东丽区研究宏观及房地产发展

东丽区市场综述2020年5月12日薄部夺唐序农季肝钩殊篆谜染彻崖该桃制攀歪惋沦苔烫鼠浓琐辊南甜巧剖东丽区研究宏观及房地产发展东丽区研究宏观及房地产发展2内容提纲Contentcompendium一．东丽区宏观背景研究二．东丽区行业背景研究三．东丽区板块研究拾侩巾侦咙之唆艺熔赛循穗户鹰王辰弧沼述答斟摄知杠莎裹凶纫觅暮蒸苍东丽区研究宏观及房地产发展东丽区研究宏观及房地产发展东丽区位于天津市中心城区和天津港之间，是连接市区与港区的纽带。东丽区地理位置优越，水陆空交通便捷。天津市东丽区位于天津市中心市区和滨海新区之间。全境东西长30公里，南北宽25公里，总面积477平方公里，行政区辖张贵庄、丰年村、程林、无瑕、新立5个街道，军粮城、大毕庄、华明等3个镇和么六桥乡。毗邻天津经济技术开发区、保税区、高新技术产业园区，接受“三带”、“三区”的辐射。拥有拥有39条航线的国际机场，现代化的空港物流加工区，东丽湖生态旅游、居住板块。宏观背景研究—区域解读愚裔站逾拈豹狞驯腋乐诗免咳钵狂预狮薪挂丝河楼叛跋卫类孟娱栋灰鬼嫁东丽区研究宏观及房地产发展东丽区研究宏观及房地产发展依托京津走廊及滨海新区的带动作用，东丽区位于环渤海区域发展的主轴上，未来潜力巨大北京天津滨海新区环渤海经济圈规模初具，京津走廊发展轴的确定--以京津两个直辖市和滨海新区为主轴线，将带动发展轴上各个关键节点的经济发展；同时辐射并带动周边区域城市的发展，构成了中国北方最重要的集政治、经济、文化、国际交往和外项型、多功能的密集的城市群落；东丽区所在区域位于京津走廊的必经之路——已经纳入国家滨海新区发展的前沿。位于环渤海城市群落发展主轴上东丽宏观经济背景研究——区域解读跳侠棘唾包伊显瓦册疑剪搪缩舍血咬绽启獭顽滑馅斗望缉淤韩秧溉是氓析东丽区研究宏观及房地产发展东丽区研究宏观及房地产发展宏观经济背景研究——区域解读东丽区作为连接中心城区和滨海核心区发展轴上的价值凹地，随着周边大型项目的开发和产业的不断成熟，必然成为天津新的经济和土地价值的快速增长点，天津中心城市东移和滨海新区产业西移，使东丽区将成为以高新技术产业和现代加工业为主导的新兴产业区。恤汛闰若缩绕芹因痹倡澄瓶杠礁奸凰处鲸涎牧陕酬阑号桐奋琴睦窖褒怕趋东丽区研究宏观及房地产发展东丽区研究宏观及房地产发展宏观背景研究—经济发展随着天津市加快建设北方经济中心、滨海新区和工业东移总体规划的实施，东丽经济迎来前所未有的机遇和发展。东丽区国营企业、外资企业、集体企业、私营企业、股份制企业多种经济成份共存，形成了多元化的经济格局。吸引了来自韩、日、美、法等22个国家和地区的300多家外资企业。东丽区经济基础良好。形成二、三、一产业格局。工业依靠重点企业强力带动，优势产业有力支撑，实现了又好又快发展。城市化进程加快。“宅基地换房”、“城中村改造”、“依托大项目有序撤村”等城市化途径不断完善，按照“一个中心城区、两个中心镇、两个组团”的规划思路，城镇建设加速。挫捞逐芝诈党唱干夺炬构项蔫驶嚼环爵昧押姿殿时周态付闺耍笋柏值粪腾东丽区研究宏观及房地产发展东丽区研究宏观及房地产发展宏观背景研究—经济发展东丽区历年GDP及增幅比较0100200-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%总值增幅总值120.7120121.2144161.9增幅18.90-0.581%18.8012.4020042005200620072008亿元东丽占天津GDP的比例05000100000.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%亿元天津市东丽区比例天津市31103697434450506354东丽区120120121144162比例3.86%3.25%2.79%2.85%2.55%20042005200620072008东丽区的GDP自2003年首次突破百亿大关后，经过三年平稳发展，从2007年始加速递增，在天津GDP的比重近3年维持在2.5—3.0%之间。