搜索
本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。滨湖新区娱乐城项目定位及招商推广策略谨呈：合肥市滨湖新区启动区现场建设指挥办公室谨呈：合肥市滨湖新区启动区现场建设指挥办公室版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion合肥由现在的“环城时代”进入“滨湖时代”。p合肥城市发展“141”战略--为加速合肥市融入长江流域经济圈的进程，政府于2006年提出乐“141”战略，即一个主城，四个组团，一个滨湖新区，推动整个城市向巢湖方向发展。p本项目作为合肥滨湖战略的第一个大型项目，完全可以作为合肥城市发展的新方向。滨湖新区：核心功能为市行政办公中心、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地。资料来源：合肥市规划区项目界定合肥城市发展战略规划（2006—2020）巢湖PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion区域极不成熟/交通前景较好/优质配套建设中n项目区位Ø位于滨湖新区启动区外东北方位，离巢湖3公里，无景观Ø位于滨湖新区启动区外东北方位，离巢湖3公里，无景观n交通条件Ø目前只有一条路可以通往市区，由徽州大道驱车15分钟可到达市中心Ø徽州大道为12车道道路，交通状况良好Ø目前只有一条路可以通往市区，由徽州大道驱车15分钟可到达市中心Ø徽州大道为12车道道路，交通状况良好娱乐城项目Ø特级三甲医院Ø省级重点合肥一中、市级重点合肥四十六中、合肥师范附小集聚在滨湖新区。Ø特级三甲医院Ø省级重点合肥一中、市级重点合肥四十六中、合肥师范附小集聚在滨湖新区。n周边配套项目界定PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。容积率高，物业组合空间大；业态功能丰富，初步规划为均衡发展n基本技术指标：Ø占地面积：11万m2Ø建筑面积：16万m2Ø容积率：1.63n规划用地功能：Ø剧院3.5万m2Ø餐饮3.5万m2Ø酒吧3.3万m2Ø商业2万m2Ø快捷酒店6万m2Ø桑拿2.5万m2餐饮17%剧院16%酒吧16%桑拿12%商业10%快捷酒店29%项目界定PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion项目界定：城市新区启动区规划前景良好的大规模多元综合商业体PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。合肥市近年GDP及固定资产投资额持续增长，经济增长速度高持续增长，经济增长速度高于全国平均水平；人均于全国平均水平；人均GDPGDP快速增长，对生活质量提出更高要快速增长，对生活质量提出更高要求，求，居民消费明显升温。Ø从2000年开始合肥市GDP连年保持两位数的增长率，高于全国同期平均水平，经济实力逐步增强；根据合肥十一五规划，确保到2010年达到1900亿元，年均增长15％363.4412.4484.9729.6853.610741900143169255363495.3824.802004006008001000120014001600180020002001年2002年2003年2004年2005年20062010预计亿元GDP固定资产投资合肥全市历年经济发展状况数据来源：合肥统计信息网、地方政府2006年统计公报105911891354155730124886270810.4%12.30%13.9%15.0%17.50%16.80%02000400060002001200220032004200520062009年估计美元6%10%13%17%20%人均GDP年增长率合肥全市历年人均GDP发展状况城市商业背景Ø合肥市人均GDP快速增长，预计2009年将达到4886美元，人民生活水品得到大幅度提升，他们对生活质量提出更高的要求。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。800800--1500US$1500US$15001500--4000US$4000US$40004000--8000US$8000US$80008000--20000US$20000US$传统商业发展传统商业发展综合业种的业态综合业种的业态综合性商业形式综合性商业形式转型商业形式转型商业形式消费者价格敏感消费者价格敏感多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间多种需求多种需求个性消费个性消费——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型人均GDP城市化率25%25%45%45%70%70%85%85%95%95%商业处于与农业经济相匹配的原始状态人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下商业形态出现第一次升级，取代了农业时代的地摊、集贸市场，商品为城市生活提供基本保障人均GDP位于2000~4500美金；城市化水平在45%以上70%以下商业形态出现飞跃，多样化、规模化的现代商业出现，如超市、专卖店、精品店等人均GDP位于4500~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下超越商业范畴的广义商业形态出现，SHOPPINGMALL、大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态出现人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上广义性商业的升华转型，主题性的购物公园等极具个性消费的场所出现+2009年合肥商业发展趋势城市商业背景合肥商业发展现状PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。