第四章--物流园区规划

物流园区规划•1.概述（概念、功能）•2.物流园区规划基本理论（原则、内容、步骤）•3.物流园区平面布局规划（布局模式、功能区确定、规模确定、布局规划原则）•4.物流园区道路交通规划（交通量预测、内部路网规划、出入口规划、停车设施规划、交通组织规划）•5.物流园区运作模式规划（开发、管理、盈利、发展）1.1概述•1.1.1物流园区概念：•本书认为，物流园区应是指在几种运输方式衔接地形成的物流节点活动的空间集聚体，是在政府规划指导下多种现代物流设施设备和多家物流组织机构在空间上集中布局的大型场所，是具有一定规模和多种服务功能的新型物流业务载体。•1.1.2物流园区功能：•物流-----集散、仓储、流通加工•展示•交易•信息•服务物流园区五大功能具体体现为10大服务：•物流服务：运输、仓储、配送、货代等•信息服务：市场信息收集•金融服务：银行融资、客户财务咨询•技术服务：提供GPS、RF等•管理服务：入驻园区的管理•项目服务：根据要求制定物流解决方案•加工服务•市场服务：市场预测和调查提供平台•投资服务•生活服务：办公楼、餐饮、住宿等1.2物流园区规划基本理论•1.2.1规划原则（内外部一致性）：•与经济发展相适应•可选选址•市场导向•统一规划•盘活存量（节约，资源整合）•循序渐进、适度超前•市场化运作•与城市总体规划协调•1.2.2规划内容：•选址规划：“建在什么地方”•平面布局规划：“园区应该有哪些功能区组成”“这些功能区要占多大规模”“这些功能区相对位置怎样”•细部规划：设施设备流程•信息平台规划•道路交通规划•运作模式规划：如何建设、如何运营•1.2.3规划步骤:(是一个动态规划过程,要使用定量和定性分析相结合的方法)（1）计划开始与组成（2）需求分析:基础资料收集、规划条件设定、基础资料分析、战略定位、物流总量分析与预测（3）概念规划阶段（4）方案评估与确定1.3物流园区平面布局规划•1.3.1物流园区平面布局模式：•功能区式布局模式：按功能和经营主体划分•地块式布局模式：利用自然条件划分，企业自行建设•概念园式布局模式：分区，每区不严格界定•混合布局模式•1.3.2物流功能区确定原则：•以市场需求为导向：为社会、市场服务的•坚持市场拉动与政府推动相结合•适度归并与整合，促进用地合理化•便于企业入驻与经营：符合其运营方式•系统性原则：功能互补、协作•柔性化原则：前瞻•动态化原则•我国现有物流园区一般有以下几个分区：•公路货运区•仓储配送区•流通加工区•展示交易区•保税物流区•综合服务区：行政管理•企业基地区：融入了地块布局模式•1.3.3物流园区规模确定•类比分析法通过将规划的物流园区与国内外已建成的物流园区做相应的比较，借鉴并调整一些参数，来确定规划的物流园区总体及各功能分区的占地规模。（多，统计参数，背景条件）•定量、定性相结合方法对于占地规模可以定量计算的功能分区就采用定量计算方法；对于占地规模可以定性计算的功能分区就采用定性计算方法；•（1）仓储配送区（仓库+装卸货台+装卸场）占地面积计算SC=Q*M*N*α-1其中：SC为仓库需求面积Q为日货物处理量M为货物平均存储天数N为单位货物平均占地面积α为仓库利用系数•SZ=K*H其中：SZ为每个仓库装卸货台面积K为仓库建造装卸货台的长度H为装卸货台的深度ST=k*SD*P其中：ST为装卸场的占地面积k为单位车辆系数SD为单位车辆的投影面积P为装卸车数量•（2）流通加工区占地面积计算•SL=(Q*T/H)*S0其中：Q为日均作业量T为完成每次作业的时间H为每日的实际作业时间S0单位货物的平均占地面积（3）保税物流区占地规模计算SJ=Q*L*W/H其中：SJ为集装箱堆场的面积•Q为集装箱作业量•L为集装箱长度•W为集装箱宽度•H为集装箱堆高的层数•（4）物流园区内部线路占地面积计算•（5）绿化占地规模（覆盖率不低于30%）•（6）其他功能分区占地面积•1.3.4物流园区布局规划•解决“功能分