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庭审分析报告案件名称：张xx诉张xx、张xx房屋买卖合同纠纷案学号：2010111276姓名：付圆圆学院专业：应用法院法学（律师方向）年级班级：2010级4班一、案情介绍上诉人：张xx，男，汉，1977年9月2日出生，身份证号：XXXXXXXXXX，住XXXXXXXXXXXX号，电话XXXXXXXXXX。委托代理人：王XX，重庆市XXXXXX律师（特别授权）。被上诉人：张XX，男，汉，1967年11月25日出生，住XXXXXXXXXXX，身份证号码：XXXXXXXXXXXX。委托代理人：李XX，重庆市XX律师事务所律师。被上诉人：张XX，女，汉，1972年7月30日出生，住XXXXXXXX号，身份证号：XXXXXXXXX。两被上诉人系夫妻关系，上诉人张XX是被上诉人张XX的XX，被上诉人张XX比较能干，事无巨细，操办家庭事务。被上诉人张XX于2011年3月25日前后告知上诉人张XX，想将婚后购买的房屋（即本案涉案房屋，张XX名下位于重庆市XXXXX地的卖给其居住，并在有两人见证的情况下收受张XX购房收款60000元，并将房屋所有权证、国有土地使用证、契税证、永川市公有住房出售合同书原件交由上诉人。然时至2012年2月上旬，张XX筹足房屋尾款40000元，张XX拖延良久不愿履行协议。张XX几经交涉不成，张XX、张XX夫妇索性以涉案房屋系夫妻共同财产，而妻子张XX对卖房事实毫不知情，自己无处分权，故房屋买卖合同无效为由拒绝履行协议，但并未退还购房款。现今，张XX一家尚居住在涉案房屋内。张XX诉至重庆市永川区人民法院，因一审判决驳回上诉人诉讼请求，现提出上诉以期房屋所有权能依法发生转移。二、庭审过程（一）庭前准备1.审判长核对当事人.2.告知当事人合议庭的组成人员。审判长：韩艳审判员：邓方彬代理审判员：刘恋砚书记员：王晓静3.询问双方是否清楚各自权利义务。4.询问当事人是否对合议庭组成成员有异议，当双方均无异议。（二）法庭调查在合议庭成员主持下，上诉人、被上诉人各自就案件事实进行陈述。上诉人张XX及其委托代理人王元祥称：1.被上诉人张XX刻意歪曲卖房事实，以双方实为借款合同意图掩盖实为房屋买卖的真相。有见证人可作证明，房屋买卖事实的存在。2.被上诉人张XX实已安排入住涉案房屋。3.根据《重庆市土地房屋权属登记条例》第七条，被上诉人属于有权处分。一审法院适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判，依法改判。被上诉人张XX及其委托代理人李世奇认为上诉人陈述部分事实不清：1.涉案房屋并非被上诉人安排居住，属于无偿借用关系与房屋买卖无关。2.该买卖合同是以被上诉人张XX与张XX离婚为条件的。3.由于被上诉人张XX与张XX进行房屋买卖磋商后便离家出走，妻子张XX确不知情。该房属婚后取得，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条，房属夫妻共同财产，自己无权处分，且张XX没理由相信自己有处分权，不构成善意取得。4.原判决事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。被上诉人张XX称：1.自己对张XX的卖方行为事前毫不知情，事后不同意追认张XX的卖房行为，故其行为应属无效。2.原判决事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。审判员根据双方陈述整理出本案争点：1.合同的效力问题。2.房屋仅登记在被上诉人一人名下，被上诉人能否独享处分权，转移房屋所有权。鉴于双方已在一审中已提供证据材料，既无新证据，二审不再重复举证。（三）法庭辩论双方围绕争点辩论过程中上诉人认为：根据房屋所有权证的记载，被上诉人张XX有处分权。而被上诉人张XX所称的“以离婚为合同生效要件”自己以及见证人并不知情，至于给被上诉人张XX造成的损害，应由张XX予对其承担损害赔偿责任。被上诉人委托代理人则坚称：1.在先例中此类无权处分行为统归无效，根据现在的《合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。而张XX时候拒绝追认，故应属无效合同。故一审判决事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。2.被上诉人张XX同意返还购房款项及同期银行利息，具体数额双方可以协商。被上诉人张XX同意其说法，未提出新的意见。审判人员询问双方如无新的意见则法庭辩论结束，双方均无新的意见，法庭辩论结束。（四）最后陈述上诉人请求法院支持上诉请求撤销原判，依法改判。被上诉人请求法院维持原判。根据调解自愿原则，在合议庭主持下，当事人自愿达成如下协议：1.被上诉人张XX于2013年4月8日向上诉人张XX支付购房款6万元及期间可期待利益补偿3万元，共计9万元。2.上诉人张XX于2012年4月8日返还房屋所有权证、国有土地使用证、契税证、永川市公有住房出售合同书原件。3.