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第三章房地产价格和价值房地产价格的含义和形成条件房地产价格的特征房地产的供求与价格房地产价值和价格的种类第一节房地产价格的含义和形成条件一、房地产价格的含义二、房地产价格的形成条件关于价格：1）价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。（[英]戴维：现代经济学词典，现象）2）价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象的人类劳动。（许涤新主编：政治经济学辞典，本质）一、房地产价格的含义房地产价格：是指和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其它经济利益。二、房地产价格的形成条件1、有用性2、稀缺性“使用价值很大的东西，往往具有极小的交换价值；反之，交换价值很大的东西，往往具有极小的使用价值”——亚当·斯密3、有效需求对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买。第二节房地产价格的特征一、房地产价格与一般物品价格的共同点都是价格，用货币表示；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价：优质高价，劣质低价。二、地价与一般物品价格的不同生产成本不同一般物品价格是“劳动价值”的表现，地价本质上不是劳动价值的货币表现，是地租的资本化折旧不同一般而言，土地不像一般商品一样价值会随时间流逝而降低，不存在折旧。但在我国由于实行有期限的土地使用权制度，在这一特例下土地需要计提折旧。价格差异不同一般商品，同一品牌、同一型号的价格也基本一致，而土地由于具有独一无二性，因此不同土地之间价格差异较大。市场性质不同一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。价格形成时间不同一般物品由于相同的较多，易于比较，且价值不大，形成价格的时间较短；土地独一无二，不易比较，为不完全市场，且价值量大，交易所需时间较长，因此地价形成的时间通常较长。供求变化不同对土地的需求是一种“引致”需求，即由对土地上的产品和服务的需求而引起的需求。二、房地产价格的特征1、房地产价格受区位的影响很大；2、房地产价格实质上是房地产权益的价格；3、房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金；4、房地产价格是在长期考虑下形成的；5、房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。第三节房地产供求与价格房地产市场的波动，房地产价格水平及其变动，从经济学上来讲，是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果，其中，待租售的房地产形成了市场的供给面，房地产的消费者（购买者、承租人）形成了市场的需求面。其他一切因素对房地产价格的影响，要么是通过影响房地产的供给，要么是通过影响房地产的需求，要么是通过同时影响房地产的供给和需求来实现的。主要内容一、房地产需求二、房地产供给三、房地产均衡价格四、房地产供求弹性五、房地产供求与价格关系的特殊性一、房地产的需求房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地所愿意而且能够购买（或承租）的数量。形成需求的两个条件：消费者愿意购买消费者有能力购买（一）房地产需求的概念（二）决定房地产需求的因素1、该种房地产的价格水平2、消费者的收入水平3、消费者的偏好4、相关物品的价格水平5、消费者对未来的预期（三）房地产需求曲线PPQQ00DD0D2D1需求增加需求减小一般房地产需求曲线（a）（b）二、房地产供给房地产供给是指房地产开发商和拥有者（即房地产出售者或出租者）在某一特定的时间内，在每一价格（或租金）水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售（或出租）的数量。某种房地产在未来某一时间的供给量为：供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量（一）房地产供给的概念（二）决定房地产供给量的因素1、该种房地产的价格水平2、该种房地产的开发成本3、该种房地产的开发技术水平4、房地产开发商对未来的预期（三）房地产供给曲线PPQQ00SS0S2S1供给增加供给减小一般房地产供给曲线（a）（b）三、房地产均衡价格在其它条件不变的情况下，需求曲线上的每一个点都是消费者愿意而且能够接受的房地产价格与数量的组合，供给曲线上的每一个点都是房地产开发商或拥有者愿意而且能够提供的房地产价格与数量的组合。由于市场交易是自愿交易，或交易双方一致同意的交易。因此，市场交易价格和数量，必须是供求双方都愿意而且能够接受的价格和数量。PQ0S房地场均衡价及其形成DEP2PeP1Q1Q2QeQ3Q4E点是需求曲线与供给曲线的交点，它同时处于需求曲线和供给曲线上。因此，E点是供求均衡点，其所对应的价格Pe被称为均衡价格，所对应的数量Qe被称为均衡数量。均衡价格理论是价格原理的核心内容，它表明：均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离均衡价格，则必然会出现过剩或者短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格上升或下降的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。供求变化对均衡价格和均衡交易量的影响变化方向变动幅度均衡价格均衡交易量同方向变化供给增加=需求增加不变增加供给减少=需求减少不变减少供给增加﹥需求增加下降增加供给减少﹤需求减少下降减少供给增加﹤需求增加上升增加供给减少﹥需求减少上升减少供求变化对均衡价格和均衡交易量的影响变化方向变动幅度均衡价格均衡交易量反方向变化供给增加=需求减少下降不变供给减少=需求增加上升不变供给增加﹥需求减少下降增加供给减少﹤需求增加上升增加供给增加﹤需求减少下降减少供给减少﹥需求增加上升减少四、房地产供求弹性当两个经济变量之间存在函数关系时，作为自变量的经济变量的变化必然会引起作为因变量的经济变量的变化。弹性是对作为因变量的经济变量的相对变化对于作为自变量的经济变量的相对变化的反应程度（或敏感程度）的一种度量。具体的说，它告诉人们作为自变量的经济变量发生1%的变化，将会引起的作为因变量的经济变量的百分比变化。