区之间相对位置与关系”•距离最小原则•系统优化原则•统筹兼顾原则•例如：郑州国家干线公路物流港布局规划的6个原则：•聚集与分离•快速集散与适当分离•人流与货流分离•协调•方便实施与滚动开发•柔性布局1.4物流园区道路交通规划•物流园区内部道路功能：•满足物流园区内部各类活动的交通需求•实现物流园区与周边路网的良好衔接•物流园区道路交通规划遵循原则：•满足人流与物流的交通要求•要与物流园总体布局相协调•要体现动态规划的思想•要易于交通组织于管理•满足绿化、消防、管线铺设等方面的要求•1.4.1物流园区的交通量预测1）物流交通量预测：T=∑i(γiGi/365*Wi*ki)其中：T为日物流交通生成量Gi为物流园区i类型的货运车辆年总货运量Wi为i类型货运车辆的标准载重量ki为i类型货运车辆的平均满载率γi为i类型货运车辆的换算系数•2）人流交通量预测：（原单位法）Pi=Epi*ZiAi=Eai*Zi其中：Pi、Zi分别人流交通量功能分区i产生、吸引的人流交通量Epi、Eai分别是功能分区i产生、吸引原单位Zi表示功能分区i的建筑•1.4.2物流园区内部路网规划•1）内部道路的面积率确定•2）内部道路的等级及宽度：•3）内部路网形态：（1）带状（规模小、功能单一、运输容易组织、主要为企业自建）•（2）网格状（常见，有利于组织和分散）•（3）放射状（功能分区围绕布置核心向外扩展，与核心区的关系程度由内而外逐渐减弱）•1.4.3物流园区出入口规划•遵循原则：•要满足车辆进出物流园区的需要•与物流园区周边路网协调，减少对周边道路交通的影响•与物流园区内部路网协调，便于车辆集散•有利于展示物流园区形象，实现交通功能与形象功能相结合•一般，出入口设计有以下四种形式：•a种：易造成交通堵塞，存在安全隐患，只适用于规模较小或连接的道路等级较低的情况•b种：能解决部分交通拥堵，但是只能服务一侧，效益成本不高，适用于比较宽松的物流园区•c种：道路利用率不高，还造成了园区用地的分割，适用于规模较大，进出车辆较多而且连着道路的集散能力较好的物流园区•d种：成本太高，适用于进出车辆很多、连接道路为城市快速路或主干道•1.4.4物流园区停车设施规划•注意问题：•不同性质车辆的停车设施适当分离•要满足物流园区各类停车需求•停车设施的集中规划与分散规划相结合•完善停车设施内部规划（内部布局、纵横净间距的确定、车辆进出车位方式、车辆停放方式）•1.4.5物流园区交通规划•遵循原则：•交通分流原则•干路交通优先原则•交通效率原则•对具体内容而言，物流园区交通组织主要包括园内道路交通组织和出入口衔接道路交通组织两个方面•1）物流园区内部道路交通组织包括内部交叉口交通组织、内部路径优化组织、园区停车场交通组织•（1）交叉口交通组织•①交叉口交通秩序组织•优先级原则：•第一级车流：具有绝对优先权•第二级车流：必须给第一级车流让车•第三级车流：必须给第二级车流让车，并依次让路给第一级车流•第四级车流：必须给第三级车流让车，并以此让路给第二级和第一级车流•另外，驶出园区车辆优先于进入园区车辆，直行车辆优先于转弯车辆，主干路大于次干路•②交叉口交通渠化组织•实现不同流向的交通流分离，主要有压缩车道宽度渠化和扩宽路口渠化两种•（2）路径优化组织•确定最佳出入口（统计交通量）•选择最佳路线（相关软件）•（3）停车场地交通组织•车辆进、出口分离•停车分区•2）出入口衔接道路交通组织•（1）沿道路直接开口交通组织•设置方向岛或渠化标线•实施简单，安全，右进右出行车方式，但加大了车辆的绕行距离•设置直行辅助车道•有效避免追尾，提高路面通行能力，需变换车道，不利于保证交通的连续性•设置左转港湾车道•减轻了左转车辆对衔接交通的影响，但适用于中央分隔带足够宽度的物流园区•（2）辅助道路开口交通组织（平行和斜行）•平行式容易辨认车道，减少车辆进出速度差，缺点是车辆需S行曲线行驶，对行车不利•斜行式有助于线行过渡平顺，但辅助道路起点不易识别，容