水印江南美食街招商方案

水印江南·美食街招商方案二00九年四月2第一部分招商总体思路第二部分：招商实施计划目录3前言招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。因而，对于商业地产来说与传统的商业相比，传统商业设施的开发商虽然并不重视策划（即市场定位和业态组合等），但他们还是很在意商业设施的招商工作。可见招商在地产开发中的重要地位。地产商业的招商时间存在很多不确定性，从业态组合确定开始至项目全面营业，它可分为主力店群和中小店群两个招商阶段。就餐饮、娱乐、休闲行业业态的主力店群招商一般集中在项目施工至正负零后到项目主体竣工前最佳，而中小店的招商主要集中在项目主体封顶和项目整体竣工期间，并一直延续到项目统一开街的整个过程。招商难度大的主要原因在于主力店群对项目业态化趋势把握不住，不容易与开发商结成合作联盟，他的装修进度会直接影响到中小店群的入驻。商业项目功能分区的划分会直接影响各类店的进驻决策，按照合理的功能分区计划，顺利入驻相应的主力店及特色店可使各类店的经营互动起来，对于项目和各店经营有很大的帮助。反之，则整个项目服务功能可能不尽理想，更是影响了项目整体的经营。在进驻决策过程中，各类店除考虑区域布局外，这一点也是考虑的重要因素。合理的招商推广策略是招商工作顺利开展的前提，招商推广的好坏将直接影响到项目资金回笼计划和招商效果，招商推广策略应符合策划内容的要求，并围绕项目的市场定位、功能定位和亮点设计、项目营销推广方案等内容进行招商推广策略的制订和实施，以保证招商工作投资少、效率高。4招商总体思路第一部分5一、招商入市时机规划“良好的开始是成功的一半”，入市时机及方式把握得好，才能产生好的招商开局。项目招商入市时机的选择要综合考虑以下几个方面因素：1、项目入市宣传时间目前项目的选房权认筹阶段已经开始，选择在此阶段招商入市，既为项目的销售造势，又为正式招商积累有效客户。2、宣传造势入市入市前的宣传造势与形象展示，在前期的招商中对客户心理具有较大的影响，因此在项目入市前必须要有足够的宣传造势，能够初步建立品牌形象并吸引客户关注，为正式招商做市场铺垫。届时将根据项目施工进度及销售招商进度制定媒体投放计划。招商总体思路本部分关键词keywords⊙入市时机⊙招商经营模式策略⊙招商优惠条件63、有控制入市根据选房策略分期、分批、有节奏地推出市场，避免一拥而上，实现均衡、有序的招商目标。建议本项目“先行造势，租售并举”，以核心租户（主力店、品牌商家）的入驻（签约）来带动销售。本项目的销售操作思路是通过核心租户在各层不同区域的安置，将相对位置较差的单位通过“品牌商家”（在当地比较具有影响力的餐饮、娱乐行业的经营者，如：舍得粥俯等）的入驻变成相对较佳的位置，从而带动各套的销售以及顺利完成价格的初步拉开。综合以上因素，根据项目运作的要求确定本项目从2009年4月份开始进行主力店的正式招商工作。4、餐饮、娱乐、休闲行业的招商与项目施工进度的紧密结合（1）主力店与次主力店招商与施工进度的关系：首先，主力店增设分店主要是考虑宏观环境、企业运作、市场占有率、品牌提升、投资前景等多项因素，所以他对分店的选址要求是非常严格的。其次，该类分店一次性投资成本相对较大，尤其是装修成本、物料准备、人员等成本一次性投入较大，从分店装修节约成本和避免二次改造的角度来看，主力店的招商一般集中在项目施工至正负零后到项目主体竣工前最佳，因该阶段客户可以根据分店的店面的设计要求、装修风格、内部空间布局及配备的商业经营设施等方面，不仅可以提供自由发挥的空间，同时可以及时与工程部沟通尽量按其特殊性要求在不违背项目大原则的前提下，为其适当给予调整。（2）对于中小店招商与施工进度的关系：由于中小店则对形成后的商业设施改造要求不大，同时中小店是否入驻，在很大程度上会受国内外知名连锁企业的入驻直接影响，这是“领袖风采”和“蝴蝶效应”的直接写照，所以，中小店的招商主要集中在项目主体封顶和项目整体竣工期间，并一直延续到项目统一开街的整个过程。