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房地产实物投资项目选择的有关案例主要内容：——房地产置业投资分析案例；——房地产开发投资分析案例；——土地投标分析房地产置业投资分析案例购置性投资分析的理论形式1R,H,H全年租金收入再设一年后物业的市价为物业的年初市价11(),R+HHHiHH-HRiiHHHiH因为物业投资总收益应大于利息收入机会成本所以〉同除以即投资者的预期收益率应包括房地产价格的期望增值率与租金价格比率。（1）投资者的价格预期总是基于当前价格，即增值率对当前价格敏感。（2）若预期总收益大于机会成本，则投资需求增加，导致当前价格上升。若租金上涨，其结果不言而喻。若租金不变，当前价格的上升会导致租金价格比下降，但预期增值会达到一定程度，使得增值率的上升幅度大于租金价格比的下降幅度，推动总收益率的上升，投资需求仍会增加。住房购置决策遵循的原则决策准则内容整体属性最佳准则要求物业具有均好性非报酬决策准则要求物业必定满足某些属性补偿与权衡准则要求物业必定满足关键属性的基础上，对其他因素进行比较【例1】某居民计划购买一套两室一厅的住房，收集信息，挑选了四个楼盘，具体情况见下表。请问如何进行选择？楼盘出行时间分钟价格元/平米建筑面积平方米得房率％物业服务打分A2552008574100B404500827370C404500827090D604200636580【分析过程】依据非报酬决策准则，该居民认为交通和经济条件最重要，可将D楼盘和A楼盘剔除；再根据得房率和物业服务两个因素在B、C楼盘之间选择。该居民给得房率打35分，物业服务打65分，则两个楼盘的综合得分分别为：B：73×35％＋70×65％＝71.05C：70×35％＋90×65％＝83因此，可以选择楼盘C。【例2】某家庭4口人，包括1老人。存款12万元，家庭月收入6000元，日常开销3000元，无其他负债。现有几种价格、户型、面积的住房供选择：户型二室二厅三室二厅三室二厅四室二厅面积80平米100平米120平米140平米价格元/平米3500350030003000标准成品房成品房毛坯房毛坯房其他条件如下：（1）抵押贷款方式：首付3成；贷期15年，月还款额83.09元/万元。首付2成；贷期20年，月还款额66.22元/万元。（2）预计办理购房各类手续费和税费共计1万元。（3）室内装修约500元/平米，家居装饰约200元/平米。试给出置业建议。提示（1）谨慎估算家庭财富，留足日常支出和可能的意外支出，准确估计购房各种支出，包括首付、月供款、有关手续费、水费、家居装饰费等；（2）合理分配购房资金，不忽视房屋持有成本；（3）注意资金来源和支出之间的期限匹配。【解】以其中之二为例，说明其过程：1.购买价格：3500元/平米×100平米＝35万元；2.首付：35万×20%＝7万元；3.抵押贷款总额：35万－7万＝28万；4.每月还本付息额：28×66.22＝1854.16元，本息总额：1854.16×12×20＝444998元；5.家居装饰：200×100＝2万元；6.各种手续费、税费：1万元。回顾：收益性物业投资分析一般形式12211(1)(1)(1)(1)(1)nndidenninivdeCFCFCFCFCFCFPrrrrrrPPP经营净收入年贷款本息：抵押贷款人税前现金流：权益投资人所得税税后现金流：CFi,CFd现金流现金流的价值现值＝Pd现值＝PePv＝Pd+Per【例1】某一写字楼底商日均租金11.5元/平方米，该底商面积共11000平方米，用地年限40年，银行提供6成10年贷款，年贷款利率5.76%，开发商希望的年投资收益率为16.5%，物业管理费33元/月•平方米，保险费等其他费用、房产等各种税费分别占年收益的2‰和14.76%。假定底商年均空置面积占总面积的5%，年均空置30天。试估算该底商的价值。（一年按360天计）【解】（1）计算年运营费用（2）计算年净收益（3）计算资本化率（4）计算底商价值1(1)(1)naVrr【解】（1）计算年运营费用年潜在毛收入＝11.5×11000×360＝4554（万元）空置损失＝11.5×1.1×30＋4554×5%＝607.2（万元）年运营费用＝33×1.1×12＋（4554－607.2）×（0.1476+0.002）≈1026（万元）（2）计算年净收益年净收益＝4554－607.2－1026＝2916.8（万元）（3）计算资本化率资本化率r＝60%×5.76%＋40%×16.5%≈10.1%（4）计算底商价值402916.811(1)28416.110.06%(110.1%)底商价值＝＝万元提示：若预知商铺价值，结合预期投资收益率，可得预期年收益，即可与该商铺实际年收益比较。【例2】某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资者的权益资金为20万元，另外30万元为年利率7.5％、期限30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按照有关规定，可以在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10％，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30％。写字楼的年增值率为2％。试计算该写字楼投资项目的投资回报率。