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从襄樊市场看二、三线城市的商业现状及发展趋势一、襄樊的商业分布及现状:襄樊市位于湖北省西北部，地处汉江中游，拥有人口210万（城区120万），西靠十堰汽车城、北侧过了老河口就是河南省，沿着汉江东去就是武汉，依靠东风日产、康明斯等汽车工业，襄樊在湖北省制造业具有非常重要的地位。一条汉江穿城而过，将襄樊分为江北的樊城、江南的襄城及河东的襄阳三大区域，总体来说，可以简单地将襄樊理解为江北的新城区及江南的老城区。图一：襄樊市城区及楼盘分布图根据简单的现场调研，我们认为襄樊的现代商业具有如下的特点：1、老城区已不再是全市的商业中心：目前襄樊汉江以南的老城区由于商业店铺建造年代早、设施陈旧、居民消费层次低、单体商店建筑面积小（一般只有5000-10000平米），业态陈旧（主要是中型单体百货店、临街小型专卖店、餐饮店、小型小商品批发市场）等，已经丧失了襄樊市商业中心的地位，尽管在老城区中近年也建设了数个大型的商业广场，但终形成不了商业气候，老城区的商业区已经不再是襄樊的现代商业业态主要聚居区，不可能再为襄樊全市提供全面、综合性的现代商业服务，因此老城区已经基本上丧失了全市范围的中心商业区地位，退化为小型区域型或社区型商业。图二：老城区商业区的街景2、江北的新城区已经成为襄樊市一级的商业中心区：我们从图一可以看到，近年来襄樊新建商品楼盘均集中在江北地区，商业地产界一直有一句话，就是“客聚店聚”，就是说，那里有客流，那里就会形成店铺群，新投入的大量楼盘会聚集大量的客流，大量的客流就会吸引大批的店铺入住，从而形成新的商业聚集区，同时随着道路交通的不断完善、大规模商业设施的不断投入，新城区的业态开始呈现了极度丰富的态势，表现为不仅集中有大型购物中心、大型电脑数码城、开放或封闭的商业步行街、临街品牌店等商业服务业态，也有大量在市民生活中起到关键作用的小商品批发城、服装批发、小电器城等传统特色商业业态，根据对于二、三线城市的调研结果，我们的体会是，不要简单理解为现代商业就是大型购物中心及品牌店，其实对于一个具体的城市来说，一个完整的现代商业体系是由不同的商业业态类型构成的。3、襄樊的大型购物中心：襄樊的大型购物中心严格意义上讲只有2个，即以江北的长虹路为主轴的现代大型购物中心聚集区，由于江北的长虹路是联接汉江的主要交通要道，襄樊市的几个大型居民区又是集中在长虹路两侧，因此这里有万达广场和民发商业广场2个大型购物广场，这2个购物广场相距2公里左右。2009年投入使用的万达广场本身就是一个大型城市综合体，总建筑面积达60万平米，其中30万平米的住宅，15万平米的商业，万达广场入住的主力店有大型超市华润万家、万千百货、国美电器、万达影院等，聚集了品牌服饰店、封闭步行街、餐饮、娱乐、电玩、KTV等综合业态。长虹路南侧的民发商业广场开发时间较早，总经营面积在10万平米左右，依托自身建设的大型闽发住宅小区，入住的主力店有沃尔玛、武商百货、苏宁电器等，这2个大型购物中心体量大、业态完整、服务齐全，完全可以满足襄樊市民的“一站式购物”的需求，在襄樊可以说是最高端的商业形态，其中心地位不容动摇。图三：襄樊万达广场图四：襄樊民发商业广场4、襄樊市的专业及小商品批发市场：在任何城市，具有特色的商品专卖及小商品批发市场都是现代商业非常重要的组成部分，尤其对于二、三线城市来说，这些聚集的特色市场对于市民购物发挥的作用要比我们平常看重的品牌店、百货店、购物中心大得多，因此在襄樊这类特色市场无论是商业规模、聚集的店铺数量、吸引的客流、形成的实际购买，也是远远大于那些时尚的购物广场、品牌店，在襄樊这类专业市场也大多集中在江北，有沿着长虹路的电脑数码专卖城、电器城，也有在火车站附近以白鹤小商品批发城为中心的小商品、服装批发聚居区，白鹤小商品批发市场位于火车站，单体面积在1.5万平米左右，建设于90年代，由旁边的前进小商品市场（单体面积5千）发展而来，商场设备简陋、没有空调，照明昏暗、交通拥挤，但是市场内人头涌动、生意兴隆，1-5层的铺面全部租满，并以此形成了以白鹤市场为中心的小商品、文具、服饰、小电器、家具城、农贸市场集散地，周边的路边店铺全部爆满，附近有大型服装、家具等专业市场4-5家，白鹤市场已经成为了襄樊的小商品、服饰交易中心，初步估计这里的市场体量应该在10万平米左右，如果按照2公里的商圈计算，还要加上一些灯具城、建材城、电缆城、机电城等，总经营面积应该在20万平米左右。