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高碑店区域2015.9高碑店高铁新城地块项目投资报告1234项目区域情况项目基本情况项目规划报告目录财务成本分析5项目计划6项目总结1.项目区域情况高碑店市位于河北省中部，北京西南部，地处北京、天津、保定三角腹地，环首都京津经济圈，是京南保北重要的工业城市，是保定承接北京产业外溢的主要承接地。高碑店市北距北京市仅70公里，东距天津110公里，南距保定市60公里。交通路线四通八达，铁路线主要为京广线、京石高铁线；高速公路主要有京港澳高速、京昆高速、廊涿高速、107国道、荣乌高速等。区位及交通高碑店市人民政府于2015年6月印发的《高碑店市构建协同发展平台的规划设想》中，提出了构建承接非首都功能疏解和产业转移的四个平台。高碑店市高铁片区位于高碑店市市区东南部，北至东方路，南至紫霞路、邑景路，东至涿白路，西至京港澳高速，规划面积10.46平方公里（约15000亩）。高碑店发展规划对高铁片区的总体定位为：京石高铁沿线新兴发展节点，协同创新创业孵化基地；金融、文化创意、会议会展、休闲娱乐和高端商业、商务、商住等现代服务业聚集地。政府计划用3至5年时间把高铁片区建设为京南保北的CBD，高碑店市跨越发展的增长极和创新型示范新城。高铁片区发展规划2.项目基本情况高碑店东站用地范围项目区位图项目地块位于高碑店高铁东站以东，占地约3120亩，其中涉及村庄约91亩，耕地3029亩。所在范围内共涉及5个村，均为方官镇管辖区域，分别为塔楼街、岳家街、薛家庄、北衣锦及王马街。所属办事处/乡镇所属村庄总面积（亩）方官镇塔楼街432岳家街66薛家庄944北衣锦1166王马街512合计3120700米项目城市利用规划目前项目用地范围内城市利用总体规划中涉及备用地2583亩，道路537亩。所属办事处/乡镇所属村庄总面积（亩）备用地（亩）道路（亩）方官镇塔楼街43238647岳家街665215薛家庄944775169北衣锦1166934232王马街51243774合计31202583537项目用地范围内包含村庄91亩，有条件建设区66亩，基本农田2963亩。项目土地利用规划有条件建设区66亩现状建设用地91亩基本农田2963亩基本农田有条件建设区现状建设用地地块范围所属办事处/乡镇所属村庄总面积（亩）现状建设用地（亩）基本农田（亩）有条件建设区（亩）方官镇塔楼街43204320岳家街660066薛家庄1944419030北衣锦11665011160王马街51205120合计312091296366项目现状图地块内耕地情况地块内现状道路地块内涉及110kv高压线地块内涉及的部分村庄占地112国道755县道301县道高铁东站地块范围项目地块★★★高速出入路口项目周边交通线路图京津冀协同发展的核心是协同创新，高碑店优越的区位交通条件，势必将带来更多科技和人才方面的机遇。高铁以其高速度、大容量和客运性等特点，极易汇聚大量有效资源，从而使高铁车站逐步转变为城市发展的新型空间，从整体战略角度来看，本项目开发潜力较大。周边环境及配套：目前项目地块内基本为耕地，内部有部分道路，目前无主要规划道路进入该地块内，配套设施不完善，考虑紧邻高铁高碑店东站，京津冀协同发展将会带来更多的机遇。项目区位：高碑店市区发展方向为北扩东移，本项目位于高碑店市高铁承接平台的中间区位，未来整体发展潜力较大，交通便利。地块分析：项目地块内含有基本农田2963亩，调整土地利用规划指标地请示已上报，计划于2015年12月底调整完成，地块内尚未落实土地指标，未来土地指标地获取存在困难。项目分析小结:交通状况：道路四通八达，紧邻高铁高碑店东站，离高速口仅10公里。3.项目规划针对高碑店市对高铁片区平台的总体定位，计划将该项目开发成为集教育、医疗、现代服务于一体的综合社区。项目范围内计划建设占地约200亩的新型医院，引进北京先进的医疗团队，从而提高高碑店市整体医疗水平；建设占地约500亩的教育城，形成小学、中学、大学为一体的综合教育体系。同时将建设占地约1883亩以商务、金融、办公、休闲、服务、购物、居住为主的现代服务区。项目发展规划初步选址区绝大部分为耕地，便于先期实施，目前已对项目地块开展定位及概念性规划设计，建议将文教会展区整体列为我公司研究范围，进行定位及概念性规划设计。4.