提示（1）收入、损失和运营费用、净经营收入；（2）年供款、净现金流；（3）现金回报率；（4）还本收益；（5）折旧前应税收入、折旧、应税收入、所得税；（6）税后净现金流、税后现金回报率；（7）投资者权益增加值、投资回报率；（8）物业市值增值额、考虑增值后的投资回报率；（9）偿债备付率（DCR）【解】（1）年毛租金收入：10万；（2）空置和收租损失：1万；（3）年运营费用：3万；（4）净经营收入：10－1－3＝6万；（5）年还本付息：30×7.5％/（1－（1＋7.5％）-30）＝2.54万；（6）净现金流：3.46万；（7）现金回报率：3.456/20＝17.3％；（8）还本收益：2.54－30×7.5％＝0.29万；（9）扣除折旧前的应税收入：3.46＋0.29＝3.75万；（10）折旧：40/25＝1.6万；（11）应税收入：3.75－1.6＝2.15万；（12）所得税（25％）：2.15×25％＝0.5375万；（13）税后净现金流：3.46－0.5375＝2.9225万；（14）税后现金回报率：2.9225/20＝14.6％；（15）投资者权益增加值：还本收益＝0.29万；（16）投资回报率：（2.9225＋0.29）/20＝16.1％；（17）写字楼市场价值增值额：50×2％＝1万；（18）考虑增值后的投资回报率：（2.9225＋0.29＋1）/20＝21.1％；（19）偿债备付率（DCR）：（净经营收入）6/2.54＝2.36。序号项目数额备注1年毛租金收入1000002空置和收租损失（10％）100003年运营费用（30％）300004净经营收入600005年还本付息254006净现金流346007现金回报率17.3％34600÷2000008还本收益290025400－300000×7.5％9扣除折旧前的应税收入3750034600＋290010折旧1600011应税收入2150037500－1600012所得税（25％）537521500×25％13税后净现金流2922534600－537514税后现金回报率14.6％29225÷20000015投资者权益增加值290016投资回报率16.1％32125÷20000017物业市场价值增值100002％×50000018考虑增值的投资回报率21.1％42125÷20000019偿债备付率（DCR）2.3660000÷25400【例3】一幢办公楼可出租净面积为27200平方米，售价为288万元。通过对该房产进行一年期营运预测，得到如下结果：每平方米市场租金：23.5元；空置及收租损失率：8％；每平方米营运费用：9.2元。目前最佳贷款条件为：20年期11.5％的年利率（偿债常数为0.12797），7年后利率可重新协商，贷款比率为购买价的75％，贷款人可接受最低偿债保障比率为1.20。预期的权益投资人是一小群合伙人，均为高级专业人士，一致认可的最低税前当期收益率是6％，可接受的最高损益平衡率为85％。试评价该项目的可行性。注：损益平衡率或保本率，为营运净收入刚好偿还债务或收入刚好补偿营运费用和债务时的房产占用率。前门法图示收购成本1－贷款价值比要求的权益资金要求的税前收益率权益资金要求的现金流贷款价值比抵押贷款偿债常数偿债额营运净收入营运费用要求的实际总收入1－空置率要求的潜在总收入可出租净面积最低单位租金乘以乘以乘以乘以相加加上除以除以288万0.1279731.97万2.76万6.19万营运净收入÷还贷额＝1.16。（营运成本＋还贷额）÷潜在总收益＝85％依照前述程序得到物业最低租金为：每平方米22.77元，低于市场租金损益平衡率的计算：偿债保障比率的计算：提示：从权益投资人角度考察拟投资项目，即当项目成本已（假）定，则估计满足投资门槛所需的最低租金。【例4】一幢办公楼可出租净面积为27200平方米，售价为288万元。通过对该房产进行一年期营运预测，得到如下结果：每平方米市场租金：23.5元；空置及收租损失率：8％；每平方米营运费用：9.2元。目前最佳贷款条件为：20年期11.5％的年利率（偿债常数为0.12797），7年后利率可重新协商，贷款比率为购买价的75％，贷款人可接受最低偿债保障比率为1.20。预期的权益投资人是一小群合伙人，均为高级专业人士，一致认可的最低税前当期收益率是6％，可接受的最高损益平衡率为85％。试评价该项目的可行性。注：拟投资物业按照本市场区域类似房产的平均租金出租。后门法图示营运净收入偿债现金权益投资人可用资金要求的税前收益率合理的现金投资偿债保障比率允许的年度偿债额偿债常数可支持的抵押贷款最大投资额减去除以除以除以相加63.9万0.12797313.8万220万潜在总收入1－空置率营运费用实际总收入乘以减去33.8万1.228.2万5.6万28.2万6％93.8万（营运成本＋还贷额）÷潜在总收益＝83％贷款价值比率的计算：可支持的抵押贷款额÷最大投资额＝2199925÷3138325＝70％损益平衡率的计算：提示：从贷款人角度考察拟投资项目，即当项目经营状况已（假）定，则估计可能的最高投资额。关于预分析的进一步说明初步筛选拟投资项目长期预测和分析放弃房地产开发投资分析案例【例1】某房地产开发商以5000万元的价格购得一总面积为4000平米的土地50年的使用权，相关信息如下：建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%；楼高14层：1至4层建筑面积相等，5至14层为塔楼（均为标准层）；建造成本为3500元/平米，专业人员（建筑师、结构／造价／机电／监理工程师等）费用为建造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为12000元/平米。项目开发周期为3年，建设期为2年，地价于开始一次性投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问：项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率是多少？【解】按照下列步骤进行计量分析：（1）项目总开发价值项目总开发价值＝总销售收入－销售税费＝售价×可售面积－销售税费（2）项目总开发成本项目总开发成本＝土地成本＋建造成本＋专业人员费用＋其他费用＋管理费＋财务费＋销售费（3）开发利润开发利润＝开发价值－开发成本（4）各种指标的计算评价方法一：静态盈利能力指标的计算1.项目总开发价值（1）项目建筑面积：4000×5.5＝22000（平米）（2）标准层每层建筑面积：（22000－4000×60％×4）/10＝1240