上诉人张XX最迟于2013年4月8日搬出涉案房屋（搬离过程应注意保护房屋相关设施设备）。4.本案以调解方式结案减半收取诉讼费用，诉讼费用共计80元，由张XX负担。本案所达成调解制作的调解书将于五日内送达双方当事人，经双方当事人签收后，即具有法律效力。三、庭审分析（一）本案庭审程序正当性分析1.本案不属于不公开审理的范畴，故开庭审理，符合《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第一百三四十条，关于开庭审理的规定。2.本案属于二审民事案件，由审判员组成合议庭。合议庭的成员人数是单数。符合《民事诉讼法》第四十条第一款的规定。3.本案的庭审过程符合《民事诉讼法》第一百三十七条、一百三十九条、一百四十一条的规定。（二）本案的实质正当性分析1.对本案争议焦点之该房屋买卖合同的效力、效果分析。首先，该合同是成立的。张XX和张XX均为完全民事行为能力人并且具有相应的权利能力。双方在自愿基础上达成合同，并确定了房屋买卖价格和价款的支付方式。达成了房屋买卖合同，合同成立。按照《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分人事后取得处分权的，该合同有效。由于该房产属张XX和张XX的夫妻共有，张XX无权单独出卖该房屋，该合同原属效力待定合同。张XX的妻子张XX拒绝追认张XX的处分行为后，该合同转属无效合同。但2012年最高人法院出台的关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释三（以下简称《合同法》解释三）第三条第一款：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。而且我国《物权法》第十五条对物权效力与合同效力做了区分：当事人之间订立有关设立、变更、转让、和消灭不动产物权的合同，除法律有特别规定和合同另有约定的除外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同的效力。即物权变动的原因与结果相分离（意思是在任何因法律行为发生的物权变动中，都存在着两个不同的法律事实。当事人之间订立的债权法上的合同被称为原因性的事实，而物权变动的事实被称为结果性事实，即不动产登记和动产的占有交付所表现的事实。该区分原则指的是物权变动的原因-债权行为与物权变动的结果不同，应该作为两个事实对待）。故被上诉人的主张合同无效无法得到法院支持，即该合同有效。由于被上诉人无处分权，该合同客观上已经无法继续履行以达到双方订立合同的目的。上诉人张XX享有解除合同的权利，其放弃解除合同的权力要求继续履行合同，此时要发生物权变动的效果取决于出卖人事后能否取得处分权，被上诉人没能取得妻子的追认，不能继续履行合同，其行为构成违约，应承担违约责任。鉴于双方未约定违约金，无法请求被上诉人承担违约金。但当事人一方的可期待利益因为另一方的违约行为受到的损害及其程度无法确定。根据《合同法》解释三第三条第二款：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。但本案不适宜用赔偿方式承担责任，因为当事人并未主张。2.房屋仅登记在被上诉人一人名下，被上诉人能否独享处分权，转移房屋所有权。这里的焦点之一在于：该房屋是否属于夫妻共同财产。从正面讲，我国《婚姻法》没有明确规定登记在一方名下的房屋是否属于共同财产的范围，但其不属于我国《婚姻法》第十八条规定的一方个人财产的情形，结合本案事实该房屋应属夫妻共同财产毫无疑义。解决这个问题后，房屋所有权是否能够发生变动的结果就不言而喻了。合同生效与物权变动的效果有所区别，这也是前面所说的物权变动的原因与结果相分离。首先，只有在妻子张XX同意其独享房屋处分权或者对其房屋买卖行为予以追认的前提下，被上诉人的处分不动产行为才有效。其次，房屋属于不动产，根据我国物权变动规则，不动产登记发生不动产所有权转让的效力。只有满足了以上两个条件房屋所有权才依法发生转移。3.上诉人能否以善意取得获得该房屋的所有权。根据我国《婚姻法》解释二第十七条第（二）项：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。张XX称，平时都是大哥在对外处理事务，故这一次他相信张XX为有权处分。我认为这里的一“有理由相信”的理由应当充分、确实。仅仅靠常理推断不能达到足以证明其主观善意的程度（如长期交易过程中形成的习惯）故个人认为张XX是不能构成善意取得的。但其合理期待无法实现，应给予张XX一定补偿（主观上未为请求，客观上也并不存在损害事实所以我认为较之赔偿，补偿更为合适）。4.该调解协议中的合理因素。调解协议是当事人双方意思自治的结果，其也体现了公平合理原则。双方的义务设定也充分考虑了双方的义务履行可能性（如张XX搬出涉案房屋的期限为一个星期）、合理性（对张XX返还购房款6万以及补偿款3万），符合民法的基本原则。综上所诉，本案审理遵循了以事实为依据，法律为准绳的法律适用原则，充分尊重当事人的意思自治，调解结果符合双方当事人基本利益，是较为成功的上诉调解案件。