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房地产前期策划研究定性小印章模型项目竞争客户环境项目前期策划研究应用的主要模型——小印章模型小印章模型解决的是：什么样的项目？在什么样的环境中？面对什么样的竞争？满足什么样的客户？发现市场机会发掘自身可能环境评价的三阶梯行业环境城市环境宏观环境小印章模型土地评价的四要素形态与价值分析开发期望宗地指标内外资源与城市关系14231423宗地指标形态与价值分析内外资源与城市关系开发期望竞争评价的五要素户型或铺型配比与设计资源与配套总体规划营销节奏与推货价格与促销23415竞争评价的五要素客户评价的双轨制客户分布客户特征项目承载力商业投资力商家经营力商品消费力城市发展力五力商业研究模型定量项目商业前期发展研究主要模型——五力商业研究模型城市发展力城市持续发展能力人口基数经济基数产业结构商业格局商品消费力恩格尔系数消费档次与金额消费品类与偏好消费频次与时间消费半径与范围商家经营力经营种类租金水平经营规模经营平效经营手法商业投资力银行储蓄额度分析固定投资总额分析商铺投资价格测试商铺投资形态测试商铺投资计划与回报项目承载力商圈地位形态分析参数分析可嫁接资源分析业主期望分析五力商业研究模型各力具体研究指标定性定量定形态建筑布局形态分区经营形态文化融合形态灵魂商业规划三大定律鱼尾法则定型科学研究方法之定型工具——鱼尾法则房地产项目前期策划的基本内容第一部分市场调研城市发展PEST分析城市发展房地产总体环境调研区域房地产市场调研第二部分项目SWOT分析项目概况项目swot分析第三部分项目定位目标客户定位项目总体市场定位项目形象定位项目产品定位价格定位第四部分项目概念性规划设计项目总体规划布局项目道路交通规则项目绿化景观规则建筑设计项目配套建筑工程设计顾问第五部分项目经济效益分析项目的建筑规模项目总投资估算项目建设周期项目的盈利预测第六部分项目开发模式策划资金筹措计划施工组织安排项目进度安排第七部分品牌策略项目品牌公司品牌第八部分项目营销推广及媒体策略项目形象建立项目主题概念定位项目推广主题现场包装宣传物料市场炒作媒体广告活动推广广告传播策略媒介组合策略第九部分总体营销策略销售准备推广时间营销时机项目阶段营销主张销售形式价格策略促销活动销售管理第十部分项目经济效益分析项目的建筑规模项目总投资估算项目建设周期项目的盈利预测房地产中期营销策划思路房地产营销策划如何做？卖什么？（剖析产品）（项目解析）怎么卖？（营销战略）怎么执行？（营销执行）叫什么？（产品定位）营销策划思路卖什么？项目解析五大元素的产品剖析规划地段建筑园林产品特征配套核心定位形象定位产品定位主广告语品牌定位产品定位五大定位的产品提升叫什么？核心定位——对项目最简单、直白的描述如双峰项目的核心定位：30万平米中央政务区平层豪宅1规模宏大，彰显社区规模品质，大盘效应2突出项目区位优势，未来新城中心，中央政务央区3突出项目产品优势，提升项目品质，巅峰花园，中央湖景形象定位——给客户心中留下什么印象，创造什么体验“政务央区平层豪宅”如双峰项目的形象定位：如衡阳水木融城项目的形象定位：“科技地产中式美宅”主广告语——核心卖点极核诉求“城市因我而动”如双峰项目的主广告语：“科技装点中式生活”如衡阳水木融城项目的主广告语：品牌定位——通过品牌的形象定位为产品的特性给予充分的表述“中部两省品牌开发商”如双峰项目的品牌定位：“科技让生活更美好”如衡阳水木融城项目的品牌定位：营销战略怎么卖？总战术：一个什么样的主题，几场什么战役，多场什么样的活动。一拖六的营销策略体系客户策略推广策略价格策略销售策略竞争策略品牌策略项目营销战术应用的主要模型“五步循环”项目销售总体战术步骤亮相期阻击期培育期公开发售期持续营销期营销执行怎么执行？五大模块的营销执行体系工程销售招商策划推广目标解析项目分析市场分析问题界定营销战略营销战术与营销节奏项目定位策略体系客户分析客户策略竞争策略品牌策略推广策略销售策略价格策略房地产项目营销策划的基本框架高价值出售低价值持有散户高价短租主力低价长租放水养鱼主力先行六项招商基本原则六项招商基本原则科学研究方法之六项招商基本原则