关于公司发展海外市场建议

关于公司发展海外市场建议1中国房企进军海外市场背景分析2中国房企海外市场投资策略和现状3中国房企进军海外市场机遇与挑战报告目录4中国房企海外拓展区域和开发模式分析15关于公司发展海外市场建议2中国的经济体量经历了令人瞩目的增长：从1978到2012年年均经济年均增长达9.8%，较同期全球平均增幅高出6个多百分点。截至2012年，中国的GDP总量达到8.2万亿美元，成为仅次于美国的全球第二大经济体。中国整体经济增长带动个人财富、企业规模尤其是房地产企业规模以及机构投资者的可投资资产规模也快速增长，亦因此推动房地产直接投资及其他房地产相关投资渠道的发展。中国的快速城镇化及2008年政府主导的大规模投资计划带动了房地产投资开发热潮，与此同时消费及投资需求的膨胀推动各地物业价格大幅上涨，令政策层面对境内房地产投资，尤其是住宅投资的调控规管日趋严厉。一方面是信贷收紧、国内房地产投资严重受管控、短期内供应过剩的压力令投资风险日益上升；另一方面则是全球信贷宽松、人民币对外不断升值、部分富裕个人（尤其是高净值人群）移民及资产保值需求日益高涨、中国经济体的可投资资金规模不断增大。在这样的背景下，海外房地产投资开始成为个人及机构投资者等各方关注的热点投资渠道。与此同时，出于拓宽融资渠道或基于远期战略考量，部分国内房地产企业亦开始积极进军海外。随着人民币升值加速以及资本输出趋势的确立，到海外旅游、投资乃至购买不动产成为越来越多中国富裕阶层的选择。这股海外投资和置业热潮让一些欧美发达国家的地产公司赚得盆满钵满，中国人用一箱现金为未满5岁的孩子购买曼哈顿高级公寓的消息频频令美国人目瞪口呆，也刺激着中国地产商的神经。于是，中国房地产企业纷纷踏上进军海外之路，核心目标是为海外的中国人服务。1中国房企进军海外市场背景分析3世界华人市场分布与移民投资情况从各方面来看，21世纪初海外华侨华人的人口总数约为3975.8万人，其中约有200万为近20余年间从大陆迁出的新一代华侨华人，分布在161个国家，其中绝大多数已加入所在国国籍，属外籍华人。除个别的内陆国家和偏远的岛屿地区之外，环球皆有炎黄子孙的踪迹。20世纪初，全球华侨华人总数约为400－500万人；20世纪50年代初，总数增加至1200-1300万人，其中90%集中在东南亚；到2007-2008年间，在全球4543万华侨华人中，东南亚占比已降至73%左右，北美、欧洲、大洋洲和日本、韩国等地的华侨华人数量出现较快增长。《中国国际移民报告（2012）》显示2011年，中国对世界几个主要移民国家的永久移民数量超过15万人，其中在美国取得永久居留权的人数达87,017人，在中国当年移民总人数中居首位，其次是加拿大、澳大利亚和新西兰。而经济合作和发展组织（OECD）的《2012教育概览》统计显示，2010年澳大利亚、加拿大、新西兰和美国等国的外籍学生来源中占比最高的海外学生群体均来自中国。据研究发现：中国个人投资者的海外房地产投资的热门目的地与移民首选目的地及中国学生海外留学首选目的地排序高度重合。这既是多份私人银行报告采访调研一致得出的“移民、子女留学及资产保值增值日益成为高净值人群的首要考量”的又一佐证，亦充分体现了中国个人投资者购置海外房产自用或投资的自发动因。4洲别/国家当地对海外华人的称呼海外华人人口占当地人口百分比占全球海外华人百分比亚洲--30,976,784(2006)0.80%78.70%泰国泰国华人8,500,000(2006)14%11.70%印尼印尼华人7,300,000(2003)3.10%11.70%马来西亚马来西亚华人,峇峇7,000,000(2006)24.50%12.10%新加坡新加坡华裔,华族2,700,000(2005)75.60%4.30%越南越南华人2,300,000(2006)3%2%-3%菲律宾菲律宾华人1,500,000(2004)2%2.40%缅甸缅甸华人,果敢族1,300,000(2003)3%