当然项目建设期间，可同步进行各类中小店的招商咨询登记工作。二、招商对象特征分析1、业态业种分布7业态组合没有固定的比例，一般来讲，商业街的餐饮、娱乐、休闲所占的比例为4：3：3。各业态具体所占比例，应根据商圈的特点进行调整，做到资源共享、优势互补，并凝聚各业态的优势以强化和突显商业街的整体定位。商业街必须由优势互补的业态组合而成。其中不同风味、不同流派、不同规模的餐饮店是商业街的重要组成部分，比例会保持上升趋势。娱乐、休闲业在商业街中的地位也举足轻重，而且发展势头很迅猛。根据昌乐商业市场空白点和我司的商业资源整合，本项目的功能规划、业态搭配等进行具体的招商细分（总按约16130/3平方米）业态餐饮娱乐休闲业种中餐、西餐等量版式KTV、足疗、洗浴等咖啡馆、商务宾馆、茶社等比例50%35%15%面积8065㎡4032.5㎡3226㎡招商面积26881881806意向商家中餐厅2家、西餐厅1家量版式KTV1家、足浴2家茶社、咖啡馆各1家2、招商对象定位因本项目定位于“集餐饮、娱乐、休闲、观光于一体的新中式文化商业街区”，经营者应定位为：（1）国内外餐饮品牌、文化品牌及娱乐品牌（针对连锁企业、加盟或联营企业）；（2）主要以潍坊、昌乐周边县市及昌乐本地大中型餐饮、文化、娱乐项目经营者。3、招商暂定单位8因本项目业态组合和面积配比均遵循市场原则而定，所以我们所要考虑的意向商家必须也要遵循这个原则，根据项目房源状况及招商要求，我们暂定招商房位如下：A区B区C区D区E区F区12345612345678123456781231234567812345678A2：745.51平米B4：346.4平米C3：267.6平米D3：1189.9平米E8：514。6平F5：765.4平米中餐、足浴、KTV茶馆、中餐馆中小餐馆中餐馆咖啡、西餐中餐、足浴、KTV、西餐招商说明招商暂定单位6家，共计招商暂定面积约为：3829.41平方米，在实际招商过程中会根据商家情况调整。三、经营模式与招商策略经营业态业种布局规范了本项目的硬件功能，而招商与经营模式则完善了本项目的软件功能，只有好的硬件基础，再加上强大的软件支持，本项目才能获得良好的招商和经营成果。在招商与经营模式的建立方面，依据市场竞争状况和制胜原则，制定了相应招商与经营模式：多元招商、统一管理、整合市场、完善政策、合理回报。1、多元招商招商与经营模式统一管理多元招商整合策略完善政策合理回报9为统一形象，尽快繁荣市场，应采用多途径统一招商的原则。对于投资者购买的商铺，应采用返租的形式，进行统一招商。本项目的招商可采用联营、加盟或租赁等方式展开，其中主力商家和大型品牌商家可考虑采用联营或加盟方式展开，中小商户以租赁为主。2、统一管理（1）本项目应采取统一管理的模式，杜绝脏、乱、差现象的出现，由物业管理公司进行统一管理，维护商业环境。（2）项目开街前期，联合主力商家针对消费者进行全方位包装，形成强大的宣传攻势，广而告之，让全昌乐市民都熟知本项目，吸引其来此消费。（3）全方位贴心物管服务，给经营者一个轻松的经营环境，给消费者一个享受的娱乐天堂。旨在打造昌乐餐饮、娱乐、休闲行业新中式食尚文化，即实现水印江南美食街提出“走进宝石城，做客美食街”的昌乐休闲消费理念。3、整合策略整合功能，集购物、餐饮、休闲、观光等功能于一体。整合空间，进行合理业态业种布局。整合招商，与投资者达成代租意向，进行统一招商。整合推广，整个项目前期由物业管理公司联合主力店进行统一的广告宣传推广。4、完善政策本项目应完善经营服务与物业服务功能，体现在政策的优惠和收益保障上，提升软环境的市场核心竞争力，并同时强化业主托管和商户统管措施，提高物业管理水平和综合服务能力。（1）税费减免政策向政府及主管部门争取税收、工商管理等费用的优惠，提供方便快捷的一条龙服务，让在此经营的商户受益。