洗浴中心可行性分析报告

可行性分析报告专业班级：财会1405学号：140420118姓名：徐鹏来洗浴中心可行性分析报告1.洗浴市场未来发展趋势洗浴行业已成为一个朝阳产业并处于继续发展态势，据不完全统计，北京洗浴行业全年收入约在25至30亿元左右。就我国国内来讲，随着经济的发展，生活水平的提高，消费能力的增强，消费观念的进步，消费者对洗浴的要求会越来越高，已经不再是单纯的清洁过程，而是追求更惬意的享受。洗浴市场出现了三个转变：经营业态由过去单一的大众浴室向浴场、桑拿、保健中心、大众浴室等多种业态转变；所有制形式向股份制、股份合作制、外资经营等多种形式，以民营经济为主，这符合国家产业发展方向；服务功能由过去单一的清洁向休闲、保健、娱乐、餐饮多功能转变。从洗浴业看，随着规模的不断扩大，经营设施逐步现代化，服务项目日益增多，现已形成高、中、低档多种经营模式，随着社会的不断发展，洗浴业将继续朝着休闲、康乐、健身的模式发展下去，而那些单纯以洗浴为功能的浴池将会慢慢退出市场。尽管综合性的洗浴中心投资很高，但由于洗浴消费的规模性、大众化，加上业已形成的时尚性、潮流化趋势，赢利能力亦是相当可观。2.本项目洗浴中心的可行性分析①洗浴规模：本项目纯洗浴桑拿面积达5000平米，如此大的面积进行洗浴中心的开发，无疑形成了规模效应，一方面有利于投资商将项目作为一个洗浴娱乐的亮点；另一方面有利于项目形成自我的独立环境，若配以完善的服务配套设施，优雅高贵的洗浴娱乐环境，营造一个放松的洗浴娱乐氛围，必能增加该项目的市场竞争力。②交通条件：本项目将要位于两条主要商业街的交汇处，周边商业繁华人流量大，高档消费场所较多，所以人群消费水平较高，可以接受高档洗浴中心的价格。同时距离几个高档大型社区仅10分以内的路程，综上所述，该项目在交通条件方面的优势，将成为本项目的一大优点。③完善周边居民生活：项目所处地段位于大型商圈的边缘地带，周边拥有多个大型的成熟居住区，因此，居住在小区的居民主要来自金融街、行政机关等的高知阶层。本项目为他们提供了一个夜生活的理想去处。④物业管理：由于本项目是开发商自己经营，同时项目对于物业管理的要求相对也比较高，而开发商的物业有10多年的物业管理经验，储备了大量专业的物业管理人才，可以避免经营风险并降低管理成本。⑤地块优势：本项目属于永久性项目，没有拆迁风险，可以为经营者提供稳定的经营场所，确保投资回报的如期实现。3.洗浴中心人员配置总经理一名（负责全面工作，经营策略的制定，对全场经营成果负责，对董事会负责）运营总监一名（对总经理负责，负责现场的运营工作，对服务质量，人员整体素质、技师技术部的技术和服务，定时监督检查，并对不足和达不到经营标准的人和事进行整改。减少经营中的矛盾和突发事件的处理以及呈报）行政总监一名（对总经理负责，对外联系以及各关系的处理，现场后勤工作的跟进，人员的补充和培训、制定管理章程等）财务总监一名（对董事会负责向总经理汇报，负责财务监督及管理，税务的协调，报表的制作）值班经理两名（对运营总监负责，负责24小时对经营现场进行监督跟进，执行和落实会议要点，对突发事件的处理和呈报）行政总厨一名（对行政总监负责。负责厨房的全面工作、并制定厨房管理章程、开发好厨房产品）各部门主管（男宾、女宾、休闲部、餐区、客房、后勤、技师部、保健部、安保部、人事部、销售部、工程部等。分别对运营总监和行政总监负责，对日常工作进行管理，总结，分配和带领好员工）销售部：营销代表4名（对销售主管负责，对现场客人进行引导消费。对外营销宣传，客户维护，各种信息收集整理建档）总台：接待员、咨客、收银员、录单后勤：保洁员、采购员、办公室人员工程部：弱电工、电脑系统管理员，水电工男、女服务员：男宾部、女宾部、休闲部、餐区、客房等员工安保部：泊车员、安保员厨房：大厨、切配、打荷、面点、凉菜、洗检技师部：理疗师保健部：擦背师、足疗师、保健师修脚采耳师人事部：招聘专员、文员、培训专员注：以上人员构架属正常正常配置人员，具体人数以后期的人员编制和薪酬申报为具体数据。