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投资规模和资金筹措1、建设投资估算（1）建筑工程费用经估算，工程费用为万元。根据德州市及相关地区2006年~2009年建设的类似工程，结合本项目实际，采用单位造价指标对土建及建筑装饰、给排水、消防、采暖、电气工程等进行估算。详见表1-2.表1-2建筑工程费用估算明细表序号项目名称计算基数估计投资（万元）1地上部分土建及建筑装饰工程181000271501.1住宅（商品房及拆迁安置房）177000267501.2配套设施40004002地下部分土建及建筑装饰工程3325099753给排水及消防工程18100018104采暖工程18100018105电气工程1810009056燃气工程18100018107室外工程2017.1区内道路及广场5,4301637.2绿化11713.5237.3场平围墙大门等其他工程15合计合计43661注：电气工程包括照明、动力、避雷、电视、电话、保安监视、计算机网络等内容。（2）设备购置及安装费经估算，设备购置及安装费万元，包括给水设备、电梯、照明设备、室外给排水消防管道、室外电缆等费用。详见表1-3.表1-3.设备购置费及安装估算表序号名称估算价值（万元）1换热站设备1052污水及中水处理设备533给水设备534灯具、配电箱1055电梯846变配电设备1587室外管道1058室外电缆539合计716（3）工程建设其他费用估算经估算，工程建设其他费用万元，其中：①根据相关资料，本项目土地费用包括耕地再造费、土地有偿使用费、土地管理费、土地契税等，共计万元；②分摊小区公建配套费约万元；③勘察设计费、建设监理费、可行性研究报告编制费、标底预决算编制审查费按国家计委、建设部颁发的的收费标准及山东省、德州市有关规定执行，并参照市场价进行估算。④人防易地建设费按40元/㎡计取。其他费用估算详见表1-4。工程建设其他费用估算表表1-4序号费用名称计算基础计算标准总价（万元）1土地费用108972分摊小区公建配套费16353建设单位管理费工程费用1074勘察设计费工程费用6435建设监理费工程费用436可研、标底预决算编制、审查费1007城市建设综合配套费18100025546168人防异地建设费33250401339合计18173（4）基本预备费基本预备费按工程费用及其他费用之和的10%估算，为万元。（5）建设期利息项目拟申请银行贷款亿元，贷款利率7%，经测算，建设期利息为万元。2、投资估算表经估算，本项目建设总投资万元，其投资构成见表1-5项目建设投资估算汇总表表1-5序号费用名称投资额（万元）占项目投入总资金的比例估算说明1建设投资静态部分7452195.51%1.1建筑工程费4366155.96%1.2设备及工器具购置费5510.71%1.3安装工程费1650.21%1.4工程建设其他费用1817323.29%1.5基本预备费1197215.34%2建设投资动态部分35004.49%2.1建设期利息35004.49%3项目投入总资金78021100.00%3、资金筹措及使用计划（1）资金筹措项目建设总投资为万元，由建设单位通过以下方式解决：①单位自筹资金投入万元。②设单位自有资金投入万元，为项目资本金。（2）投资及资金使用计划据项目实施进度、融资方案和资金到位可能性，总投资需要在项目建设期一年内全部投入。经济影响分析因项目属房地产开发项目，故只进行财务分析。第一节财务测算一、经济效益分析的依据1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）2、《房地产开发项目经济评价方法》二、财务基础数据的确定1、项目计算期4年，其中建设期2年，销售期2年，第2年开始销售。2、项目行业财务基准收益率Ic为12%。3、收入测算（1）销售价格根据乐陵市西部地区商品房及住宅行情和项目地理位置，参照周边地区类似项目销售价格，确定本项目住宅、商业和地下设施的销售价格如下：◆高层住宅楼销售均价为3500元/㎡◆地上商业设施售均价为4000元/㎡◆办公楼、酒店销售均价为5500元/㎡◆地下车库每个车位销售均价为15万元/车位◆地下室销售均价为4000元/㎡（2）销售面积项目地上建筑面积为128600平方米，地上商业设施68000平方米，高层住宅14400平方米，办公楼、酒店46200平方米；地下部分包括地下室25000平方米，地下停车位700个。（3）销售收入销售收入计算表表7-1序号项目数量（㎡）平均单价销售收入（万元）1住宅楼144003500元/㎡50402商业设施680004000元/㎡272003办公楼、酒店462005500元/㎡254104地下室250004000元/㎡100005地下车位70015万元/个10500合计78150（4）销售计划根据项目实施进度计划，在建设期第二年开展销售工作，计划项目建成后三年内全部售出，销售期限为3年。每年销售比例为30%、50%和20%年度销售计划见表7-2.