的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化作为因变量的经济变量弹性（一）房地产需求弹性1、房地产需求的价格弹性（通常简称为房地产需求弹性）2、房地产需求的收入弹性3、房地产需求的人口弹性4、房地产需求的交叉价格弹性5、房地产需求的价格预期弹性1、房地产需求的价格弹性房地产需求的价格弹性通常称为房地产需求弹性，表示在一定时期内一种房地产需求量的变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度。是房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比。比房地产价格变化的百分分比房地产需求量变化的百房地产需求的价格弹性由于房地产的需求两与其价格一般按照相反方向变化，即房地产价格上升时，房地产需求量会减少，因此，房地产需求的价格弹性通常为负数。但为了方便起见，一般用正数来衡量需求的价格弹性。通常采用“中点法”计算需求的价格弹性。2)(221122112PPPPQQQQED例2-1：假设某种商品住宅的价格从2000元/平方米上升到2200元/平方米，其需求量从1000套减少为800套。试采用中点法计算该种商品住宅的价格弹性。解：采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性如下：%25.9%10022200200020002200价格变化的百分比%22.22%100280010001000-800-需求量变化的百分比33.2%52.922.22%需求的价格弹性2、房地产需求的收入弹性房地产需求的收入弹性是建立在房地产的需求量变化与消费者的收入量变化之间的一个弹性概念，用来表示消费者对某种房地产的需求量的相对变化对于消费者收入的相对变化的反应程度。是房地产需求量变化的百分比与消费者收入量变化的百分比之比。比消费者收入变化的百分分比房地产需求量变化的百房地产需求的收入弹性3、房地产需求的人口弹性房地产需求的人口弹性是建立在房地产的需求量变化与人口数量变化之间的一个弹性概念，用来表示房地产的需求量的相对变化对于人口数量的相对变化的反应程度。是房地产需求量变化的百分比与人口数量变化的百分比之比。人口数量变化的百分比分比房地产需求量变化的百房地产需求的人口弹性4、房地产需求的交叉价格弹性房地产需求的交叉价格弹性是指某种房地产因另一种房地产或商品价格变化1%所引起的其需求量的百分比变化。格变化的百分比另一种房地产或商品价分比房地产需求量变化的百弹性房地产需求的交叉价格5、房地产需求的价格预期弹性房地产需求的价格预期弹性是房地产需求量变化的百分比与预期的其未来价格变化的百分比之比。的百分比预期的房地产价格变化分比房地产需求量变化的百弹性房地产需求的价格预期（二）房地产供给弹性1、房地产供给的价格弹性房地产供给的价格弹性通常称为房地产供给弹性，表示在一定时期内一种房地产供给量的变化对于该种房地产价格的相对变化的反应程度。是房地产供给量变化的百分比与其价格变化的百分比之比。比房地产价格变化的百分分比房地产供给量变化的百房地产供给的价格弹性2、房地产供给的要素成本弹性是房地产供给对其要素价格（如土地价格、建筑材料价格、建筑设备价格、建筑人工费等）变化的反应，用来表示房地产供给量的相对变化对于要素价格的相对变化的反应程度。它是房地产供给量变化的百分比与要素价格变化的百分比之比。要素价格变化的百分比分比房地产供给量变化的百弹性房地产供给的要素成本（三）弹性数值的类型弹性较大，说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化是较敏感的；弹性较小，说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化是较不敏感的。经济学上将弹性数值分为如下5种类型：（1）弹性大于1的情况，称为富有弹性；（2）弹性小于1的情况，称为缺乏弹性；（3）弹性等于1的情况，称为单一弹性；（4）弹性为无穷大的情况，称为完全弹性；（5）弹性等于零的情况，称为完全无弹性。1、房地产需求的价格弹性的5种类型：PQ0D（a）PQ0D（b）PQ0D（c）PQ0D（d）PQ0D（e）富有弹性缺乏弹性单一弹性完全弹性完全无弹性需求的价格弹性类型2、房地产供给的价格弹性的5种类型：PQ0S（a）PQ0S（b）PQ0S（c）PQ0S（d）PQ0S（e）富有弹性缺乏弹性单一弹性完全弹性完全无弹性供给的价格弹性类型第四节房地产价值和价格的种类一、使用价值和交换价值使用价值：指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值：指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币、商品或其它有价物。人们在经济活动中一般简称的价值是指交换价值；在房地产估价中一般所说的价值，也是指交换价值。二、成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值1、成交价格：是指在一笔房地产交易中，交易双方实际达成交易——买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、买者收取的货币额、商品或其它有价物；买价、卖价、正常成交价格之间的关系：在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格高于或等于卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。如下图所示：3000元/m22500元/m2最低卖价最高买价交易不能成功交易可能成功（a）3000元/m22500元/m2最低卖价最高买价（b）达成交易的基本条件2、市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果；3、理论价格：是经济学家设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。市场价格与理论价格的关系：市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。二者关系如下图所示：价格时间0市场价格理论价格市场价格与理论价格的关系4、公开市场价值是在以下假设条件下最可能的交易价格：（1）交易双方自愿地进行交易；（2）交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化；（3）交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象；（4）交易双方掌握必要的市场信息；（5）交易双