2.10%印度加尔各答华人社区186,461(2005)0.02%0.50%日本日籍华人175,000(2003)0.10%0.30%柬埔寨柬埔寨华人150,000(2003)1.20%0.20%韩国韩国华人85,000(2003)0.20%0.16%文莱华人56,000(2006)15%0.10%老挝--50,000(2003)1%0.10%朝鲜朝鲜华人50,000(2003)0.20%0.10%以色列以色列华人23,0000.30%0.10%蒙古蒙古华人11,3230.40%0.03%美洲--5,920,000(2005)0.60%14.40%美国华裔美国人3,000,000(2005)1%6.80%加拿大加拿大籍华人1,300,000(2004)3.69%3.40%巴西巴西华人360,000(2006)0.10%0.40%秘鲁秘鲁华人250,0002.08%0.40%洲别/国家当地对海外华人的称呼海外华人人口占当地人口百分比占全球海外华人百分比巴拿马巴拿马华人150,0005%0.40%阿根廷阿根廷华人60,0000.16%0.10%尼加拉瓜尼加拉瓜华人12,000----牙买加牙马加华人10,000(2004)0.30%0.02古巴古巴华人500----波多黎各波多黎各华人未知未知未知欧洲--1,700,000(2006)0.20%4.10%俄罗斯俄罗斯华人、东干族680,0000.50%1.90%法国法国华人300,0000.50%0.90%英国英籍华人247,403(2001)0.40%0.70%爱尔兰--16,533(2006)0.39%--意大利意大利华人111,7120.19%0.20%西班牙西班牙华人99,000(2006)0.22%0.16%德国--71,639(2004)0.10%0.10%荷兰--44,713(2006)0.70%0.10%罗马尼亚罗马尼亚华人2,249----大洋洲1,000,000(2003)1.90%1.70%澳大利亚澳大利亚华人~700,000(2006)2.50%1.30%新西兰华裔新西兰人147,570(2006)2.80%0.30%斐济斐济华人6,000(2000)0.50%0.01%非洲--103,000(2003)0.02%0.30%南非南亚华人100,000(2003)0.20%0.30%毛里求斯毛里求斯华人36，830（2007）2.90%未知总共--39,379,7840.60%100%56中国企业进军海外房地产市场早有先例。以成功承揽新加坡环球影城的中冶集团为例，在项目施工建筑的业务范畴之外早已在当地迈出住宅开发的步伐。而以工行、建行为代表的金融企业及以南航、海航为代表的航空公司由于业务扩张需要，早已在海外购入办公类物业自用。与此同时，受各种原因推动，部分房地产企业作为海外房地产投资的先锋在近几年开始步入公众视野。2013年，国内大型房企进军海外地产声势显得比较浩大。由于融资需求以及追求多元化、国际化发展的需要，2013年不少著名一线房企进军海外甚至不断扩大海外版图，已经实现出海的包括绿地、万科、碧桂园、万达和富力等大型房企。房企为何不约而同进军海外市场？主要原因有以下：1、瞄准富裕人群海外置业的契机近年中国富人在海外住宅市场表现出强大的购买力及巨大的消费潜力，在引来海外开发商广泛关注的同时也成为国内房地产开发企业关注的焦点。多个房企的高层曾在不同场合表示出对中国人海外置业需求的高度兴趣，此外当地华人也是这些开发商瞄准的客群。而以万科、碧桂园、鑫苑等为代表的企业更已经通过出资合营或直接购地开发的方式在海外住宅市场上先行一步。2、拓宽融资渠道国内房地产企业的开发资金主要来自预售款、银行贷款及企业自有资金三方面，其比例通常约为4:3:3。但目前国内房地产行业面临政策性调控，一方面销售回款放缓，另一方面银行信贷收紧，令大部分房企，尤其是中小型企业的资金链吃紧。