论物权法中车库的归属及相关法律问题(上)

文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题论物权法中车库的归属及相关法律问题(上)王利明中国人民大学法学院教授博士生导师关键词:车库的归属/建筑物区分所有/物权法草案内容提要:车库的归属是建筑物区分所有中的一项具体制度,该制度的设计不仅关系到广大城市居民的权益保护,也关系到整个小区的和谐。在现有的各种解决方案之中,《物权法(草案)》的设计虽然仍存在着缺陷,但相比较而言,是更合理的制度设计,因而应当在物权法中继续予以坚持。所谓车库,指隶属于整个小区,具有独立的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。随着人们生活水平的提高,城市化的快速发展,私家车的保有量也越来越多,作为业主的代步工具的存放地点,车库的辅助功能也越来越重要。车库和停车位与居住环境、生活条件越来越密切,成为现代城市人们生活质量提高不可或缺的重要部分。同时,传统物权法只注重业主的建筑区分的归属问题,而车库、车位一直是法律所忽视的冷角,导致实践中出现了很多问题,引发诸多争议。所以,在现代区分所有权制度中,在理论上对车库的归属作出合理的界定也就成为迫切需要。本文拟对此谈一些粗浅的看法。文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题一、车库的归属为什么需要界定车库不同于车位,一方面,车库本身是建筑物,具有建筑物的一般特点,车库一般具有四至的封闭空间,其不同于一般的停车场的车位;另一方面,与小区在路边、空地设置的露天停车位不同,车库不是利用土地使用权的地表而兴建的,所以《物权法(草案)》只是规定了车库的概念,而没有规定车位。故本文所讨论的车库的归属,仅仅限于建筑物区分所有制度中的车库,那种不属于整个小区的地下停车场、地面有偿停车位等不属于本文所要探讨的范畴。建筑物区分所有制度中的车库,是服务于全体业主的建筑区分所有权的重要设施。车库虽然不是区分所有权专有部分,但专有部分离开了它就难以发挥其功能,车库也因为区分所有的存在获得了自己存在的价值。因为在小区中,商品房需要有小区车库的配套,通常配套越全,商品房的市场吸引力就越大,价格也可能就越高,所以小区车库与建筑物区分所有权是密不可分的。由于车库是整个小区的有机组成部分,是建筑物区分所有制度中的重要财产,因而讨论业主的权益必须讨论车库。车库又常常被称为地下车库,严格地说,此种表述并不是准确的法律语言,因为在小区内,车库可以分为地下车库与地上车库。如果开发商独立兴建地上车库,既可能是开发商独立兴建的建筑物,又可能文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题是在业主共有土地之上建造的,所以其归属就有可能在法律上确定为开发商或者业主共有。从这一点而言,地上车库有别于地下车库。就地下车库而言,因其不是作为区分所有的建筑物的附属设施兴建的,它既不是在开发商的土地上建造的,也不能说完全就是在业主共有的土地使用权上兴建的,因而其归属常引发争议,有必要在物权法中作出规定。当然,从严格意义上讲,需要界定归属的车库主要是指地下车库,但不仅仅限于地下车库,因为在有些建筑物内,地上一层或者二层也可能兴建车库,这也涉及到其归属问题。就地下车库而言,主要是利用地下空间而兴建的,所以不能简单地说车库的所有权归属于业主或者开发商。尤其应当看到,车库本身四周是封闭的,其可以通过登记表彰权利的范围,而车位很难通过登记表彰其四至范围,所以无法成为单独的所有权的客体。尽管车位具有一定的价值,但是在地表上的车位不能独立于土地,一般很难成为独立所有权的客体。由于车库本身并不能成为《物权法(草案)》第72条所称的建筑物区分所有中的专有部分,因而任何没有购买商品房而仅仅购买了车库的人并不能成为小区内的业主而当然享有业主的各种权利,但车库具有专有部分所有权的特点,可以满足物权法中公示制度的要求。因为其具有构造上和使用上的独立性,能够进行公示登记。