易使方向混乱•（3）高架道路开口交通组织•交通分离，便于快速集散，交通组织高效，缺点是占地大，受自然条件限制•（4）高速匝道开口交通组织•便于快速集散，交通组织高效，但工程造价高，占地面积大，还容易对高速公路产生负面影响，适用于规模大、交通生成量大并紧靠高速公共路的物流园区1.5物流园区的运行模式规划•4.5.1开发模式•1、政府主导的经济开发区模式政府主导的经济开发区模式是指由政府做出物流园区规划并从政府各部门抽调人员组成开发机构，通过招商引资等方式来开发物流园区，目前大多数物流园区都是按这种模式在开发。•2、大型主导物流企业引导模式物流园区的大型物流企业主导模式，是由大型物流企业来开发物流园区并率先在园区开展经营，带动和引导其他物流企业或相关企业入园经营，逐步实现物流产业的聚集，达到物流园区的开发和建设目的。•3、物流地产商开发模式物流园区开发的地产商开发模式是指将物流园区作为地产项目，通过给予开发商适宜的优惠的土地政策、税收政策和市政配套设施，由物流地产商进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理。•4、综合运作模式（我国基本都使用这种模式）•无论何种开发模式，都应该坚持以下开发思路：•首先是政府的统筹规划•其次是政府推动、市场引导、以企业为主体分期开发•企业化经营管理与政府的退出•1.5.2管理模式•采取哪种经营管理模式直接取决于开发建设模式。•一般说来，采用政府主导的经济开发区模式和政企联合开发模式的物流园区，其经营管理模式可采取管理委员会制；•采用政府规划物流企业共同开发模式的物流园区，其经营管理模式可采取业主委员会制；•采用大型物流企业主导开发模式的物流园区，其经营管理模式可采取经营管理公司制；•采用物流地产商开发模式的物流园区，其经营管理模式可采取物业管理•1）管理委员会制•政府仿照开发区的管理模式，组建管理委员会对物流园区进行管理，开展规划与招商引资，提供企业登记、土地使用、人事代理、工商税务、商务服务等配套服务，物业管理由专业公司来做。服务和管理内容多，经营内容少。•2）股份公司制•开发商成立专门的物流园区经营管理公司，全面开展园区的开发建设管理、日常经营管理和为入住企业提供各种配套服务，侧重经营和服务。•3）业主委员会制•参与园区开发建设的物流企业组成业主委员会，成为园区决策机构，组建管理部门负责具体经营、服务和管理，侧重服务和管理。•4）协会制•由物流行业协会负责整个物流园区的经营管理，组织、协调入驻园区的企业开展物流服务。这种模式与业主委员会制的不同在于，协会所代表的物流企业更加广泛，协会只是组织者，并没有对物流园区进行直接投资。•5）房东制•投资商完成土地开发、基础物流设施建设之后，把土地、仓库、办公楼、信息平台等设施出租给物流公司，投资商自己成为“房东”，成立物业管理公司或部门，收取租金，负责物业管理，经营和服务内容少。•这五种管理模式各有优劣，管理委员会制度行政色彩比较浓；股份制运行效率高，但可能会片面追求经济效益而偏离政府的规划目标；业主委员会和协会制组织较松散，管理效率低；房东制属于投资行为，整体开发能力差。•目前我国主要是以上管理模式的综合运用•如下，贵阳市的“管委会+开发经营公司”管理模式如下，政府负责决策，而企业负责执行管理•1.5.3盈利模式•作为政府，主要从出租土地和基础设施，物流产业集聚带来的地价升值来获取收入•作为企业，主要通过为客户提供服务获取收入•1）初建期，提供基本功能获利，如运输、仓储、配送、流通加工等•2）成长期，深加工，增值服务，物流培训，物流管理咨询等等•3）成熟期，专一转向多远，挖掘拓展服务，为客户提供完整、个性化的物流解决方案•1.5.4发展模式•国内的物流园区的规划和建设应该着眼于拟建园区的实际包括交通、市场、需求、环境、政策、规模、园区的整体定位等综合因素。•考虑到我国的经济发展特点和对发展物流的需求，总体上来讲，我国中心城市物流园区