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1地铁案例研究2项目基本情况——香港的轨道交通秉承先进的规划理念，表现为在总体规划层面上的以轨道为骨干的交通系统与城市空间格局高度融合。屯门元朗粉岭/上水大埔沙田荃湾将军澳东涌天水围香港岛大屿山新界九龙香港新市镇分布图香港将军澳及东涌3项目基本情况——香港新市镇自1973年以来开始发展，目前已建成9个新市镇，对解决香港人口的增长，分散挤迫市区内的人口，改善居住环境，稳定社会经济起到重要的作用。从1973年推行新市镇计划以来，香港在30年间先后兴建了9个新市镇：荃湾、沙田、屯门、元朗、粉岭/上水、大埔、将军澳、天水围和东涌。现有的9个新市镇整体人口约320万，占香港总人口的一半，未来规划人口达到400万。新市镇记载着香港30年的社会变迁，是香港经济起飞的缩影，为几百万香港人营造了崭新的生活空间、住宅小区和便利的社区设施，对香港的繁荣稳定起到了重要作用。开发时间新市镇占地面积（公顷）现时人口规划人口规划及交通第一代1970年代初期荃湾328580.18万85.74万以往为工业区，现在仍为香港重要的货柜码头区，西铁、地铁通过，交通路发发达。沙田359163万73.5万土地主要有吐露港填海而成，有东铁和马鞍山铁路通过，对外联接路网正进行扩展。屯门225347.09万59.5万拥有香港内河货运码头，作为香港与珠三角州的货运集散中心，具有完善的路网。第二代1970年代后期大埔289727.4万31.7万计划在白石角发展科学园区，辅以住宅及教育、康乐实施，东铁和主要道路网完善。粉岭/上水76824.47万29.09万由旧式墟镇发展而来，东铁及完善的连接路使其与市区往来便利。元朗56114.19万19.6万西铁、轻铁及主要干路网使元朗及其周边区域往来市区便利快捷。第三代1980年代-90年代将军澳173834.45万45.0万有完善的路网及地铁将军澳支线，工业坉将发展高科技工业，沿海滨区将发展天水围43026.88万30.64万毗邻建有国际湿地公园，西铁、轻铁及主要干路网往来元朗、屯门及各地极为方便。东涌1558.7万22万分期开发，依靠北大屿山快速公路及机场/东涌铁路与香港其它地区联接起来。4项目发展过程中遇到的问题香港新市镇产生的历史背景及发展现状？香港新市镇开发过程中规划的物业类型及规模配比？香港地铁站点周边新市镇规划开发的成功因素？5项目为相关利益群体或开发商创造价值的核心举措（发展模式、规划、产品等）以香港将军澳站、东涌站为重点案例研究其发展模式、规划和产品6将军澳是香港的第7个新市镇，自1982年获批准发展新市镇至今，经历了起步期、快速发展期和进一步发展期三个阶段，开发主题依次为住宅、商业和休闲娱乐设施。1982~1995年起步期1995~2002年快速发展2002年至今进一步发展期►60年代将军澳、调景岭和坑口一带为渔村和重工业地带►随着经济发展为了解决日益严重的城市拥挤问题►1982年港府选择了将军澳区域内临近九龙的翠林、宝林以及坑口为新市镇发展的第一批对象►着力发展的是公共屋村和廉价商品房►市中心北为将军澳第二期重点开发区域►1999年4月将军澳地铁开始兴建，2002年4月地铁线路的开通进一步解决了对外交通的问题，使将军澳镇从人口不足1万人发展到31万人►随着人流量增大，在地铁站附近兴建更高要求的商业办公住房,把其打造成繁华的商业市镇中心成为这一阶段的任务►政府已开始对将军澳发展做进一步可行性研究，主要发展市中心南部、调景岭、将军澳第一期堆填期以及百胜角未开发地区►制定的土地建议主要包括减少发展密度、提供更多休憩及康乐设施、靠海岸发展高级休闲娱乐场所等，力图打造一个更具吸引力的新市镇核心举措7公交站将军澳工业邨将军澳新市镇的建设围绕站点腹地展开，目前开发的区域为站点以北区域，以高密度住宅开发为主体（占90%），配有完善的生活配套设施（占5%）和商业设施（5%）。12尚德商场君荟坊12公共服务及设施学校医院住宅3546333333344444456666653宝邑路核心举措8将军澳地铁站以南片区为未来规划开发的重点区域之一，规划侧重生态的利用和康乐设施的发展，力图把将军澳建设成具有独特都市设计和优越居住环境的新市镇。