根据学者的观点,判断构造上与利用上的独立性,应从区分境界的明确性、遮断性、通行的直接性、专用设备之存在及共用设备不存在等方面予以判文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题定[1]。一般来说,由于单纯的空间不具有遮闭性,很难作为单独所有权的客体。一定的空间必须能够以墙壁作间隔等隔开,使一定的空间具有遮闭性,才能使被隔开的空间具有构造上的特定性和独立性,从而为某人独立地、排他地支配。就车库来说,其在建筑物内形成了一定空间,但车库四周的范围是明确的,且具有独立的出入口,所以已经成为与住房相区别的、独立的特定物,因而可以作为独立的财产。诚然,在停车场内也可能设置为整个建筑物所使用的各种管线、电表等,但这并不能否认车库在构造上和利用上的独立性。因为这些设备在停车场中仅占据了极小的空间,放置这些东西并不妨碍停车场发挥作用,不能以此否认其利用上的独立性。所以车库可以与其上面楼层分开而成为单独所有权的客体,也可以作为独立的财产并成为单独的交易客体。(有学者认为,出卖人如果没有单就车库取得商品房预售许可,是不能够销售车库的。(崔建远.小区车库的归属论[EB/OL].=24820.)但笔者认为,不能仅以商品房预售许可来限制车库的销售。)车库虽然可以成为独立的所有权,但是,迄今为止,我国现行立法并没有对此作出规定,只有一些行政规章和一些规范性文件涉及到有关车库的产权确认问题。例如,1994年《深圳市房屋建筑面积计算细则》规定:“不能分摊的公共面积是前款所列之外,建筑报建时未计文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题入容积率的公共面积和有关文件规定不进行分摊的公共面积,包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为社会公众休憩或交通的场所等。”但是各地有关车库的规定不统一,并且确定的标准有很大的差异,导致了现实中出现了更多的纠纷。大量有关车库归属的问题找不到具体的法律规定,尤其随着我国经济生活的提高,车辆保有量不断增加,车库涉及到公民基本的财产权利,不宜由行政法规来确定,法院在判案中也不宜以行政法规处理有关车库的产权归属争议。在我国现行法律并没有对车库归属作出明确规定的情况下,一些学者根据土地使用权的权属标准、空间利用权等标准来确定车库的归属的方案,这些方案是否可行,笔者有将在下文中进行探讨。(一)是否可以根据土地使用权属确定车库归属?无论是地下车库还是地上车库都与土地使用权权属具有当然联系,在车库发生权属争议的情况下,是否可以通过土地使用权的权属状况确定车库的权属状况?有学者认为,土地使用权在订立房屋买卖合同时就已经确定,一旦业主购买了专有部分,按照地随房走的原则,房屋所占的土地使用权,相应地已经移转给业主,据此,许多学者认为,车位也应当确定为业主所有[2]。此种观点是不无道理的。文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题但笔者认为,不能简单地通过此种方式确认车库的归属。因为一方面,在商品房全部销售完毕之后,土地使用权已计入各个业主的权属之中,但是考虑到车库主要利用地下空间建造,且开发商也需要专门的投资,所以不能认为业主享有了土地使用权就当然享有车库的所有权;另一方面,车库本身不是在属于开发商的土地之上兴建的,开发商也不能根据其享有地下空间权而主张对地下车库的使用权。在此,我们必须将车库与绿地、道路等的归属区别对待。一方面,车位通常是在小区的通用道路上划定建造的。由于这些共同道路和空地已经归属于业主共有,而车位的归属也应当是随着土地使用权而确定的,一旦开发商在出售房屋之后,绿地就应当作为共有部分由业主共有,同时,维护绿地的费用也应当作为公摊费用由全体业主承担。但是,车库所占用的土地使用权,并不能当然认为都属于业主。在我国,尽管空间利用是包含在土地使用权之中,但是其又是按规划来确定的,因而土地使用权又可以分为地上的空间利用权或地下的空间利用权。