搜索
个人住房循环贷款业务操作流程（征求意见稿）一、基本规定（一）个人住房循环贷款定义个人住房循环贷款是指已在我行（其他金融机构或公积金中心）办理个人住房贷款(不含个人商业用房贷款，下同)业务,并以申请贷款购买的房产作抵押、正常还款一定时间以上的借款人，以同一房产作抵押向我行一次或多次申请增加借款金额的个人贷款业务。（二）贷款对象已在我行办理个人住房贷款且以已取得房屋所有权证的房产作抵押,贷款尚未全部归还，或贷款虽已还清但尚未办理清户撤押手续的借款人。已在其他金融机构或公保金中心办理个人住房贷款，愿意转按到我行且愿以贷款购买的住房的房屋所有权证作抵押的借款人。（三）贷款条件（1）个人住房循环贷款抵押物为原个人住房贷款抵押物，抵押物为原个人住房贷款支持购买的住房，抵押物没有其他抵押权人；（2）抵押物取得房屋所有权证的房龄不超过15年；（3）借款人剩余贷款本金低于抵押物评估值的60%（或已偿还原贷款本金10％以上），且已正常还款1年以上无连续2期以上（含）或累计3期以上（含）未足额偿还贷款本息的记录。如果借款人为转按到我行的新客户，可参考他行还款记录；（4）借款人收入稳定，增加贷款额度后仍具备充足的还款能力。如果借款人申请加按贷款用于购买房产，则借款人家庭月所有债务支出与收入比应控制在55％以内。借款人年龄不超过55岁（共同借款人中有一方满足条件）。（5）用于抵押的房产必须是已取得房产证且已办妥抵押登记手续的现房；（6）个人住房贷款管理办法要求的其他条件。（四）贷款用途个人住房循环贷款可用于借款人购买房屋、车库（车位）或其他综合消费性支出。（五）贷款最高额度个人住房循环贷款的贷款额度应根据借款人还款能力和贷款用途综合确定，可循环贷款额度按照以下公式之一计算：可循环贷款额度1=（原个人住房贷款初始本金-原个人住房贷款剩余贷款本金）×60％（本公式中最高额担保额度即为原贷款本金）。其中可循环便利额度=(原贷款初始本金-原贷款剩余贷款本金)×30％可循环贷款额度2=房屋价值×抵押率-原贷款剩余贷款本金（本公式中最高额担保额度为房屋价值×抵押率）。其中可循环便利额度=（房屋价值×抵押率-原贷款剩余贷款本金）×30％。其中抵押率不超过60%抵押房屋价值须进行评估，可采取中介评估和内部评估相结合的方式。若可循环贷款最高金额加上原贷款剩余本金之和，小于原贷款本金的，以内部评估方式为主。采用第2种可循环额度的，借贷双方可协商每3年对房屋价值进行评估，在此基础上调整可循环贷款额度。在抵押物面临较大的贬值风险情况下，贷款经办行有权随时调整可循环额度。在可循环贷款额度内，借款人贷款申请购买房屋或车位的，经贷款经办行调查核实借款人贷款用途后向客户发放贷款。在可循环便利额度内，由借款人申报借款用途，贷款经办行对用途的合法性审核后向客户发放贷款。但当次申请的可循环便利额度或可循环额度加上已使用可循环贷款额度不得超过最高可循环额度。（六）贷款期限及还款方式可循环额度用于购房、车库（车位）的，贷款期限及还款方式按照个人住房贷款有关规定执行；对用于其他消费支出的个人住房循环贷款，贷款期限原则上在1年（含）以内，最长不超过3年。（七）贷款利率贷款用途为购房、车库（车位）的，贷款利率可按照个人住房贷款有关规定执行；用于其他消费性支出的，贷款利率可按照相关规定执行。（八）科目归属及品种管理个人住房循环贷款科目和业务品种与借款人原个人住房贷款一致。（九）权限与流程管理个人住房循环贷款单笔审批权限执行个人住房贷款单笔审批权限。同时，该借款人循环贷款金额加上原个人住房贷款剩余本金之和不超过单户贷款审批权限。个人住房循环贷款申请购房、车库（车位）的，参照个人住房贷款审批流程进行。在可循环便利额度内，借款人申请其他消费支出的，可简化审批流程，以便利客户便捷使用资金。借款人申请转按到我行的非交易转按贷款同时申请个人住房循环贷款的，两笔贷款按一笔贷款的审批流程进行。二、操作流程操作流程分为已办理个人住房贷款的个人住房循环贷款操作流程和待办理个人住房贷款的个人住房循环贷款操作流程。（一）操作流程图1、已办理个人住房贷款的个人住房循环贷款操作图：借款人申请→贷前调查→房产评估→审查审批→签订个人住房最高额担保合同→办理再抵押登记手续→发放贷款→资料归档→贷款偿还→贷后管理→清户撤押2、同时办理个人住房贷款的个人住房循环贷款操作图：借款人申请→贷前调查→审查审批→签订个人住房最高额担保合同→办理最高额抵押登记手续→发放个人住房贷款→资料归档→借款人申请个人住房循环贷款→贷前调查→房产评估→审查审批→发放贷款→资料归档→贷款偿还→贷后管理→清户撤押（二）贷款申请1、借款人已在我行办理个人住房贷款的，应向原个人住房贷款经办机构提出申请，填写《个人住房循环贷款申请表》，并向经办机构提出如下资料：（1）借款人合法有效的身份证明；（2）借款人及其配偶还款能力的证明文件。还款能力未发生重大变化的，可不再提供。