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1五․二五賣地後樓市發展趨勢分析中银香港高級經濟研究員謝國樑2004年6月23日內容提要樓市從近期的高漲中快速降溫主要是受加息、內地宏觀調控以及油價上升三大外圍因素的影響，同時，也與前一段的大幅急升有關，反映了由於經濟及市場積弱多年，置業信心的恢復仍然頗為脆弱。從經濟環境、供求關係等因素看，目前的樓價水平是有支持力的，樓價只會小幅及局部波動，並沒有大的下調壓力。中長期看，在經濟及就業持續改善、供應量收縮、需求增加等因素的支持下，樓市將可以保持健康的復甦勢頭。樓市在三大外圍因素影響下逐步降溫4月份以來﹐香港高漲的市場氣氛在美國加息機會增加、內地採取宏觀調控措施以及石油價格上漲三大因素的影響下，逐步逆轉。活躍了近半年的樓市也冷卻下來，交投顯著放緩，5月份錄得成交量9,047宗、成交金額250.6億港元，分別較四月分下跌20.5%及24.6%，亦分別較今年首四個月每月平均成交宗數11,434與金額318.15億元下跌20.9%及21.2%。在新樓銷售放慢的情況下，部份發展商開始重新以“減價促銷”的手段推售樓盤，市場頓時彌漫一股消沈氣氛。5月25日特區政府舉行了近2年來(上一次官地拍賣為2002年9月份)首次賣地。兩幅住宅用地中，位於馬鞍山的地皮以20.9億港元成交，比勾地價12.06億元高出73.3%，比拍賣前市場的預計成交價14.9億元高出40%；位於沙田銅鑼灣山的地皮成交價8.65億元，比勾地價4.69億高出84.4%，比預計成交價6.5億元高出33%。這兩幅用地的樓面地價分別高達每平方呎2775.5元及3316.7元，落成後推出市面的價格將要分別超過5,000及6,000元才有合理利潤，比目前區內可比樓價高40-50%。而緊接著於6月16日拍賣的九龍城沙浦道地皮，競投氣氛雖未及上次熱烈，但仍以市場預期的上限210.1億元成交，比勾出拍賣的價格6.822億元高出48.1%。每平方呎樓面地價2,961元，發展成本將達4,400元，此麵粉價（即地價）已貴過麵包價（目前同區可比樓價）。預期建成後呎價要賣到6,000元才有合理利潤。近期的兩次賣地結果反映出來的信息一致，即發展商對樓市的後市具有相當強的信心，給搖擺中的市場注入了一支強身劑。但進取的賣地結果對市場氣氛的刺激只相當短暫，並沒有驅散近期市場在多方面外圍因素的壓迫下凝集成的觀望氣氛。樓市的走勢再次引起市場的關注與討論，在近日不同機構發表的研究報告中，有的繼續看好樓市，有的則預測樓價將掉頭下跌一成左右。如何看樓市的發展趨勢，本文擬做一探討。樓市降溫是前一段大幅急升後的必要調整首先，應該看到的是近期的樓市降溫是前一段大幅急升後的必要及健康調整，這點我們在3月份發表的研究報告中已有詳細分析（見我部發表的財經述評2004年第19號，《復甦中的香港樓市發展趨勢分析》）。在SARS病疫消除、香港與內地簽署CEPA以及內地、美國等外圍經濟表現強勁等利好因素帶動下，香港的置業購買力於去年7月份開始湧現，樓價大幅反彈，置業信心快速回復。從成交看，根據差餉物業估計署的統計，去年第四季度以來的過去七個月，(03年10月-04年4月)平均每月的成交宗數達10,768宗，成交金額285.92億港元，與樓市低潮時的前面七個月份(03年3月-9月份)比較，分別大幅上升64.7%及113%。從價格看，以今年3月份與去年6-9月間的低點比較，住宅樓宇的租金平均上升4.6%，售價上升29.6%，其中較受歡迎住宅售價平均升幅達38.1%。寫字樓的租金上升5.2%，售價上升67.9%；其中甲級樓宇的租金上升6.0%、售價上升67.9%，乙級樓宇的租金上升5.5%、售價上升53.2%；核心區寫字樓售價則上升88%。零售商舖租金上升6.4%，售價則上升36.3%。上述統計顯示，過去半年來各類樓宇售價的升幅比租金大得多，其中以商業核心區寫字樓售價的升幅最大，達88%。