合肥商业发展历程判断发展阶段市场表现销售赢利模式标志节点起步发展期动荡低潮期复苏发展期休整期快速增长期各个居住区、交通汇聚点出现少量，且底档次商业配套受土地热点效应影响，商业始终停滞不前土地“地震”之后，城市进入修养生息期，商业逐渐萌芽发展规模化的商业形态出现规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场城市发展较为落后，各种社会配套设施处在规划中土地大批量放出，土地成为热点各区域住宅逐渐推出，市政配套开始大批兴建本土商家发展迅猛，或外来知名商家进驻家乐福、百盛、易初莲花、北京华联等外来一线商业巨头进入（沃尔玛待进）自有住宅底商经营或出租为主自有住宅底商经营或出租为主，略有少量商铺销售商铺基本市场化，销售成为核心赢利手段规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场营业收入+租金收入营业收入+租金收入+销售收入销售收入+租金收入销售收入+租金收入城市商业背景n欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。n合肥至2009年人均GDP将达到4886美金，将进入商业发展快速增长期。合肥商业发展合肥商业发展阶段阶段PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。合肥目前商业呈单中心商业圈的形态，集中分布于市中心，城市四周商业中心规模较小，人气不足市级商业中心业态：购物中心、百货店、专业店、专卖店为主，主要集中在“淮河路步行街”商圈东区区级商业中心北区区级商业中心南七里商业中心包河区商业中心蜀山商业中心新站商业中心大学城商业中心环球购物广场市级商业中心区级商业中心政务区商业中心安徽国际购物广场元一时代广场合肥商圈分布图城市商业背景PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。高档百货和人气商业都集中于市中心123456123商之都百货大楼鼓楼6瑞景服装、餐饮、珠宝、娱乐、礼品、装饰、电子产品等约30万㎡综合长1千米淮河路商业步行街化妆品、饰品、服饰、、家电、餐饮、床上用品、公用电话、体育、约30000㎡中档五层安徽.商之都珠宝、通讯、服饰、自行车、电器、烟酒百货约15000㎡中低五层合肥百货大楼化妆品、饰品、服饰、、家电、、床上用品、体育用品约10000㎡中高五层瑞景国际购物中心地下建材超市、一层时尚广场（主服饰）二层家乐福、三楼（空）、顶层车库约70000㎡中低四层安徽国际购物中心化妆品、鞋业、服饰、电器、餐饮、地下是超市、体育用品约30000㎡中档七层鼓楼商厦珠宝、化妆品、鞋业、服饰约5000㎡中高五层古井赛特化妆品、鞋业、服饰、电器、餐饮、约16000㎡中高四层百盛（PARKSON)业态经营面积档次规模商场名称PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。区域性商业中心普遍档次较低，人气不足华联商厦商业大厦新曙光百货大学城招待所大学城商业中心大学城街铺该区人流量比较大，商业氛围比较浓，但设施陈旧，档次不高，居民消费以食品支出为主。目前该中心没有出现大规模商业开发项目。南七里商业中心：该商业中心主要服务于大学城内学生，中档偏低，总体规模在8万平米左右。属起步阶段，商业氛围还未形成，平均售价在5000～6000元/平方米，整体销售率在70％左右；出租情况不是太乐观，少量店面开始营业。大学城商业中心：该区域周围是房地产开发热点，规划有城市副商业中心，但尚没有大规模商业开发项目。西区商业中心：城市商业背景PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。桐山国际购物广场——欧州风情街区、国际化大型生活购物广场、易初莲花主力店带动经营异国美食、咖啡茶楼、婚纱影楼、饰品、休闲娱乐、保健等空置商铺失败点：u业态布局比较混乱；u后期没有实现持续招商经营管理，自2005年9月开业以来，目前仍存在大量空置铺位。成功点：u定位为国际化大型生活购物广场，与周边高u档住宅区定位匹配；u主力店引进易初莲花、钱柜等，聚集人气；u合肥首个欧洲风情购物广场，迎合合肥人追求“新奇特”心理。缺乏良好运营造成区域性商业中心的人气问题城市商业背景PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。合肥餐饮发展火爆，当地人热衷特色饮食。其中特色餐饮和土菜馆生意最好，居民打车去远处消费现象普遍。“热衷特色饮食，距离不是问题”。代表作：“绿水雅客、风波庄、农家大院等”。布局分散，主要集中在马鞍山路、美菱大道两个区域，装修档次较高，楼层１－２层，60%经营状况一般，人气指数不高，热衷程度低。城市商业背景餐饮酒吧热衷特色饮食，不管距离多远，现有酒吧，人气指数都很低。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。特色餐厅、生意火爆－－绿水雅客生态酒店、风波庄Ø安徽省第一家绿色生态酒店Ø安徽省第一家单店面积最大的酒店Ø安徽省第一家采用溜冰式传菜酒店Ø安徽省第一家拥有生啤生产线酒店Ø安徽省第一家采用识别码点菜酒店Ø国内首家体验式武林主题餐厅，独特的服务和经营方式，吸引大量好奇者到此消费；