有的岗位以实际需求增减。4.洗浴中心经营分析：将洗浴中心定位为中上偏高档商务型水疗。洗浴、客房住宿、商务会议接待等需另做说明和分析。经营分析和费用估计两项可计算出利润比，资金回收比。因前期没有参与项目的考证和投资规划，不做具体效益数据。以上预测根据水疗发展情况、本项目管理经营成熟和项目周边环境的提高，还有一定上升空间。5.洗浴中心营销策略宣传主题概念（1）引领新型的水疗文化；（2）和其它场所不一样的消费点和服务点；（3）接近于会员私人会所的服务配置；（4）主张在品质上的享受和追求；（5）开业一鼓作气炒红6.总结以上分析结果表明，建设这个洗浴中心将具有良好的社会经济环境和经营条件。从洗浴中心的选址、目标市场需求状况来看，建设洗浴中心可行的；从资金、人员等相关条件来看,符合设立大型娱乐场所的基本标准；从经济效益来看,收入前景乐观，企业投资偿还能力较强；从社会效益来看，可为社会提供一定数量的就业机会，并能为当地增添一个具备相当接待规模的招待休闲场所,对促进当地旅游业的发展、壮大旅游经济具有积极的作用。综上所述，本可行性研究的结论是：开发建设洗浴中心是可行的。桑拿洗浴中心可行性分析报告1.市场环境分析随着市场经济的高速发展，人们的生活水平的不断提高，国内的洗浴行业得到了长足的发展，已经完全摆脱了传统的“澡堂浴”的模式，由过去的洗浴仅仅是为了缓解疲劳、清洁身体的单一的洗浴目的，进而发展成不仅是清洁身体而且是放松精神、愉悦身心的休闲的目的。洗浴中心都是成功人士边洗浴边工作、洽谈业务、广泛社交的重要场所，带之二来的是规范化，专业化，多功能及洗浴休闲未一体的综合性的娱乐场所，洗浴中心如雨后春笋般地涌现了出来，也必然给洗浴行业带来了愈来愈烈的市场竞争。让人们在洗浴中处在一种清新高雅的氛围中，并逐渐融入在现代化的社会的思想观念里，形成特有的洗浴文化，并打造了具有中国特色的洗浴行业。2.市内洗浴业现状回顾洗浴业得发展历程，洗浴业之间的竞争在经历了价格战、质量战和品牌战之后，已经进入了洗浴业争夺市场份额的淘汰战。淘汰战比以往的竞争来的更持久、更残酷、更让人难以忍受。1、消费人群消费者以政府官员、企业家及商务人士为主、以男士为主，同时个人消费及家庭消费不断上升。消费形式以公务（商务）消费为主，主要体现为请客、聚会、商务洽谈、约会等！消费频率桑拿常客基本上都形成了消费习惯，消费频率高的达两三天一次，消费频率低的也会到一月一次。消费周期以一周为一个周期的话，从周一到周四消费者不断上升，周四达到顶点、五六日连续跌落。消费心理桑拿洗浴场所的夜色就是休闲、舒适，而消费人群的经济实力较高，因此，消费者更看重的是经营项目、规模、舒适度；很多人会打车甚至开车前往休闲娱乐场所聚集区寻觅此类场所休闲；因此，大型的单体桑拿生意火爆，而社区会所类经营的桑拿项目却日渐冷淡。消费季节一般来讲，冬季、春季是桑拿业的旺季，而夏季、秋季是桑拿业的淡季。2、SWOT及项目定位SWOT分析：SWOT是指“优势（superiority）”、“弱势（weak）”、“机会（Opportunity）”和“威胁（Threat）”的第一个英文字母的缩写。通过SWOT分析，可以结合洗浴行业所处的环境对企业的内部能力和综合素质进行较为客观的评价，弄清企业相对于其他竞争对手所处的优势、弱势、机会和威胁。提醒企业制定相应的竞争战略，使企业永远立于不败之地位。在分析洗浴业“机会”和威胁的同时，还应积极寻找与企业“优势”和“弱势”有关问题加以解决。一般来讲，企业应当分析一下内容：谁是关键的竞争对手？竞争对手的竞争战略是什么？在相互竞争的企业间，市场是如何划分的？竞争对手占据什么样的竞争地位，谁是领导者？谁是挑战者？谁是跟随者？谁是拾遗补缺者？竞争对手有哪些核心资源和能力？其核心竞争力是什么?核心竞争力如何与其他资源相匹配?竞争对手有可能采取哪些竞争行动？竞争对手的可持续能力如何？竞争对手的立场如何？竞争对手的行动和反应快慢如何？