（3）借款人原个人住房贷款借款合同文本；（4）循环贷款用途证明或个人借款用途声明；用于购房、购车位的，借款人提供商品房买卖合同。用于其他消费支出的，提供装修合同、买卖协议或个人借款用途声明中的一项。（5）贷款行要求的其他资料。2、借款人已在其他金融机构或公积金中心办理个人住房贷款的，向我行提交非交易转按申请同时可申请个人住房循环贷款，并向经办机构提交以下资料：（1）申请非交易转按贷款资料；（2）循环贷款用途证明或个人借款用途声明（同上）；（3）贷款行要求的其他资料。3、借款人拟向我行申请个人住房贷款的，可同时提出申请使用个人住房循环贷款品种，但只须提交申请个人住房贷款所需资料，并按个人住房贷款相关审批流程进行。借款人在正常还款一定阶段后符合申请可循环额度条件的，按前述已在我行办理个人住房贷款的借款人再次申请个人循环贷款时提交同样资料。（三）贷款受理和调查借款人已办理个人住房贷款的，贷款调查人员应查阅借款人原个人住房贷款档案资料，并查询个人征信系统和CMS信贷管理系统，了解借款人的相关情况。对于经初步调查认定，满足贷款条件的，再进行房屋价值评估确认（采用公式1中的最高额度的，可不再进行房屋价值评估）。贷前调查的主要内容是：1、借款人所提供资料的真实性和与原个人住房贷款资料的差异性；2、借款人原个人住房贷款是否有不良还款记录；3、查询个人征信系统和CMS，调查借款人信用状况；4、借款人还款能力是否有保障；5、贷款用途是否合法，是否符合规定；6、借款人申请贷款额度加上原贷款剩余本金，是否超过最高贷款额度；7、抵押房产的变现能力；8、原贷款所购房屋是否为现房，是否已办妥了相关权证和抵押登记手续；9、经办行要求的其他内容。（四）审查审批贷款审查人员对调查人员报送的借款人资料和调查意见进行审查。重点审查借款人还款能力、贷款额度是否控制在最高额度之内等内容，审查同意后报有权审批人审批。（五）签订借款合同，办理抵押登记手续和发放贷款1、签订借款合同。已在我行办理个人住房贷款的，经审批同意发放个人住房循环贷款的，经办机构与借款人当面签订个人住房最高额担保合同。对可循环额度内用于购房、购车库(车位)的，双方还须签订《个人借款合同》，并在该合同文本的“其他约定”中补充以下内容：（1）本借款合同项下的借款是编号为的《》项下借款的循环贷款，两笔借款均由位于的房屋作抵押担保。（2）如上述两笔借款中的任何一笔借款达到借款合同所规定抵押物处置条件的,贷款人有权同时处置两笔借款，并有权依法处置抵押物，所得价款优先用于偿还或提前偿还两笔借款，具体偿还顺序由贷款人决定。对同时在我行办理个人住房贷款，经审批同意发放个人住房贷款时，经办机构与借款人签订《个人住房最高额担保借款合同》。2、办理抵押登记手续。贷款经办机构可结合本地实际，经当地房管部门认可后，要在确保个人住房循环贷款抵押登记手续办理到位的前提下，可采用变更抵押登记、撤销原抵押重新办理抵押登记或原抵押登记不变，再办理抵押登记手续等方式，明确专人负责抵押登记办理工作。。3、发放贷款。抵押登记手续办妥后，贷款经办机构负责与借款人签订借款凭证，并根据个人住房贷款相关规定发放贷款。（六）贷款偿还用于其他综合消费性支出的，期限原则上在1年（含）以内，最长不超过3年。期限在1年以内的，可采用分期还款或到期一次性还款付息方式；期限在1年以上的，要采用分期还款方式。用于循环贷款扣款的账户必须与借款人的个人住房贷款扣款账户一致。（七）资料归档按照总行个人住房贷款有关档案管理规定执行。（八）贷后管理同一借款人的个人住房贷款与个人住房循环贷款原则上应由同一客户经理进行管理。处置抵押物价款应先用于偿还个人住房贷款，剩余部分偿还个人住房循环贷款。贷款行应对个人住房循环贷款建立专门的贷款台账，按户逐笔登记。循环贷款档案随借款人原个人住房贷款档案一同保管。（九）清户、撤押借款人偿还全部个人住房贷款及循环贷款本息后，贷款行会计部门出具贷款结清凭证。客户部门认真核对贷款台帐，并查询CMS确认该抵押房产所担保的所有贷款均已归还后,通知借款人办理撤押手续。三、其他规定本流程未尽事宜，按总行个人住房贷款有关规定执行。附件：1、个人住房循环贷款申请表2、个人借款用途声明个人借款用途声明致中国农业银行：本人于年月日向已在贵行申请办理了个人住房贷款，借款合同编号为。本行人向贵行申请个人住房加按循环贷款，金额为人民币（大写），贷款期限为年，贷款用途为。本人声明：1、贵行已按照国家法律法规和信贷规章制度对该笔贷款用途进行了审核，同意本人以该用途申请贷款（本人申请的贷款用途真实、合法，如有不实，本人愿承担相应法律责任）。2、本人将按照国家有关信贷资金投向规定和借款合同约定使用贷款，不转移贷款用途。3、如本人违反借款合同约定挪用该笔信贷资金，本人自愿接受与贵行签订借款合同所约定的各项信贷处罚，由此造成的一切后果均由本人负责，与贵行无关。声明人签名：声明时间：年月日