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YOU&YOU“新大浪淘沙”概念包装及推广策略提报2010.042目录Content定位Position布局Layout推广Promotion价格Price3一定位Position概念诠释4概念——我们有什么？土地性质——40年产权商业\办公用地；地理位置——位于台州开发区，欧尚超市对面；交通便捷，周边配套齐全。建筑现状——已使用一定年限的现房；酒店式装修风格；基本为30-60㎡的客房或包厢；部分客房接入宽带、通风采光差、无阳台；基本无绿化。540年商业地块概念——我们的定位方向？产品属性定位方向购买目的6概念——我们的定位方向？此类客户多为已婚的中青年，对规模、户型、自身配套、景观等要求较高。本项目的产权年限、旧房、小户型、无绿化、通风采光差等硬伤，将导致销售抗性大。此类客户多为首次置业的单身青年一族，以及投资客；为过渡性置业和投资，对地段、交通、周边配套要求高，对产权年限、规模、户型等要求不高，偏好小户型，偏好时尚前卫的生活方式。本项目优良的地段、便捷的交通、齐全的周边配套、小户型、酒店式装修等优势，契合此类客户需求。此类客户多为投资客，对酒店运营商、投资回报率等要求高，操作难度大。√×××7概念——酒店式公寓概念包装酒店式公寓产品的成功取决于——对未来生活的生动展现+对目标使用客户的准确把握8喜欢酒店式公寓的人他们有着属于自己特有的骄傲他们买不起大房子但是永远不愿从精神上承认他们喜欢把自己包装成文艺青年——敏感、脆弱、前卫、个性标新立异、喜新厌旧是他们共同的特性他们有着最俗气的奢望想要拥有一个属于自己的小小的家但是他们永远标榜家为特立独行的空间他们喜欢把家包装成文艺的实验品——独特、灵动、精致、随意奔放的想象力、温暖的渴望是他们共同的特性。——80后的LOMO姿态概念——酒店式公寓概念包装9时尚、个性、自由、独立且不乏居住的舒适感、尊贵感、独一无二的体验这就是目标客群所想要的——概念——酒店式公寓概念包装推广名：YOU公寓（又名：优派公寓）YOU公寓，你de公寓行销概念10诠释——第一层包装体系诠释——第一层包装体系11在这个时代，人在人群中逐渐淹没自己信仰自己，希望一切都是为，自己而存在12诠释——第一层包装体系当然房子也不例外，为崇拜自我个性而存在诠释——第一层包装体系13大大的床，让自己可以随时砸在云朵里所有家具，都要按照自己喜欢的姿态盛开14小户型的大视野设计型酒店的影子，国际住宅趋势随时钟意云端的时尚PARTY诠释——第一层包装体系15诠释——第二层包装体系真的仅仅是空间么？家，是穿在身上的新装是对自己信仰的膜拜！16诠释——第二层包装体系你de空间被允许你de个性被尊重你de品味被盛放你de城市被蔓延你de随心所欲17诠释——第二层包装体系18诠释——第三层包装体系1940年商业地块首付一直为5成，利率为1.1倍。购买套数不像普通住宅受二套房或三套房等套数的限制。诠释——第三层包装体系低总价，高性价比，投资风险低，二手房市场或租赁市场成交频繁。1.2013年3月31日，与新大浪淘沙租约到期；2.约定2010年12月31日交房，交房后必须返租两年半,回报率高达20%。即客户于2013年5月30日拥有使用权。其中租约到期后两个月时间用于整改。3.期间两年利用返租策略，合理缩短营销进程，既为客户提供价格优惠，客户即买即收租，又加快回款速度。20二总布局外立面（翻新）布局Layout21总布局——1F1F保留大厅，左右两侧分割为16间4*17m商铺。分割成8间沿街商铺面积约4m×17m分割成8间沿街商铺面积约4m×17m222-12F将包厢或客房改造成30-60㎡的小公寓总布局——2F-12F2313F为屋顶花园,形成开放式的会所空间。解决无绿化、景观的问题，以及为住户提供聚会的场所。