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—１—第一章总论1.1项目名称渭南市天然气综合服务楼工程1.2承办单位渭南市天然气公司1.3项目负责人黄新文1.4可行性研究报告编制依据1.4.1渭南市城市发展总体规划；1.4.2渭南市人民政府渭政规发[2000]20号《关于对渭南市天然气公司申请天然气工程调控中心建设用地规划定点的批复》；1.4.3渭南市天然气公司关于编制渭南市天然气综合服务楼工程建设项目可行性研究报告的委托书。1.5建设地址项目拟建地址位于渭南朝阳大街中段北侧，东临南北二路，西靠渭南移动通信分公司，南起朝阳大街，北至东西二路区域内。—２—1.6建设规模天然气综合服务楼项目占地20.25亩，建筑面积15100m2。1.7项目总投资及资金来源项目估算总投资为3903万元，其中自筹2403万元，银行贷款1500万元。1.8项目建设周期项目计划建设周期为22个月。第二章项目背景2.1项目区概况项目所在地渭南市城区地处关中平原东部，北临渭河，南依南塬，东西长15公里，南北宽6公里，城市总体依塬傍水呈东西环状格局，由东向西依次为老城区、旧城区、新城区和高新区。现建城区面积20.06平方公里，市区总人口26万人。是陕西东部的政治、经济、文化中心，也是秦晋豫黄河金三角地区重要的经贸中心。城区西距西安市56公里。渭南市域属东部大陆性气候，冬季晴冷干燥，夏季炎—３—热多雨，四季变化分明，年平均气温13.6℃，极端最高气温42.2℃，极端最低气温-15.8℃。年平均降水量555mm，降水主要集中在夏秋两季。最大冻土深度23cm。常年主导风向为东北风。年平均日照数2338小时。地震烈度为8度区，地震断裂层带从东到西纵贯市区南部。改革开放以来，渭南城市经济有了一定的基础，有工业企业50余家，职工3万余人，初步形成了以化工、机械、纺织、食品为支柱的工业体系。渭南市旅游事业发展较快，旅游景点多，潜力巨大。渭南的商业贸易活跃，已建成了七大市场和第三产业发达的经济结构，是关中东部商业贸易和物资集散中心，还是欧亚大陆桥上重要的节点城市和连接西北、西南的交通枢纽，无论在人口规模、经济规模还是文化教育等方面都占有十分重要的地位。近年来，城市基础设施建设也有了较大地发展，特别是撤地设市以来，城市建设进入高速发展阶段，道路、给排水、供电、通讯、绿化美化等基础设施得到了较大幅度的改善。目前城区建成市区道路62公里，排水管线62公里，日供水能力9.2万吨。城市园林绿化面积42公顷，人均公共绿地1.7平方米。城市公交车近80辆，公交线路9条。城市燃气率达40%。根据城市总体规划，近期规划城市人—４—口为30万人，建设用地27平方公里，中远期规划人口为40万人，建设用地40平方公里。从而把渭南建设成为以果业、食品工业、矿产业和能源重化工工业、旅游业，五大产业为主导特色产业，以高科技为先导、工商贸协调发展的陕西东部现代化中心城市。2.2.1项目由来为了促进和适应渭南经济发展的需要，提高人民生活水平，尽快改善城市的燃料结构，发展城市的燃气事业，减少大气污染已是城市建设的当务之急。多年来，经有关方面的努力，城区已有部分用户用上了液化石油气，但由于气源规模的限制，气化率仅占40%，大部分居民及工业用户仍以煤为主要燃料，造成城市环境污染，这与渭南的经济社会发展是很不相适应的。陕北气田的发现和开发，给渭南市城市气化工程提供了绝好的机遇。经陕西省计委批准，渭南市天然气利用工程已于二000年元月八日开工建设，目前已完成了一期工程的大部分建设内容。天然气利用工程做为城市建设的一项重要事业，发展前景十分广阔。为了保证天然气工程建成后的组织管理和实施调度，同时为了使渭南的宾馆服务业再上等级，按照渭南市城市建设的总体规划要求，项目单位拟申请建设本项目。—５—2.3项目承建单位基本情况项目承建单位渭南市天然气公司是由渭南市政府和陕西省投资集团公司合资组建的有限责任公司，公司最高组织机构为董事会，组织管理形式为总经理领导下的分工负责制。