年销售收入测算表表7-2单位：万元序号名称第1年第2年第3年合计1住宅楼15122520100850402商业设施8160136005440272003办公楼、酒店7623127055082254104地下室300050002000100005地下车位31505250210010500合计234453907515630781504、建设成本费用本项目建设成本费用，由项目开发建设总投资和运营费构成。（1）项目开发建设总投资为45313万元。（2）运营运营费用为项目销售费用和管理费用。◆销售费用为房屋销售过程中发生的各种费用，包括广告费、宣传费、销售服务费等，按销售收入的3%计算。◆管理费用为组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用，包括人员工资、办公费、差旅费、业务招待费、各项税收等，按销售收入的2%计算。三、税金及附加（1）本项目营业税税率为5%，城市维护建设税和教育费附加分别按营业税的7%和3%计算。（2）土地增值税根据《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行四级超率累进税率进行测算。（3）所得税企业所得税税率按25%计算。第二节财务分析一、盈利能力分析经测算，项目在计算期内实现销售收入78150万元，可获利润总额为17695万元，税后净利润为12916万元。项目利润总额及分配见表7-31根据利润及利润分配表和总投资表计算出如下指标：总投资收益率=息税前利润总投资×100%=39.05%投资净利润率=税后总额总投资×100%=28.5%销售净利润率=税后总额销售收入×100%=16.53%项目利润及利润分配表表7-3序号项目比例（%）第1年第2年第3年第4年1经营收入2344539075156301.1售房收入2344539075156301.2租房收入2开发成本453133管理费用4697823134销售费用70311724695销售税金及附加128921498606土地增值税2312231223127利润总额-453131867232660116768弥补上年度亏损额266419应纳税所得额60191167610所得税1505291911税后利润04514875712可分配利润04514875713盈余公积金100451.4875.714应付利润00015未分配利润04062.67881.316累计未分配利润04062.67881.33、根据财务现金流量表（详见表7-4）表7-4财务现金流量表序号项目第1年第2年第3年第4年1经营收入2344539075156302售房收入2344539075156303租房收入4回收固定资产余值5回收流动资金6其他72现金流出453134773792068738建设投资453139流动资金10经营成本1172195478211销售税金及附加1289214986012土地增值税23122312231213所得税01505291914其他153净现金流量－4531318672311558757164累计净现金流量－45313-26641451413271175所得税前净现金流量－45313186723266011676186所得税前累计净现金流量－45313-26641601917695计算指标如下：所得税前：财务内部收益率：19.55%财务净现值（IC=12%）：5094.22万元投资回收期：2.6年（含建设期）上述指标表明，项目建设具有一定的盈利能力所得税后：财务内部收益率：15.36%财务净现值（IC=12%）：2167.91万元投资回收期：2.82年（含建设期）。第三节不确定性分析一、敏感性分析该项目作了所得税前投资的敏感性分析，将建设投资、销售收入等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，详见表7-5和图7-1.敏感性分析表7-5项目变化率（%）财务内部收益率（%）财务净现值（万元）投资回收期（年）建设投资+10-1013.4423.721048.429140.022.952.68销售收入+1026.5910026.012.68-1013321266.52.95基本方案：内部收益率为19.55%净现值：5094.22万元投资回收期：2.6年100-5-10510203040基准收益率12%售房价格建设投资因素变化（%）基本方案图7-1敏感性分析图从表和图中可以看出建设投资和销售收入两个因素对项目的效益都很敏感。如果销售收入向不利方面变动10%，全部内部投资收益率降至13.31%，净现值下降为1266.5万元，投资回收期增加到2.95年。如果建设投资向不利方面变动10%，全部投资内部收益率下降至13.44%，净现值下降为1048.42万元，投资回收期增加到2.95年。二、临界点分析临界点分析是反映在预期可接受的投资内部收益率下，投资方能承受的各种因素向不利方向变动的极限值。根据敏感性分析，计算各因素临界点详见表7-6临界点分析表7-6敏感因素基本方案结果临界点计算期望值12%（IRR）建设投资（万元）45313最高值51000住宅楼（元/㎡）最低3300商业设施（元/㎡）最低3100办公楼、酒店（元/㎡）最低3300三、财务评价结论从上述财务评价看，财务内部收益率高于基准收益率，净现值大于零，从敏感性分析看，项目具有一定的抗风险能力，因此，项目从财务上讲是可行的。