总布局——13F24外立面（翻新）拆除此部分，解决部分客房无采光的问题。25三推广Promotion广告传播体系期段推广实务26案名标志标准色行销概念标准字展示场所售楼中心项目现场建筑效果图户型图位置图基本图销售道具海报户型手册名片媒体广告户外广告室内灯箱网络短信新领地资料库广告传播体系水杯手提袋27广告传播体系——售楼中心装修售楼中心位置：位于交通主干道，临近项目基地装修风格：现代简约功能要求：接待区、展板区、模型区、洽谈区、吧台区、办公区等材质色彩：金属质感示意图示意图28广告传播体系——部分印刷物料展示户型手册名片与折页楼书活动邀请函29广告传播体系——媒体广告展示推广阶段时间准备期2010年5月30日前（5月30日，进驻售楼中心）市场预热期2010年5月30日——7月10日开盘强销期（公寓）2010年7月10日——7月31日（7月10日开盘）销售调整期（商铺）2010年7月31日——8月29日续销及清盘期2010年8月29日——11月31日2010年12月31日-2011年1月31日交房期30期段推广实务准备期4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月5月30日进驻售楼中心7月10日公寓开盘市场预热期强销期调整期续销及清盘期交房准备期2010年12月31日交房期交房期31期段推广实务——准备期(2010年5月30日前)A、建筑设计更改方案确定●总平图●外立面翻新●公寓及商铺套间分割B、交房标准确定●建材设备标准●配套设施标准C、客户引导包装●户外广告全部到位●售楼中心包装●项目现场包装32D、销售道具准备●名片、手提袋、纸杯、信封、信纸、档案袋等●海报、户型单页等印刷资料●室内看板、户型模型等E、办公用品配置●电脑、打印机、传真机、音响设备、电话、饮水机等●销售夹、水性笔、笔记本、计算器、胶水、订书机等●垃圾桶、扫帚、拖把、香皂、毛巾、纸巾等F、销售人员准备●销售人员招聘●销售人员培训期段推广实务——准备期(2010年5月30日前)33期段推广实务——市场预热期(2010年5月30日——7月10日)A、渠道建设（快速蓄积客户）●网络发布项目广告●派发项目海报●户外广告发布●新领地7-8万客户资料库B、VIP卡发布（意向客户确定）●确定VIP卡发布流程、优惠程度●设计及制作VIP卡●2010年6月1日-7月3日限时限量发布VIP卡34期段推广实务——开盘强销期（公寓）2010年7月10日——7月31日A、开盘（实现60%及以上的销售目标）●价格表及按揭方式确定●开盘方案确定●开盘活动准备●客户电开●盛大开盘B、价格策略确定●根据销售情况，速度调整价格，制定价格策略。C、加强签约工作35期段推广实务——销售调整期（商铺）2010年7月31日——8月29日A、商铺销售（集中突破）●确定商铺价格表●电开、邀约客户B、加强签约工作36期段推广实务——续销及清盘期2010年8月29日——11月31日A、强化销售●过滤客户档案，追踪有希望客户●将尾房去化●做好售后工作，挖掘客户介绍可能带来销售●持续跟踪房款追补和签约●整理客户资料，做好交房前的各项准备工作372010年12月31日-2011年1月31日期段推广实务——交房期A、协助交房●交房流程确定●交房资料准备，协助物业公司、开发商交房B、工程配合●2013年5月30日前完成改造工程38需开发商重点配合事项企划工作销售工作营销策略销售物料物业管理相关证件翻新方案案名、VI系统确认阶段营销执行细案确认媒体计划表确认及执行印刷物料设计确认印刷公司确认及执行翻新方案确定物业管理公司确定物业提供服务标准及内容交房时间及按揭方式确定销售准备销售中心选址及装修价格表及开盘方案确定预售许可证商品房买卖合同39四价格Price402F-12F公寓均价9000元/㎡1F沿街商铺均价28000元/㎡感谢观赏！2010.04