從技術上看，樓市在活躍了半年左右後，消化了相當一部分累積多年的置業購買力，本身具有降溫及鞏固消化的需要。3三大外圍因素對樓市的不利影響是短暫的從外圍市場環境看，目前的加息、內地宏觀調控及油價上升三大抑制因素的發展趨勢及其對香港的影響如何需要具體分析﹕一.利率走勢美國利率從2001年1月3日開始接連下調11次﹐聯邦儲備利率從當時的6.5%降至2003年6月25日的只有1厘，為46年來最低水平。這樣的低利率水平已持續了整整一年，刺激了美國的投資消費與經濟增長。近期美國經濟呈現的就業職位大幅增加、物價指數升幅較大以及經濟領先指標持續上升等均顯示美國有在短期內加息、以防止經濟過熱的可能，儘管市場對何時加息及加多少的看法存在分歧、對格林斯潘近期言論也有不同解讀。美國的利率處於46年的低位，從一個長期的走勢看，利率上升是必然的。唯目前有美國總統大選因素，一般而言，執政的一方較忌諱在選舉逼近時有加息動作，令市場氣氛受到抑制。聯儲局的貨幣政策雖然具有很大獨立性，但實際上很難可以不兼顧執政當局的需要。因此，如果通漲顯著擡頭迫使聯儲局一定要加息，相信布什政府情願聯儲局儘早做（如在6月底就加息），使利率動向明朗化。從香港的情況看，現時港元利率與美息存在差距，令香港有一定空間不跟隨美國加息，加上市場早已做好美國加息準備，因此美國是否在短期內加息對香港經濟復甦、市場氣氛及正在改善中的投資與消費信心相信已不構成大的影響。二.內地宏觀調控這次內地出現的經濟過熱，與十年前的情形有明顯差別，涉及的主要是局部地區與局部行業。經過這一段時間各界的觀察、討論與分析，一個較明確的共識是，內地政府不會、也沒必要採取全面及嚴勵的緊縮措施來對付這一輪的局部經濟過熱問題。較好的做法是，在發展中進行適度調整，通過調整加快市場制度的建設。從這個角度看，這次內地的宏觀調控對香港經濟及市場的實質影響不應被誇大，前一段由此造成的對心理及市場氣氛的影響相信可以隨著形勢明朗而消除。三、油價上漲問題這次油價上漲與以往不同的一點是，多了一個“恐怖活動”的因素，市場擔心阿拉伯產油國的反美力量會以石油為武器來打擊美國經濟，影響布什連任的機會。這的確是一個較難評估的因素，令4油價的前景變得複雜。如果純粹從供求因素看，油價上漲的問題則不應被過度擔心。OPEC在6月3日的成員國部長會議上已達成每天增加原油產量250萬桶或11%至日產量2,600萬桶的協議，表明成員國是願意因應需求的上升而增産的。事實上，一直以來OPEC並未能有效控制世界的石油產量，多年來價格對產油量一直發揮著自動調節的作用，當油價上漲時，一般會刺激產油國私自爭先提升產量，以獲得更多收入，令供應量增加，油價回落。另外一個重要因素是美國的民生對油價十分敏感，布什爲尋求連任必會聯同西方國家採取有效手段迫產油國增加產量，令油價在11月份大選前回到正常水平。在目前的環境下，相信美國是做得到的，油價較快回落的可能性頗大。由此可見，目前三大不利於香港經濟復甦的外圍因素，均不屬於長期的抑制因素，應可在第三季度內獲得改善或者是轉向明朗。應該看到的是，近期香港的市場氣氛雖然欠佳，但實體經濟層面、白領階段的就業機會則在改善之中，加上香港很可能可以在第三季度走出通縮，這些對於鞏固與增強正在復蘇中的消費、投資及置業信心均有支持作用。供求關係正趋向平衡在供求關係方面，樓宇供大於求的局面將趨向改善。從供應方面看，特區政府雖然在本月19日大幅調高了住宅樓宇落成量的預測數字(見孫明揚6月19日在香港房屋經理學會舉辦的「新時代、新思維」房屋會議上的演講稿)。修訂後的估計是：04年落成的單位爲2.6萬個，05年爲2.1萬個，06年爲年1.6萬個、07年則爲1.1萬個。與四月份公佈的預測數字比較，新修訂的主要差別是，將07年的落成量從7,000個單位，調高至1.1萬個，增幅達57%。反映了中長期住宅供應量收縮的情況已大大緩解。