108915007505163577160604.2115113103715007204995557458524.41205959901500700484954015671项目占地27407.88㎡土地总价11940万元单位：元/平米项目在4.0以上的容积率下，如何尽可能降低地块指标所带来的建筑排布困难利润目标解析在市场稳定发展的前提下，2亿净利润并非主要问题，难度主要体现在建筑排布上如何不贬损产品价值毗邻新北园春市场和友好商圈周边路网成熟，区域快速发展；区域价值尚未被定性，项目所面临竞争格局不完全确定不利：用地面积41.1亩，容积率4.0以上；地块南北狭长，东西最宽76米，平均40米左右高压线横穿南端、西侧紧邻铁路、两侧显著高于地块、周边意象较差项目建面11万，若明年年底前结项，去化1年左右，则月均需要去化1万平米，套均100平米需要100套/月。显著超越区域内项目去化的平台速度，约一倍左右速度目标解析项目快销目标要求消化速度显著超越区域现状平台一倍左右，项目需精准客户定位及产品发力方向本体市场有利：城市绿化带、九家湾水上乐园提供了良好的居住环境寻找合理的市场竞争占位，扩大客源；把握客户需求，产品局部发力市场情况本体条件经济指标开发目标如何合理占位，主动选择竞争圈如何在规划及产品细节提升项目消化速度项目核心问题城市快速成熟区域小规模项目快速消化PART1.项目本体条件及开发目标解析PART2.项目城市发展背景研究PART3.区域发展与价值定位PART8.项目物业发展建议及经济效益评价PART7.项目发展战略及整体定位可持续发展建议PART4.房地产板块及竞争关系研究本体及目标问题区域发展脉络市场竞争格局报告框架PART5.基于市场竞争的项目站位确定PART6.成功案例借鉴及发力方向制定先进经验借鉴站位方向落地项目发展背景研究2城市价值及地位分析城市宏观经济背景研究新疆工作会议带来新的发展契机亚欧大陆中心，面积最大省区：面积166多万平方公里，是我国面积最大的一个省区东西方通商重要枢纽：新疆与周边8个国家陆路接壤，拥有17个沿边一类口岸和13个二类口岸。自古以来就是东西方通商的重要枢纽。天山山脉将新疆分为南北两大部分。习惯上称天山以南为南疆,盛产矿产油气，天山以北为北疆，为全疆主要经济区。乌鲁木齐隶属北疆。典型的多民族聚集区：2007年，新疆常住人口中，维吾尔族占45.73%；汉族39.75%；哈萨克族7.04%…；新疆维吾尔自治区北疆南疆天山山脉城市价值及地位分析新疆地处西北边疆，地广人稀，资源丰富，是典型的多民族集聚区，具备较强的地域特性，区域价值首位度高能吸引周边区域人群自然资源丰富：号称“瓜果之乡”、“四大牧区之一”、“瓜果之乡”、“黄金玉石之邦”、更是我国重要的“油盆”、“煤海”旅游资源强势：旅游类型占全国总类型的83%。共有景点一千一百余处，居全国首位地区生产总值增幅基本保持在15%以上：除2009年以外，2004－2008年新疆GDP增幅保持在15%以上在西北五省中位居前列：将09年西北五省进行比较，新疆地区生产总值位列第二，人均生产总值位列第三资料来源：国家统计局网站新疆、陕西、甘肃、宁夏、青海五省2009年国民经济和社会发展统计公报石油（亿吨）天然气（万亿立方米）煤炭（万亿吨）人均GDP（美元）新疆208.610.32.192217全国695.330.35.52460占比30%34%40%14位新疆矿产资源一览表2009年西北五省生产总值及人均生产总值比较2003－2009年新疆地区生产总值及增幅城市价值及地位分析新疆为我国重要的资源大省及西部对外门户，经济位居西北五省前列，具备较强的发展潜力，贸易及贸易市场交易人群成为首要的新富人群向西开放的桥头堡：至今，新疆已与世界上143个国家和地区建立了经贸关系。改革开放以来，新疆已有对外开放的一、二类口岸29个，与周边邻国间已开通的国际客货运输线路占全国已开通国际道路运输线路的一半，形成了连接亚洲、欧洲国家的“空中丝绸之路”。乌鲁木齐作为首府，更是成为了我国向西开放的桥头堡。进出口贸易中转站：2009前三季度，新疆进出口贸易总额159.79亿美元，增长77.8％，其中与哈萨克斯坦、吉尔吉斯斯坦、俄罗斯、塔吉克斯坦、乌兹别克斯坦等中亚国家贸易额为1441.8亿美元，占进出口总额近九成。乌鲁木齐也由此成为中亚五国与中国进行商贸交易的重要枢纽。乌鲁木齐现已建成一个一类口岸和五个二类口岸，直接与新疆接壤的八个周边国家特别是中亚五国的重要口岸相对