竞争对手的进攻性有多大?趋势如何？因此，在洗浴业的管理中，如何认清企业所面临的机遇与挑战、优势与弱势；如何将威胁转化为机会，把弱势转化为优势是每一个洗浴企业和管理者所必须认真思考并随时准备付诸行动的一个不容忽视的问题。项目定位：定位就是对浴场的服务进行设计，从而使其能在目标顾客心中占用一个独特的、有价值的位置的行动。定位不是你对服务要做的事，而是你对预期顾客要做的事。换句话说，“你要在预期顾客的头脑里面给服务定位。”在洗浴界，定位都被越来越多的涉及，当定位理论越来越广泛的推动营销理论的发展，并深刻影响和经营实践行为的时候，对服务定位、品牌定位、与企业定位这三个完全不同的概念的讨论就显得必要起来。服务定位，就是指在洗浴业的服务要针对当前的和潜在的顾客需求，开展适当的营销活动，以使其在顾客心中得到一个独特的有价值的位置。品牌定位，就是指在浴场的服务及其品牌，基于顾客的生理和心理需求，寻找其独特的个性和良好的形象，从而凝固于消费者心目中，占据一个又价值的位置。洗浴企业定位是指企业通过其服务及其品牌，基于顾客需求，将其企业的独特个性，文化和良好的形象，塑造于消费者心目中，并占据一定位置。3、广告表现及费用、促销活动、公关活动广告媒体运用策略：媒体的种类很多，包括酒店形象、报纸、杂志、电视、广播、传单、户外广告等。促销活动计划：包括抽奖，赠品，折扣等！公关活动策略：公关的形象，公关活动的种种形式，以及举办各种公关活动来达到促销目的。公关活动计划：包括股东会、发乎公司消息稿、公司内部刊物、员工联谊会、爱心活动、同传播媒体的联系等。4、价格策略、销售渠道分析价格策略：价格的决策（下简称决策）的，目标就是获得最大的利润，很多管理者仅仅采用了定性的分析法及同行比较法，虽然也可能得到一个与市场价格想接近的价格，但是缺少科学系统的论证，缺少定量分析的结合，这种价格决策往往缺少说服力，作为现代的决策者应将定性分析及定量分析相结合，并且决策者及时准确地掌握科学技术，洗浴行业可按照我的服务价值和市场的供求状况配合着采用一些针对不同层次服务的价位及促销价位等策略来吸引人气，酒店处于不同阶段价格策略也不相同。销售渠道：政府、企业单位公关获得的渠道、通过大众媒体宣传获得的渠道、通过行业内口碑宣传获得的渠道等，销售对象有四种类别，分别为商业区、居民区、流动人口区、企事区。四类含义为即1：商业区（写字楼）2：居民区（住宅楼区）3：流动人口区（各大商场门前）4：企事区（各政府机关，公司、工厂及旅游区）然后利用反馈回来的信息，根据反馈回来的信息由针对性的推出专攻对象策略。三、趋势走向大型综合性桑拿浴场集自助餐饮、住宿、洗浴、按摩、演绎、娱乐、健身、美容、网吧、商务洽谈、小型会议等。桑拿洗浴替代其他服务行业是桑拿洗浴行业发展的一个必然趋向。大型的单体桑拿不断涌现，新建桑拿在面积与装饰上大肆比拼。四、康乐部差别化优势及定位细节营销:在消费者消费过程中，酒店具体的每一个细小的方面，都会给他们留下一定的印象，并会产生相关的正面和负面影响，而在如今北京市场上大部分洗浴场所并没有注意到这一方面，通过我们无微不至的服务，将会最终赢得顾客的忠诚，成为酒店制胜的法宝。康乐部在执行细节营销时，会涉及到酒店方方面面，如：服务中的具体细节，宣传中的具体细节，管理中的具体细节，设计中的细节等都需要酒店领导的配合和监督。茶艺文化服务：差异文化服务，不仅体现在VIP和一般客户在服务上有差异，还体现在不同的VIP客户服务上也有差异，因为不同的VIP关注不同，这就是真正意义的个性化服务。成功往往是根据客户的财务实力、收入预期、家庭结构、风险好恶，设计不同的组合和制定不同的服务策略。五、特色点支持（个性化理念、品牌建立及维护）1、公司及浴场的MI及经营管理策略企业的MI企业宗旨、企业宣传、员工口号、企业文化、经营理念、选人原则、用人原则、任命原则、管理结构、管理原则、处理原则、职能管理、数值原则、越级原则、检查原则、复明原则、奖惩原则、受令原则等。经营管理思