财务成本分析高碑店高铁东侧地块成本估算表编号成本科目名称数量单位单价（万元）总额（万元）占比计费标注及相关数据相关文件及参考标准备注A前期概念性规划6615亩0.047308.700.20%7000元/公顷用地普测3120亩0.02576.950.05%0.37元/平米土地指标组卷过程中发生的制图费用场地平整3120亩0.133415.970.27%2元/平米耕地场地平整按2元/平米估算围墙费用6191米0.050309.550.20%按文化公园北侧围墙施工单价500元/米估算小计1111.170.71%B征地征地补偿款3029亩1236345.2623.31%12万元/亩参考绿色建材城新征地15万元/亩，高铁新城地块考虑距离市区较远，征地价格较市区价格会稍低社会保障资金2583亩2.406199.203.98%区片地价×30%参考目前高碑店项目实际发生标准项目涉及道路占地537亩，仅代征，不转建设用地征地风险基金0.14361.620.23%35元/平米的6%参考目前高碑店项目实际发生标准耕地开垦费13.0033579.0021.54%参考易县目前取得土地指标费用小计76485.0849.05%C拆迁拆迁费用91亩120.0010920.007.00%参考迎宾路拆迁综合成本147万/亩（含土地、回迁楼）小计10920.007.00%D市政道路358179.00平方米0.0517908.9511.49%500元/平方米主道、便道、路牙石、树坑、盲道，路灯雨水11964.00米0.027323.030.21%270元/米暂不考虑外线管网，项目范围共计11964米,七通一平折合9.04万/亩。污水0.048574.270.37%480元/米电力0.08957.120.61%800元/米燃气0.06717.840.46%600元/米给水0.111316.040.84%1100元/米热力0.131555.321.00%1300元/米小计23352.5714.98%E上缴上级基金23247.0014.91%土地出让金按60万元/亩估算按土地出让金的15%考虑F管理费用2702.321.73%按总投资的2%考虑G不可预见费用6755.794.33%按总投资的5%考虑H财务费用11349.737.28%70%融资款*12%，一年周转合计155923.67100.00%土地一级开发成本60.37万元/亩I医院110000.00平方米0.5055000.00占地200亩，总建面11万平米成本已包含管理费用/不可预见费用及财务费用J学校233000.00平方米0.50116500.00占地500亩，总建面23.3万平米中小学平均0.8，大学评估0.63，综合按0.7考虑总计327423.67项目整体开发成本126.76万元/亩包含公建（医院/学校）5.项目计划项目实施项目控规调整计划于2017/11/9完成控规调整，历时286天项目总规调整由于项目用地性质为备用地，计划于2017/1/27完成总规调整，历时320天项目获取概规设计完成后上报市政府，预计2016年3月13日签订合作协议，历时85天概念性规划设计2015/9/10已开始启动，预计2015/12/19完成，历时100天高碑店高铁新城项目计划序号工作内容开始时间完成时间周期主导方备注一上报直委申请，请示启动定位及概规设计2015/9/10高碑店区域已完成二完成直委审批，确定单位开始启动定位及概规设计2015/9/102015/10/1030集团规划直委请示已上报三完成定位及概规设计2015/10/102015/12/960集团规划上海思纳报价7000元/公顷四上内审会并完成修改，形成最终版2015/12/92015/12/1910集团规划五给市政府汇报，并达成初步合作意向2015/12/192016/1/1830集团公司六上报项目申请，同时上报初步实施方案2016/1/182016/2/1730高碑店区域七市政府完成项目申请批复2016/2/172016/3/315高碑店区域八合作框架协议签订2016/3/32016/3/1310高碑店区域九项目总规调整2016/3/132017/1/27320集团规划将项目纳入高碑店城市规划区范围内1项目准备2016/3/132016/5/20682设计报批2016/5/202016/12/132073备案本案2016/12/132017/1/2745十项目控规调整2017/1/272017/11/9286集团规划1项目准备2017/1/272017/4/5682资料搜集2017/4/52017/5/5303初步方案2017/5/52017/7/8644行政评审2017/7/82017/10/1855上报审批2017/10/12017/10/25246公示备案2017/10/252017/11/9156.项目总结项目区位未来发展分析高碑店市区发展方向为北扩东移，本项目位于高碑店市高铁承接平台的中间区位，未来整体发展潜力较大。高碑店作为京津冀协同发展的中心区域，快速、便捷的交通成为区域发展的前提和保障，高铁以其高速度、大容量和客运性等特点，极易汇聚大量有效资源，从而使高铁车站逐步转变为城市发展的新型空间，高碑店市人民政府于2015年6月印发的《高碑店市构建协同发展平台的规划设想》中提到：计划用3至5年时间，把高铁片区建设为京南保北的CBD。为承担非首都功能疏解和产业转移的任务，加快公司产业转移的步伐，于东部新城之后高碑店土地市场另一战略高地。区域公司建议通过“土地一级开发”模式获取该项目。报告完毕