在此种情况下，拓宽融资渠道，降低资金成本成为部分企业的当务之急——目前一些已在A股上市的大型房企纷纷通过海外市场借壳上市，如万科、金地、招商等地产公司近期的收购行为就是最好的例证。万科在2012年7月收购了南联地产（后更名为万科置业（香港）有限公司），之后万科地产（香港）于2013年3月为其全资子公司BestgainRealEstateLimited担保发行8亿美元5年期定息债券提供担保，融资成本仅为2.755%。加上人民币对美元的升值预期，这一成本显著低于通过国内银行贷款（7%-8%）或发行信托融资（约为10%）。此外，国内借贷通常为2-3年，年限较短，而该美元债券的年限长达5年，这将有效减轻企业的短期偿债压力，从而极大的提升企业运营的灵活性。3、学习国际经验国内房地产市场在经历了21世纪前十年的快速发展期后，已步入相对平稳的发展阶段。拿地难度增加、拿地成本上升，市场竞争日益激烈，风险也在不断增加，这对房地产企业的战略及运营管理等提出了更为严峻的考验。而以万科和万达为代表的超大型房企通过组建合资公司或海外并购的方式与具备丰富经验的国外伙伴合作，一方面缩短了自身在海外市场的学习曲线，另一方面更可以通过先进的海外经验反哺国内实践，进一步提升自身实力。此外，海外多个市场在金融危机之后楼市受创、估值相对较低，或有投资获利的机会。中国房企进军海外市场驱动因素与战略考量74、国际化是房企的基本战略国际化是房企的基本战略，尤其是房企成长的基本逻辑。首先，部分大型房企的全国化布局基本完成，从战略布局角度需要国际化；其次，布局海外的企业前期实验性投资获得预期收益，获得初步成功，因此继续加大海外市场布局的力度。此外，国外大多数发达经济体经济在复苏，房地产仍然处于价值低估阶段，国内房企买地开发项目刚好处于抄底的市场阶段，市场周期的特征决定品牌房企继续积极布局海外市场。5、属于区域分散化的战略限购限贷政策并没有预料中的放松，国内市场的行政色彩较重。虽然2014年楼市的长效发展机制正在建立，但是从政策的预判看，重点一二线城市的行政调控色彩并不那么容易被淡化。一二线城市进入成本大，而三四线城市风险依然被揭示。因此，从区域市场分布看，房企必须有新兴的空间，海外市场目前市场空间大。6、国外的投资回报率加大从时间上看，2014年随着美国退出QE，国外的投资回报率将加大。海外市场的宏观经济开始回暖，2014年是一个较好的海外投资机会。从目前国人的海外需求看，包括韩国、新马泰等地，成为近几年的旅游旺地。房企和国外机构合作，实现优势互补，双方联合，容易打造成功项目。7、中型房企面临不进则退的尴尬2013年大型房企垄断势力加大，千亿军团不断膨胀。中型房企必须有创新。不甘心落后的企业心态，决定其要在海外市场必须拼搏，从而树立良好的市场形象。作为中型房企，必须有一个扩展态势。品牌树立成为关键。尤其在国内旅游地产打造过程中，面临了包括万达等大佬的挤压。不甘心做二线品牌，那么，在国外打造成功项目，容易引发更多的关注效应。8万通-纽约-2010-写字楼鑫苑-纽约-2012-住宅万科-旧金山-2013-住宅泽信-奥克兰-2013-综合中海外-伦敦-2012-写字楼首创-沙特鲁-2012-工业万达-莫斯科等-2012-旅游碧桂园-马来西亚-2012-住宅绿地-济州岛-2012-综合万科-丹那美拉-2013-住宅南航-悉尼-2011-写字楼海航-悉尼-2011-写字楼绿地-悉尼-2013-综合直接购置南航、海航、中海外绿地、碧桂园主要投资方式共同开发万科vs铁狮门/吉宝泽信vsSignaturedevelopment自行开发鑫苑租赁万通中国房企进军海外典型案例2中国房企海外市场投资策略和现状房企名称区域项目情况万科香港、美国、新加坡1）、2013年1月23日由万科和新世界发展组成的公司UltimateVantageLimited以每平方米5万多港元的地价将之收入囊中。成交价高出市场估值约20%，成为香港荃湾片区单价成交最高的“地王”。该地块将建设至少894个住宅单位，于2016年陆续建成推向市场，而