风险防范和安全管理

物业项目风险防范和安全管理物业管理进修学院教研部电话：[phone]QQ:644903238[课前小品]与时消息，与时偕行，与时俱进。CBRichardEllis|Page4【互动游戏】物业管理项目经理培训课程假设你是一名飞行员，你所驾驶的飞机飞越在非洲丛林上，热带雨林吸引了您，突然，飞机发生故障，你必须马上跳伞。与你一起降落在非洲丛林中有14样物品，这时你们必须为生存作出一些决定。【互动游戏】物业管理项目经理培训课程1、药箱2、手提收音机3、打火机4、三只高尔夫球杆5、七个大的绿的垃圾袋6、指南针7、蜡烛8、手枪9、一瓶驱虫剂10、蛇咬药箱11、大砍刀12、一盒轻便食物13、一张防水毛毯14、一个热水瓶一起降落的14样物品CBRichardEllis|Page6你的选择？物业管理项目经理培训课程【互动游戏】CBRichardEllis|Page71、药箱2、手提收音机3、打火机((()))4、三只高尔夫球杆()5、七个大的绿的垃圾袋()6、指南针()7、蜡烛()8、手枪9、一瓶驱虫剂10、蛇咬药箱((()))11、大砍刀()12、一盒轻便食物()13、一张防水毛毯()14、一个热水瓶()写下您的选择物业管理项目经理培训课程【互动游戏】CBRichardEllis|Page81、你的选择？2、请说出你的理由？3、你的选择里有风险吗？4、你有何考虑？【案例启示】1.风险的存在是为了目标。2.风险是自身条件和外部环境的结合物。3.知己知彼是应对风险达成目标的妙方。物业项目的风险防范和安全管理第一部分：物业项目风险与防范第二部分：物业项目安全管理课程介绍物业项目的风险防范和安全管理一、社会层面看：随着客户需求和偏好的多样化和多变性，物业管理企业面临和接受更大的不确定性和风险的考验。由于物业管理企业的营运管理是以项目为基础，因此，物业管理企业的风险管理的落脚点应该在于项目管理。项目风险管理成为物业管理企业风险管理的运营支点。物业管理第一节引入物业管理风险管理的必要性第一部分：物业项目的风险与防范物业项目的风险防范和安全管理二、从企业层面看：物业管理是一个非常有特色的服务行业，风险管理是物业管理企业界更加迫切的内在需求。物业服务产品提供的对象是业主，服务的对象是活生生的人，服务人的不确定性远远高于实物产品。综合服务是物业管理的主要形式，综合服务的类别众多、内容复杂、运作不间断，风险的概率明显增加，要求综合性的风险防范更为迫切。物业项目的风险防范和安全管理三、从实践操作层面看：目前，中国物业管理企业的风险管理活动几乎空白，呈现出以下特点：1.没有专门的人员或机构进行企业风险管理活动；2.企业中的风险管理基本上是一种被动式管理；3.企业中风险管理活动往往是瞬时或间断的，意识到了就进行管理，事后则“好了伤疤忘了疼”；4.缺乏系统、科学的风险管理理论方法指导。物业项目的风险防范和安全管理第一阶段楼盘接管期的风险识别及防范第二阶段楼盘装修期的风险识别及防范第三阶段楼盘日常管理的风险识别及防范第二节物业管理各阶段风险管理及防范物业项目的风险防范和安全管理一、新建住宅小区接管的风险及防范1.新建住宅小区接管的风险类别：新建物业手续不健全或不合法。设计隐患。物业共有部位、设施设备的质量问题。竣工验收资料不齐全。物业服务合同。水、电移交。开发商的配合。第一阶段楼盘接管期的风险及防范风险识别物业项目的风险防范和安全管理2.新建住宅小区接管的风险防范策略（1）详细了解楼盘的权属和合法性。（2）做好物业管理前期介入工作。（3）严格按照标准进行验收。（4）与开发建设单位交接房屋，明确负责人。（5）索取本小区相关设备建材供应商名单和详细情况或者自行采购。（6）及时报请相关部门将小区的用水指标进行更改，以改变供给价格；用电避免功率浪费，可以采取暂停部分变压器的办法。防范策略物业项目的风险防范和安全管理（7）签订《前期物业服务合同》的风险防范1）谨慎签订物业服务合同。2）合同双方的权利要对等，不能乱承诺。3）明确物业服务的内容、范围、合同期限等重要条款。4）物业服务费采用酬金制的要约定公示内容和时间。5）明确管理服务区域。6）避免对管理费性质进行误导式描述，明确支出范围、作用。7）注意免责条款的约定。物业管理物业项目的风险防范和安全管理二、老(旧)住宅小区接管的风险及防范风险识别该楼盘存在历史遗留问题物业管理公司之间存在恶性竞争及不正当招投标业主委员会物业项目的风险防范和安全管理老(旧)住宅小区接管的风险防范策略1、考察业委会成立的程序是否合法规范，是否办理了相关的手续，否则在日后的管理服务中，将出现诸多的问题。2、尽量避免陷入恶性竞争的陷阱，不规范的业主委员会不接。3、分析这些历史遗留的问题是否可以化解。4、详细的财务测算和盈亏平衡点分析。5、必要时采取风险避免策略。物业项目的风险防范和安全管理第二阶段楼盘装修期的风险及防范发生治安事件摆摊设点人员强买强卖，与业主发生纠纷或冲突。☞业主违章装修造成结构破坏☞不规范装修造成安全或消防事故☞装修监管不力，小区整体外观受到破坏物业项目的风险防范和安全管理楼盘装修期的风险防范策略1、制定装修管理预案。2、装修申报、装修巡查与记录。