趾诈念祁稍兵宰饶烦妨袋粳龋翰衍巨底址共筒惊丫儡鲤搜骏抡昌灶孟拍住东丽区研究宏观及房地产发展东丽区研究宏观及房地产发展宏观背景研究—产业结构2008年全年,东丽区地区GDP为161.9亿元,同比增长22.3%:第一产业3.3亿元,同比增长2.9%;第二产业102.7亿元,同比增长28.6%;第三产业55.9亿元,同比增长13.6%.东丽区产业比例第一产业2%第二产业63%第三产业35%第一产业第二产业第三产业东丽区的整体经济以第二产业为核心，以服务性产业拉动经济特色，以第一产业为补充。踊尉仕毁鸟危桥吮笔瞒冲果哦殊脊甥辰兴凋玩初闭卷貉夕擅拙寞膘嗡县还东丽区研究宏观及房地产发展东丽区研究宏观及房地产发展宏观背景研究—产业结构东丽区政府制定支持政策，确保一批大项目、好项目签约落地。积极调整产业结构，构建特色突出的四大产业园区——临空产业区华明工业园区滨海重机工业园金钟工业园区四大优势产业结构四大优势产业金属制品业交通设备制造业电子通讯业新型建材业据统计四大优势产业占据东丽区第二产业总值的68.5%纺峡让怠隆住单帖壬每菇肛凝饺烁牲搭丹药箍颗撬僻羊匆椰余昔冻熊变即东丽区研究宏观及房地产发展东丽区研究宏观及房地产发展宏观背景研究—产业结构服务业占GDP比重02040608039.00%40.00%41.00%42.00%43.00%44.00%45.00%亿元服务业产值所占比重服务业产值54.953.760.866.7所占比重44.60%44.30%42.20%41.20%2005200620072008传统流通服务业是东丽区服务业中比重最重的部分，其次是其他类型服务业。然而，服务业在金融保险、旅游、中介服务等现代服务业领域，由于在资金、信息、市场和国家的严格管制等方面的原因，东丽区的发展条件与其他地区还有很大差距。服务类产业比重76.86%23.14%传统类型其他类型传统服务业主要包括：交通、仓储、运输、住宿、餐饮、批发、零售等；其他类型包括：房地产、金融保险、旅游、信息产业、文化服务等。劲越脏匆副振惕笆堤急狙成卜肄回晦撑痴队账懒糟王啡访弥垃疡酝贯兴冠东丽区研究宏观及房地产发展东丽区研究宏观及房地产发展宏观背景研究—人口构成2008年末全区常住人口45.21万人，户籍人口33.09万人，暂住人口12.12万人；农业人口19.99万人，非农业人口13.1万人；全年人口出生率为7.8‰，人口死亡率为3.1‰；人口自然增长率为4.7‰。计划生育率为98.6%，一孩率77.7%。户籍人口与暂住人口比例,户籍人口73%,33.09,暂住人口27%,12.12单位：万人农业与非农业人口比例,农业人口60%,19.99,非农业人口40%,13.1单位：万人胳占聘北随殉肃孺汁愿群族线揽臣障汝秸欲找疤史每妹筏眠圣生携啮唁城东丽区研究宏观及房地产发展东丽区研究宏观及房地产发展今年8月4日，东丽区宣布取消本区户籍人口农业、非农业性质的划分，实行按实际居住地登记居民户口，实行城乡一元化户籍登记制度。此项改革完成后，东丽区居民将不再有“城里人”与“乡下人”之分。消除城乡户籍二元化结构。在子女教育、职业培训、社会保障、就业服务等方面实行统一政策，实行以具有合法固定住所、稳定职业或生活来源为基本条件的户口迁移准入制度，优先保障各类专业人才、外来投资者入住本区。宏观背景研究—人口构成欣酋渐摇放汞如惶筏郸泻言灯湾陇思抗怜妥悲吠没形溅婴天牵且磨硒滑女东丽区研究宏观及房地产发展东丽区研究宏观及房地产发展13内容提纲Contentcompendium一．东丽区宏观背景研究二．东丽区行业背景研究三．东丽区板块研究券挥洪逞卞缅筷曾均亩寝已牛秃难谢媳饭揍碟斑球惦照颧蓉崖晋奸胺膘耙东丽区研究宏观及房地产发展东丽区研究宏观及房地产发展行业背景研究——土地供应量分析2008年-2009年2月，东丽区共有36宗土地挂牌出让，土地供应面积约610万平米。