主要原因是，原來的估計只是根據在建的住宅項目以及已批售出去的土地數量所做的，未考慮此後的新發展項目，而近期市道好轉，令私人發展商對土地發展轉趨積極，尤其是地鐵及九廣鐵路最近相繼宣佈將在明年初回復土地招標。按兩鐵公佈的初步計劃，在回復土地發展後，地鐵於07年將有首批住宅單位2000個落成，九鐵的發展規模更大，預期在2010年之前有約1.3萬個單位落成。政府接連調高中長期供應量的預測對近期看好後市的市場情緒5構成了一定的負面影響。但此問題也可以從較積極的角度看：第一，中長期供應量上升主要是經濟改善、市道好轉、信心增強，置業需求增加刺激的結果，反映出來的其實是一個正面的信息，而非負面；第二，06年及07年的落成量預測數字雖然分別上升到1.6萬及1.2萬個單位，但也只有過去五年（1998-2002）的年均落成數量28,738個單位的55.7%及38.3%。預期今後幾年的落成量仍有再被調高的可能，但幅度不會太大，理由有二﹕(1)發展商過去幾年並無積極補充土地，土地儲備普遍並不充裕，這次土地競投激烈部份也反映了發展商急於補充土地的心情；（2）九鐵與地鐵兩家公司已就未來的土地發展計劃與特區政府加強勾通與協調，將逐批推出07年後落成的住宅單位，另一方面是增強了土地發展項目的透明度，這將有助於供求關係的協調發展。因此中長期供應量趨向收縮的預測仍然是成立的。從需求方面看，近年來累積下來的置業購買力在過去半年消化掉了不少，因此預計這種爆炸性的需求在今後幾年很難再現。但香港仍然可以維持良好的置業氣氛及相當寬鬆的置業環境。首先是，利率即使回升，按揭利率仍將維持較低水平，加上白領階層的就業機會及收入已見好轉，並將隨經濟復甦而進一步改善，港人的置業能力是趨向增強，而非減弱。香港家庭入息中位數佔供款比例目前只有35%左右，而這一比例在1997年樓市高峰時曾高達153%；其次，市場具有本地新婚家庭首次置業、換樓、自由行帶來的內地人士置業、以及投資移民四股置業需求。再次，隨著置業信心的恢復以及租金水平的回升，長線投資的需求也將會在波動中有所增加。總的看，香港中長期的置業需求具有維持溫和增長的承接力。“勾地制度”有利於穩定樓價另一個值得重視的因素是，現行的“勾地制度”對於穩定樓價具有積極作用。主要是目前的運作機制基本上可以保障每幅土地均會在不影響樓市穩定的情況下才被勾出拍賣。從這個角度講，可以把五‧二五的勾地價看成是今後官地拍賣底價的基準價格，這對於鞏固及進一步增強置業信心將發揮長期作用。綜合上述分析，本人認為，樓市在前一段升幅過急，又遇到三大不利的外圍因素，停下來消化是健康和必然的反應。而近期市場情緒的大幅波動也反映了經濟與樓市積弱多年，置業信心的恢復仍然是脆弱的，仍需要一段較長的時間才能把它最終鞏固下來。應該看到的是，香港的實體經濟層面、就業機會正在改善之中；另一方面是供應量在收縮、需求在增加，6因此，樓市的復甦勢頭是有支持力的，將可以保持下去。近期樓市成交比較月份宗數金額(億港元)月份宗數金額(億港元)03年10月11219321.0103年3月5800143119648213.1246382128128771194.76550909404年1月9468226.3066013115210967304.8777658165313924409.2687947153411378332.1596866138.68合計753752001.4745756947每月平均107682866537134資料來源﹕差餉物業估價署過去半年各類樓價、租金指數變動日期住宅租金住宅售價較受歡迎住宅售價寫字樓租金寫字樓售價核心區售價零售商舖租金零售商舖售價04年3月份指數74.675.778.375.387.8108.989.3108.2比03年12月份+2.8%+15.7%+18.3%+2.3%+28.7%+47.8%+1.5%+12.2%比03年低點+4.6%+29.6%38.1%+5.2%+54.3%+88%+6.4%+36.3%資料來源﹕差餉物業估價署