图五：襄樊现代城数码港图六：襄樊百鹤小商品批发城门前5、传统百货业态处境艰难：传统百货业指的是单体经营、建筑面积在1万左右的传统百货店，这类百货店业态在90年代曾经是国内商业的主力业态，开一个火一个，但是进入2000年后，只靠一个单体百货店、没有其他业态进行帮衬（比如超市）已经难以吸引客流，在襄樊不论江北、江南，如果位于主要交通要道，单体百货店大多转型为大型服装专卖店，如果位于次要交通要道或者某个住宅或小区的底商，基本上都是关门的状态，哪怕是湖北的“X商”经营的百货店也是部分开门、惨淡经营，说明襄樊的传统单体百货店已经处于没落，这类业态的未来发展趋势是社区服务店。6、住宅所属的小型底商：近年来襄樊新投入楼盘总面积达数百万平米，这些住宅均带有大量的底商，基本上一个单体住宅楼可以投入底商2000-3000平米（按照1、2层相加的复式计算），每个底商的单体面积基本在100-200平米（单独1楼），初步估计襄樊近年投入住宅底商的总面积可能达到10-15万平米的规模，这类底商可以说是襄樊市目前每年投入运营最大规模的商业，没有一种其它商业企业可以投入这么大规模的经营面积，这些底商经营的业态业种繁多，覆盖了现代商业、服务业的所有业态，比如各类专卖店、餐饮、娱乐、银行、酒店等等，很多店铺的业态稳定性差（比如服装、餐饮、专卖店等业态），处于今天火爆开门明天凄惨关张的状态，但是对于这类店铺的业主来说，只要店铺位于主要交通通道上，就不愁找不到新的店铺入住。图七：襄樊新住宅的底商图八：襄樊底商的现状7、本地的连锁超市全军覆没：在襄樊我们只是找到了湖北的几个连锁超市，比如武商的连锁超市，本地的连锁超市基本可以说是全军覆没，没有看到几家成规模的本地连锁超市，即使是武商的标准超市也看不到几家，说明襄樊这类的二、三线城市对于超市这一业态的消费层次、市场容量有限，同时也是本地的菜市场、农贸市场、小商品市场对于超市业态的冲击造成的结果。二、从襄樊的商业现状看二、三线城市的商业特点及发展趋势：无论从居住人口、到地理位置以及GDP产值，襄樊都是一个典型的二、三线城市，襄樊以汽车工业为代表的制造业非常发达，从某种意义上讲，襄樊代表了具有很好发展潜力的二、三线城市，因此可以认为襄樊的商业代表了大多数国内同类型城市的基本特征。短短的几天，我们总结认为襄樊这类的二、三线城市的商业、零售业特点如下：1.传统百货店无论从数量到质量（生存能力）均走向衰败，这里说的传统百货店指的是单体无依托经营（周围没有其他业态帮衬）、经营面积在1万平米左右的商店，这类店铺由于只有传统的服饰、百货等商品销售功能，业态不完整，百货店的商品销售功能被服装批发、小商品批发城严重冲击，度日艰难，这些上个世纪90年代的商业霸主要想生存，要么转型为服饰品牌店的聚集区（位于主要的交通要道），要么压缩零售面积加入其他业态（比如餐饮、娱乐、小型超市等），从而转化为某个社区或区域的服务功能，才是这类业态的根本出路，否则必然倒闭。2.“一个城市一个广场”，这里借用万达广场的一句宣传口号，指的是一个二、三线城市建设一个覆盖各类业态的大型城市综合体（比如总面积在60万平米、商业面积在15万平米的万达广场），对于襄樊这类的二、三线城市来说，100万左右的城市人口，有1-2个的经营面积在10万平米以上的大型购物中心已经足够，如果好大喜功、强行投入新的大体量购物中心，必将陷入恶性竞争的地步。3.小商品批发、服装批发、电器电脑城、各类专业市场是襄樊商业的重要组成部分，这类专业市场设施简单（很多市场内连空调等设备都没有），但是租金便宜、入门简便，尽管很多人看不上眼，但无论从客流、购买量、和市场的总体经营规模，均远远大于我们所能理解的程度，换句话说这类小商品市场在市民日常购物行为中占据了非常重要的地位。并且这类市场对于传统百货业、服装店、超市等业态形成了极大的冲击，使得这些现代零售业态的生存空间被大大压缩，这是二、三线城市普遍存在的特点，在不久的将来，我们依然看不到被现代商业零售业所取代的趋势。4.住宅附带配套的小型底商是近年来投入使用的商业地产主力军：大量新开盘的住宅带来了大量的底商，这类底商的经营面积均在200-1000平米之间（含一层、二层），适合的业态丰富（几乎是所有的零售、服务业态都可以经营），每年的投入量大（总经营面积在数万到数十万平米之间，店铺数量可以达到上百个），除了部分成熟的商家，这类小型店铺的突出特点是经营不稳定，今天红火开业、明天凄惨关张的现象非常常见，但是由于这类小型店铺依托住宅、带有很强的社区服务性质，不愁门前经过的大量客流，因此总会有人购买或租赁来从事各类经营活动，可以说这类小型的底商是襄樊市商业的发展主要动力，也是二、三线城市大家应该重点关注的商业对象，不要小看这些小型的底商、店铺，大城市新产生的零售、服务业态会有人在这类店铺中马上进行试水，没有人怕失败，一旦成功，一些新的商业霸主也许就会从他们中间产生。