10（2）成立物业管理公司成立物业管理公司的主要职能有两个方面：一方面是为本项目的后期经营及统一管理提供服务，并为商户之间搭建有效的沟通平台，特别是作为项目招商期的重要成员，积极协助项目开展招商；另一方面为商户整合行政上所有的相关服务。本项目的商户就有了更多的服务保障，经营信心自然更加高涨。项目管物业理公司的成立为本项目诚信经营的软环境添加了一个重要的砝码。（3）建立行业同盟通过与政府部门，消费者协会、餐饮、娱乐行业协会、银行等机构建立良好的合作关系，积极提升经营者对本项目的经营信心。建立行业同盟，为水印江南·美食街的长期发展提供战略保障。（4）倡导联合营销理念，统一推广，品牌化运作建议本项目联合主力商家，多途径、多方式地推广本项目，同时推广商业经营品牌，目标是不但打造项目的品牌，更重视打造经营者的品牌，令经营者感受到本项目与其利益捆绑，同舟共济，从而增强经营者对本项目的归属感与信任感。5、合理回报（1）保证发展商和商家合理的收益，实现双赢。（2）通过项目招商成功，达到整体机能的完善，带动租赁价格的提升，使本项目大、小业主和经营者均获得良好的回报。（3）通过主力商家的不断进驻，促进剩余房源的销售和价格持续提升。四、招商核心策略1、主力商户优先招商本项目应采取“先确定主力店，再全面招商”的基本策略。在执行过程中，主力店、国际、国内名店要提前招商，其他随后进行。11主力店是商业项目吸纳客源的锚固钉，对商业项目的商业经营活动会产生较大的影响，在商业项目中处于核心地位。主力店优先招商，主要有两个原因：第一：主力店在商业项目中发挥着领袖风采的作用，对项目的形象、销售会产生一定的影响力，可在较大程度上促进项目其他商户的招商，同时主力店的签约（入驻）将大大提升整条商业街的附加值和投资者信心。第二：与主力店的招商谈判通常需要一个较长的时间，需要应付繁琐漫长的拉锯式谈判。因此，本项目的主力商户应该优先招商，应该以大带小，即核心主力店来带动次主力店和中小商家。核心主力店对本项目的成败起着决定性的作用，它决定了本项目的品牌形象，主力客户群、经营前景、人流量和人流动线等。2、品牌商户带动招商大型知名品牌的主力商户可以为商业项目带来大量的商业人流，创造良好的商业氛围，从而增强其他商户经营的信心，促进整个项目的招商工作。每个行业的龙头商家、品牌商家都是行业内经营的典范和楷模，他们的行为活动对行内其他商家的经营会产生较大的影响，具有重要的带动效应。本项目可通过采取丰厚的优惠措施，重点引入知名品牌餐饮、品牌娱乐行业的商户进场经营，以带动其他商户的招商工作。在项目的招商广告宣传活动中，可以将引入的品牌商家作为一个重要的卖点信息，及时传达给其他的目标商户，以刺激其他商户的经营需求，促进本项目的招商工作。3、分区域招商本项目市场定位为集餐饮、娱乐、休闲、观光于一体的新中式文化商业街区，是以餐饮、娱乐为主题的商业街，从昌乐目前餐饮、娱乐行业经营环境及档次，两极化相对比较严重，本项目应该进行区域招商，同时潍坊、寿光由于距离上的优势，也是本项目的重点招商区域，届时将根据项目实际招商情况适当放大招商区域（例：济南、青岛）。主力招商区域：潍坊12次主力招商区域：昌乐、寿光边缘招商区域：济南、青岛、华东区域4、分行业招商根据项目业态定位主要包含餐饮、娱乐、休闲业态，结合项目销售过程中经营业主的意向店面类型及经营业种，在招商中应该按行业分类集中招商。避免行业撞车现象，尽量按本项目招商业态配比50：35：15的比例进行招商。5、加盟招商方式国内外品牌有拓展需求，需要发展加盟或联营，而昌乐及潍坊地区的投资者亦希望能加盟知名品牌，以此在市场上立足并打开市场，更是其长远发展的保证，建议可设立品牌加盟数据库，提供品牌推介及解答投资者咨询交流洽谈会等服务，为知名品牌与投资者之间搭建一座桥梁，从而达到满足双方需求以至双赢的目的。6、定向招商由于目前本项目周边的商业氛围尚未浓厚，但本项目的主题性较强，对商家的类型、性质、品牌特征等都具有较高的要求，而通过现场招商将难以满足本项目定位的要求，所以定向招商是项目招商活动的必要方式。定向招商是指招商