公司目前下设办公室、财务部、计划部、材料部、安全技术质量部、工程部、运行部、营业部、集资办、基建办、三产公司等十一个职能部门。按设计定员251人，目前已有正式员工100人，其中管理人员30人，其他人员70人，大专以上专业技术人员28人。由于公司刚起步，目前行政办公、生产调控用房为临时租用陕西省水产公司楼房，租用面积约1000平方米。渭南市天然气公司主要负责渭南天然气利用工程的建设及建成营运后的管理。渭南天然气工程设计规模为年供气能力3000×104m3，总投资为11936万元。其中一期工程年供气能力为1950×104m3，总投资为7759万元，供气范围为渭南城区东至尤河、南到陇海铁路、西至渭化、北至东风路和环北路。该工程自二000年元月八日开工，目前一期工程大部分已完成，且已部分投入使用，现市区已有3500户居民用上了天然气，公福用户现有17台大锅灶、5台锅炉已完成气化改造并用上了天然气，天然气累计销—６—售量达270100.5m3，实现利润43640元。2.4项目概况依据渭南天然气利用工程总规模，四川石油管理局勘察设计研究院设计本项目生产调控大楼总建筑面积应为4637平方米。按照该规模，渭南天然气公司申请在朝阳大街中段北侧征用建设用地20.25亩，并已得到渭南市土地管理部门的用地批复。而按照城市建设总体规划，在此地段沿朝阳路两侧的建筑，规划要求必须在12层以上。为此，项目单位经过论证，并经公司一届三次董事会研究同意，拟在原生产调控大楼规模的基础上，加大建筑面积，合二为一建设一幢智能化办公、营业性服务为一体的综合服务大楼。综合服务部分按三星级宾馆设计，规模拟达到接待住宿200人，接待用餐350人能力。总体大楼共十四层，裙楼三层，设地下室一层，建设规模为建筑面积15100m2，其中调控业务用房建筑面积4750m2，综合服务用房建筑面积10350m2。同时拟建大楼力求设计超前、新颖，装饰豪华气魄，依据环境特征采用透空围墙进行空间分割，从而把该工程建设成为渭南城市的标志性建筑。—７—第三章项目建设的必要性3.1项目建设是满足城市总体规划的要求本项目拟建地址位于朝阳路中段，该区域是代表渭南新兴城市风貌的城市新区，是渭南城市的西大门，也是城市规划中的重点建设区段。根据《渭南市中心区西部控制性详细规划》要求，区域布置应采用开敞的城市空间部局形式，建筑物建筑高度应在40至50米之间，建筑层数应为12至15层，建筑方案应结合用地特征进行景观分析，使建筑所有立面能够满足城市景观要求。为了建设好渭南的形象“窗口”，本项目大楼拟建层数为14层（地下室一层），建筑高度为50米。同时在外形设计和场地布置上，突出独特风格，又充分考虑与周围建筑的协调，以把该区建设成渭南市的一道亮丽风景，进而满足城市居民的精神需要，满足城市发展的总体要求。3.2项目建设是保证渭南天然气公司正常业务开展的需要根据《渭南市天然气利用工程可行性研究报告》和《渭南天然气利用工程初步设计》，天然气利用工程项目定员251人，项目正常经营后，按照业务需要，需生产经营、—８—调度、办公、科研、设计及会议等用房1600余平方米，含营业、仓库、维修以及其它用房总面积应为4637平方米，这样才能保证天然气利用工程项目运营后的业务正常进行。天然气利用工程自二000年元月开工以来，随着工程的进展，目前已有正式员工100名，下设部门十一个，目前的办公、调度、维修、销售用房全部为临时租用，场地小而零散，既不利于统一管理，同时由于一些设施无法装备而使科研、设计等工作难以开展，本项目综合大楼工程建成后，将可以从硬件设施上保证天然气公司业务的正常开展和各项职能的充分发挥。3.3项目建设是改善城市环境质量的需要目前渭南城区的燃料以煤为主，部分居民使用石油液化气，燃气率仅为40%。大部分企业也以煤为原料生产，造成城市严重污染。据环保部门对该城市的大气综合污染监测结果表明，二氧化硫、氮氧化物总悬浮微粒、自然降尘和大气综合污染指标等有较大超标。