商业及住宅政府机构及娱乐设施住宅休憩用地商业将军澳地铁站和商业及娱乐中心市中心北部市中心南部文娱区-在将军澳西面门廊建设政府综合大楼，包括大会堂、政府办事处、图书馆、文娱中心等设施中央大道-一条由地铁将军澳站伸延至新海旁的美化地面行人专用区，大道两旁设有各种零售设施（露天咖啡店、商店等）中密度商住发展区-容积率为2-5，优质住宅，较低层地方提供综合的零售、餐饮、休闲和娱乐设施，创造出富有生气的海滨地带市镇广场-优质的园艺设计，发展成为主要社区活动如市集、表演、展览、节庆活动等的新场地，成为将军澳居民的聚脚点海滨公园&河畔公园-优质的园艺设计，发展成为主要社区活动如市集、表演、展览、节庆活动等的新场地，成为将军澳居民的聚脚点商业市政休闲居住娱乐优质居住生态环境活力与凝聚力康乐与休闲独特都市设计核心举措9将军澳规划以地铁站为中心开发高密度住宅，而地区中心都设在区内地铁站旁，地铁上盖多为集购物、休闲、娱乐为一体的商业综合体。站点地盘面积（公顷）住宅面积（m2）商场面积（m2）写字楼面积（m2）总面积（m2）容积率将军澳5.55110,92575,514103,130279,5695.0调景岭3.24236,96516,800253,7657.8坑口1.80138,6523,500142,1527.986区32.681,612,80040,0001,652,8005.05总计43.272,099,342135,814103,1302,338,2865.4地铁将军澳线物业发展项目地点面积（m2）商铺数目停车位服务范围车站上盖物业180,0008350超市、家居用品、家电以及服饰将军澳站上盖君荟坊商场物业发展项目核心举措10香港最新建的东涌新市镇以线形发展，地铁东涌线的开通促进了对外交通的联系，依托当地的自然生态资源，东涌已经发展成为一个集旅游、休闲、娱乐为一体的新市镇。东涌站香港国际机场迪士尼乐园大屿山北大屿山新市镇北大屿郊野公园大屿山物流园东涌新市镇地铁东涌线6868……生态教育/文物径及郊游径（拟建）……单车径和越野单车径（拟建）主题公园（拟建）博物馆（拟建）东涌站东涌新市镇港珠澳大桥位于大屿山北部的东涌新市镇是香港政府最近开发的新市镇（于90年代初期开发），可容纳人口20万。核心举措11东涌车站利用了土地开发的“珠链式开发”模式和交通设施的“无缝接驳”模式，以站点为核心在500米步行半径范围内高强度综合开发高密度住宅和商业项目。东涌新市镇的发展以车站为核心，沿着北大屿山公路弧形排开。12123东荟城富东商场4住宅3333333香港国际机场学校44454公共服务及设施5555轮渡码头公交车站核心举措12东涌新市镇分三期开发，已建成的两期以基础设施建设及高密度住宅开发为主，第三期建设以商业、娱乐、休闲、文化设施为主，已建成的东荟城商场是区内最大型零售及休闲娱乐场所。东涌位于北大屿山，现正分期发展。总发展面积为155公顷，规划人口22万人第1期发展阶段第2期发展阶段第3期发展阶段90年代初-1997年1997－2001年2001年－为东涌建成一个约有18000人的社区，以支持位于赤鱲角的香港国际机场，成为该机场的辅助社区。位于东涌东一带，已于2001年完工，为约69000人提供居住和社区服务。填海工程已完成，在东涌新市镇附近兴建大屿山物流园的可行性研究已完成，其余待开发土地正在规划中。东涌站上盖东荟城商场物业发展项目物业商场写字楼酒店楼面积43，000m215，000m222，000m2核心举措13香港地铁站点周边新市镇开发模式及成功KPI先进的规划理念–香港的城市发展策略体现了“轨道网络与城市格局高度融合”的原则，借助以轨道交通带动新市镇开发的TOD模式，在旧工业区、村落、薄田上建设了庞大的新市镇组群2个典型假设模式–土地利用的“珠链式开发”模式和综合交通设施的“无缝接驳”模式基础设施建设先行–完善的市政设施、社区设施及生活配套先行，不断满足社区发展的需求，成为吸引人流的前提条件住宅为主高密度开发–新市镇建设围绕站点腹地展开，高强度开发高密度住宅，辅以商业、休闲、娱乐配套，并保持核心区外良好的生态环境香港新市镇经过30多年的发展，成绩斐然开发模式：基础设施先行高密度住宅开发其它配套通过兴建购物、社区、康乐及休憩设施等配套设施，满足住户的各项生活需求，形成居民对新市镇的归属感。核心举措