土地供应以工业用地为主，累计供应量达424万平米，占供应总量70%，主要分布在津塘公路沿线各工业园区内；住宅用地方面，共有7幅土地出让，累计供应面积约140万平米，占供应总量约23%，主要分布在津滨大道沿线，东丽湖板块仅有一宗土地出让，供应面积约18万平米。单位：万平方米2008.8—2009.8东丽区土地供应量及占比427,70%140,23%43,7%工业用地居住用地综合单位：万平方米尧寥队湛譬棘噬厄乐讥练瓢伐掸贡蔡鬼芬池降卡磁疯存吧瘁霉港禄公荔撑东丽区研究宏观及房地产发展东丽区研究宏观及房地产发展2008-09年，东丽区共成交土地39宗，成交土地面积约383万平米，区域供求比约为1：1.59.成交土地用途分布方面，住宅用地共成交9宗，成交土地面积约140万平米，占总量36.6%.行业背景研究——土地成交情况2008-2009.8东丽区土地成交量及占比140,37%199,52%44,11%居住用地工业用地综合单位：万平方米梆语管响躬拭窗稚耘岔才贮茸搽径行租柯踊拿删缕丘眉茧罚谢桔遇惯掐痢东丽区研究宏观及房地产发展东丽区研究宏观及房地产发展行业背景研究——近期房价走势从成交均价开看，整体呈稳中有升的状态，受金融危机影响，08年下半年和09年初价格略有下降。其中谷价为09年12月，峰价出现在出现在09年5月。目前整体均价维持在6500元/平方米以上。08/08—09/08东丽区商品住宅成交走势0100002000030000400005000060000010002000300040005000600070008000平米元/平米成交量成交均价成交量10663135592583819465242092173621748398172502349517377804630831397成交均价651665447141607861086174566260685937724468356608682108/8月08/9月08/10月08/11月08/12月09/1月09/2月09/3月09/4月09/5月09/6月09/7月09年/8月散糊碧月瑰荐炉簧驾烟桐博粮督局骨柴诗钓壶届乔哄官郭播铀队植齐悔总东丽区研究宏观及房地产发展东丽区研究宏观及房地产发展行业背景研究——东丽与其他郊县的比较通过对比发现东丽区从成交套数上明显落后于西青、津南、塘沽四区，成交总数上接近开发区。冠唁秀撑霓厦沾府原然焰罪蔓冉持福琶报笺纲溢咯傣漱廓炽木滦甥吼搓践东丽区研究宏观及房地产发展东丽区研究宏观及房地产发展行业背景研究——东丽与其他环城郊区的比较目前东丽区的成交套数上与其他三个环城郊区，为环城四区平均成交套数的43%。成交均价为四区中第二位，落后于西青区。天津环城四区商品住宅区域市场环比走势050000100000150000平米2000300040005000600070008000元/平米09/6月成交量377801214121303697443909/7月成交量463081306761163896545109/8月成交量313971373621208716736809/6月成交均价678872536226576609/7月成交均价6608700562335684东丽区西青区津南区北辰区右彝蛮畸洪较烧请舶琳骸矗秘阻低禽诈棺偷易港喷耐阴吵贮丹硝李醉滞殃东丽区研究宏观及房地产发展东丽区研究宏观及房地产发展19内容提纲Contentcompendium一．东丽区宏观背景研究二．东丽区行业背景研究三．东丽区板块研究猿值绒哲姓给猖挎吵适佣寥训值条粘失狰彦助谍位登咏抗讹抵赦斡灸隋憎东丽区研究宏观及房地产发展东丽区研究宏观及房地产发展东丽湖组团空港物流园区组团华明组团东丽区板块研究东丽区三大板块东丽湖板块具有得天独厚的地缘优势，是天津最早开发休闲地产的地区之一，是东丽区高端项目的集中区。随着空港物流及工业的兴起，聚集的人口催生了新的居住组团。华明镇板块是东丽区政府规划的经济适用房集中区，以此拉动了区域的活跃性。梨灌锭派刃刑矣裳鹏猿攘诌膀皿赌诸整箭鉴方兼醇斑了了渭