渭南天然气利用工程将覆盖渭南城区，工程实施后，年替煤量为15.96万吨，年替油量0.4万吨，年替电量1339KWh，同时，年减少SO2排放量0.24万吨，减少飞灰量1.42万吨，减少炉灰量3.88万吨，减少黄土量2.18万吨，减少城市运输量228.9万—９—吨·公里/年。这必将使渭南城市的环境质量得到较大改善，也极大地改善了城市居民的生活质量。本项目作为天然气利用工程的调控中心，项目建成营运后，其后勤办公、生产调度、燃烧器具销售、天然气售气、客户服务等业务将在该中心实施，所以，本项目的建设对保证城区天然气的正常运营，进而改善城市环境质量具有十分重要的意义。3.4项目建设是进一步提高渭南宾馆业服务档次的需要随着西部大开发的进一步深入，渭南在陕西被列为三大中心城市之一，所以，渭南经济的进一步发展，会促进渭南城市建设步伐的加快，也会促进渭南旅游业的发展，进而发展形成具有个性的旅游产品，旅游风景区和人文景区，以及渭南农、副、特产品的外销路子也将增多，招商引资活动也会越来越多。从而吸引更多的商家客人、旅游观光客人、投资商等光顾渭南，必将带动宾馆业的进一步发展。从目前渭南市场来看，宾馆、饭店、招待所林立，但总体上规格较低，主要满足中、低层次客源、散客市场和团队消费、以及会议接待等的消费需求，高档次宾馆、饭店少，全市目前仅有韩城银河大酒店、华山金融宾馆和—１０—渭河宾馆三家三星级宾馆，而渭南市区也仅有渭河宾馆一家星级宾馆，这与渭南的城市地位和发展需求远不相适应。本项目拟建成接待住宿200人，接待用餐350人规模，并按“旅游涉外饭店星级”标准，在项目外形设计、内部设施、装璜、功能以及格调、色调、情调氛围上规范设计，以达到三星级饭店水平。这对满足高层次消费需求，促进旅游业发展以其带动渭南宾馆服务业再上台阶具有极大的促进作用。第四章项目建设地址及区域条件4.1项目建设地址依据渭南市城市建设总体规划，项目建设地址位于朝阳大街中段北侧，东临南北二路，西靠渭南移动通信分公司，南起朝阳大街，北至东西二路的区域内，占地面积20.25亩，另代征道路地6.6亩。该区属于城市规划文教区，其地理位置、人文环境、交通等条件优越，且无拆迁任务，便于施工。4.2项目建设条件4.2.1自然条件—１１—项目拟建区地势平坦，土壤为粘土类，土壤承载力130～220千帕。地震裂度为8度。区域内气候属暖温带半湿润半干旱气候，年平均气温13.6℃，四季分明，多年平均降水量为555.8mm，降水量集中在夏秋两季，最大冻土深度23cm，常年主导风向为东北风，年均日照2338小时，地下水位距地表20米下。自然条件对项目实施较为有利。4.2.2交通条件项目南临朝阳大街，西通渭清公路和西潼高速公路西入口，向东经前进路可通往火车站和市区中心，向北为渭南市主干道东风大街。优越的公路、铁路网使项目交通条件十分方便。4.2.3给、排水条件项目用水可由渭南市自来水公司供给，市区现日供水能力为9.2万吨。市区供水管网已经形成。本项目所处朝阳大街西段，水源为日供水4万吨的市南水厂，通过朝阳街Φ400供水管道供给，供水充足，用水方便，项目用水可通过朝阳路自来水主管道接入，完全可以满足项目建成后的用水需要。项目排水管道可直接接入朝阳路排水管道。4.2.4供电条件—１２—项目区电力资源丰富，电力供应非常充足。朝阳路10KV高压线路布局合理，项目建设及营运时只需新增变压器容量即可。4.2.5通讯条件近年来，渭南市邮电、通讯能力增长迅猛，目前，市区电话交换机容量已达60000多门，移动电话容量达70000多部，无线寻呼设备容量达120000多部，通信设备和能力完全可以满足项目需要。第五章项目建设规模、内容及设计方案5.1项目建设规模项目建设用地20.25亩，另征道路地6.6亩。建筑面积为15100m2（其中调控中心及办公部分建筑面积为4750m2，综合服务部分建筑面积10350m2）。5.2项目主要建设内容5.2.1综合服务楼建筑面积15100m2，建筑层数为13层，主楼高50米，三层以下建有对称裙楼，主楼下面有一层地下室。全