业主购买了专有部分之后,实际上已经拥有了地上的空间利用权或地表的空间利用权,而地下的空间利用权要根据规划来界定。对地下空间利用权所占的土地使用权,既不能说都归属于开发商,也不能说都归属于业主,车库在使用上和构造上的独立性更强,尽管开发商在建造房屋时应当建造车库,但车库如何修建、投资大小等开发商都是可以自主决定的,它处于权利不确定的状态,这就需要约定来重新确定文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题归属。由于绿地、道路已经记录到房屋所依附的土地之中,因此在出售商品房之后就已经转化为全体业主共有,服务于公共目的,成为小区整体环境的一部分。但是车库并没有因此自动记录到土地使用权之中,车库的专有性也比较突出,它是独立使用的对象,不是小区公用的公共设施。所以,也不能简单地认为既然绿地归属于业主共有,那么,车库也当然地归业主共有。(二)是否可以根据投资状况来确定车库的归属?从物权法的角度来看,在产权发生争议之后,应当根据“谁投资、谁受益”的原则来确定产权的归属,但是就车库归属而言,不能简单根据投资来确定归属。诚然,地下车库的兴建,开发商需要作出一定的投资,而且此种投资是比较大的,开发商甚至要承担一定的投资风险,我们也只能说开发商可以主张车库的产权,但这并不意味着开发商当然地享有车库的产权。因为一方面,尽管开发商作出了投资,甚至是巨大的投资,也并不排除开发商将这些投资摊入到售房成本中,最终由消费者承担,比如,车库已经计入到公摊面积,已经成为业主全体共有财产,在就车库的归属发生争议的情况下,开发商事后很难证明他已经作出了投资,并且此种投资没有摊入到售房成本中,法院也不能够仅仅依据开发商的一面之词作出判决;另一方面,尽管开发商对车库的兴建需要投资,但车库与土地使用权、地上空间隔离开来,必须利用文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题地下空间才能够修建车库,从这个意义上说,地下车库权利不是开发商单独投资决定产权的问题。业主是否对车库的兴建作出了投资并享有所有权?毫无疑问,车库的投资如已经摊入到售房成本中,可以认为,业主就是投资者,业主当然对车库享有所有权。但是,在业主没有证据证明车库投资成本被摊入到售房成本中的情况下,不能认为业主购买建筑物区分所有的专有部分,就已经对车库作出了投资,因为,业主与开发商在房屋销售合同中约定出售的是成套的商品房及其组成部分。开发商通常在销售商品房过程中,并没有将车库作为商品房的附属设施一并销售。(三)是否可以根据空间利用权来确定车库的归属?所谓空间利用权,也称为空间权,是指对于地上和地下空间依法进行利用的权利。空间权既包括了对他人土地上下空间的利用,也包括了对于自己土地上下的空间利用的权利,毫无疑问,对于地下车库而言,必须利用地下空间才能够兴建,没有地下空间,也就不可能形成地下车库。据此,有学者认为,当商品房已经销售之后,土地使用权已经属于全体业主共有,开发商利用地下的空间权兴建了车库,车库应属于开发商所有。笔者认为,此种观点是值得商榷的。因为,空间权目前在我国法律上还没有成为独立的物权,其与土地使用权不可分割,不能说空间权完全属于开发商所有。即使根据规划,开发商可以利用文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题地下空间进行开发修建车库,但规划所确定的空间并非完全归属于开发商。当然,就车库而言,开发商对它进行了单独的投资,其又与开发商的权益不可分割,这也是要单独确定车库权属的原因。(四)是否可以根据主物和从物理论来确定车库的归属?所谓从物是指在经济功能上服务于主物并且与主物不可分离的物。如果将车库、车位定位为建筑物的从物,那么,依据主物与从物的一般原理,车库、车位的所有权当然地依据建筑物的所有权的移转而转移。如果商品房已经全部销售给业主,则可以推定为全体业主共有。但事实上,车库通常都是单独销售的,且没有计入到公摊面积;而且从法律上说,它并不完全等同于从物,因为建筑物离开了车库就无法使用。虽然车库不是专有部分,但