3、装修期间隐蔽工程的巡视检查记录、特别事件的记录要求完整翔实。4、进行闭水试验。5、对装修材料入口的查验。6、定时清场制度和装修工人主副卡制度。7、及时履行报告义务。8、买卖合同和管理规约约定。9、摆摊设点队伍的管理。（合同、保证金制度、公告、现场监管）策略物业项目的风险防范和安全管理【案例】某小区是公务员居住的小区，开发商为了让公务员能提前入住，要求管理公司在周围环境仍在施工的情况下，允许住户入伙装修。结果一业主在晚间去现场时，失足跌落在未完工的地下车道上，造成骨折。为此管理公司被告上法庭，经裁决管理公司因未采取防护措施和明显告示，存在过错，需赔偿对方，造成公司数万元的经济损失。物业项目的风险防范和安全管理【案例启示】物业项目的风险防范和安全管理一、治安及车辆管理类的风险第三阶段楼盘日常管理期的风险【例如】：【启示】此类风险关键在于防范，如果处理不当必会给公司带来经济损失。物业项目的风险防范和安全管理二、消防管理类的风险第三阶段楼盘日常管理期的风险【例如】：【启示】消防是物业管理的重点，做好教育，培养消防意识是关键。物业项目的风险防范和安全管理三、财务管理类的风险第三阶段楼盘日常管理期的风险【例如】：【启示】此类纠纷在于沟通，沟通的依据是法律。物业项目的风险防范和安全管理四、公共设施设备类的风险第三阶段楼盘日常管理期的风险【例如】：【启示】此类风险在于管理，购买保险可以防范。物业项目的风险防范和安全管理五、公共秩序类的风险第三阶段楼盘日常管理期的风险【例如】：【启示】此类风险在于对业主的教育，帮助业主确定角色。物业项目的风险防范和安全管理六、公共环境类的风险第三阶段楼盘日常管理期的风险【例如】：【启示】此类风险在于服务意识的提高。物业项目的风险防范和安全管理七、服务沟通类的风险第三阶段楼盘日常管理期的风险【例如】：【启示】此类风险在于对员工的教育。物业项目的风险防范和安全管理八、法律和合同管理类的风险第三阶段楼盘日常管理期的风险【例如】：【启示】此类风险在于法律意识的提高。物业项目的风险防范和安全管理九、员工职业健康安全类的风险第三阶段楼盘日常管理期的风险【例如】：【启示】管理者服务好员工，员工才能服务好业主。物业项目的风险防范和安全管理【引言】安全管理的实质在于安全意识的提高。第二部分：物业项目安全管理物业项目的风险防范和安全管理一、安全管理的原则（一）预防原则（二）真诚原则（三）应急原则第一节物业项目安全管理概述物业项目的风险防范和安全管理二、物业安全管理物业安全管理是指物业管理公司采取各种措施和手段，保证业主和使用人的人身和财产的安全，维持正常的生活和工作秩序的一种管理工作。三、物业安全管理的内容治安管理消防管理车辆交通管理物业项目的风险防范和安全管理第二节治安、消防及停车管理一、治安管理（一）治安管理方式1.封闭式管理这种方式适用于政府机关、部队等一些要害部门或别墅、高级写字楼等一些高档物业或业主、使用人有特别要求的物业管理。2.开放式管理一些大的住宅小区或商业楼宇都采用开放型管理方式，不仅业主、使用人无需办理专用通行证件，且外来人员只要着装整洁均可自由进出。不过一些商业楼宇在非办公时间亦采用封闭式治安管理，以确保业主、使用人的财产安全。物业项目的风险防范和安全管理（二）治安管理的原则1.预防为主、防治结合2.坚持与社会治安管理相结合的原则3.坚持“服务第一，以人为本”服务宗旨4.坚持治安工作硬件与软件一起抓的原则物业项目的风险防范和安全管理（三）物业治安管理的案例:[案例一]业主住房被盗，物业公司应否赔偿？物业项目的风险防范和安全管理[案例二]酗酒后的访客自伤怎么办？物业项目的风险防范和安全管理[案例三]业主请来的装修人员要强行闯入怎么办？物业项目的风险防范和安全管理[案例四]外来人员要搬东西离开小区怎么办？物业项目的风险防范和安全管理[案例五]住户在大堂遗失物品怎么办？物业项目的风险防范和安全管理二、消防管理（一）消防基本知识1.燃烧的条件认识2.预防火灾的基本措施3.火灾扑救的基本方法的选择4.消防设施、设备和器材认识与运用物业项目的风险防范和安全管理（二）消防管理案例[案例]消防栓为何喷不出水，谁的责任？物业项目的风险防范和安全管理（三）消防管理措施1.贯彻落实“谁主管，谁负责”的消防原则2.建立健全消防安全制度3.加强防火管理4.加强消防教育培训（四）消防演习通过演习来检验小区或大厦防火、灭火工作；通过演习增强消防意识及自救能力；通过演习检验员工灭火、疏散能力；通过演习来检验消防设施保养及运作情况。物业项目的风险防范和安全管理三、道路与车辆管理（一）车辆管理制度的健全与落实（二）车辆管理的工作程序1．门卫岗工作程序：（1）车辆进岗（2）车辆出岗2．停车场工作程序（1）车辆进场（库）（2）保管（3）车辆出场（库）3．紧急情况处理物业项目的风险防范和安全管理[案例一]提供停车位客户轿车丢失怎么办？物业项目的风险防范和安全管理[案例二]外来车辆故意堵塞道口怎么办？物业项目的风险防范和安全管理[案例三]车主不按规定地方停车怎么办？物业项目的风险防范和危机管理【课程总结】风险服务于目标。防患于未然。控制风险是安全管理的关键。物业项目的风险防范和危机管理谢谢大家！再见