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理财规划核心内容财务安全保险规划/资产增值：投资规划资产保护：税收筹划消费支出规划风险管理保险规划教育规划投资规划税收筹划退休养老规划现金规划财产分配和传承规划2006年个人房贷余额超过2.0万亿元54％：月供占收入20％~50％32%：月供占收入50%以上——“房奴”预期中国汽车销量每年增速至少10％理财规划之消费支出规划如何可以均匀地享受一生的财富？？？4消费支出规划家庭消费支出内容包括住房支出、汽车消费支出、其他消费支出。消费支出规划的目标合理安排消费资金，避免过高的消费成本或造成财务危机。金融市场对消费的影响通过金融市场可以进行投资，获取投资收益、缩短积累时间。也可以通过金融市场，融通资金。收入、支出与财务安全和财务自由•财务安全：现有财富足以应对未来的财务支出或其他生活目标的实现，家庭不会出现大的财务危机•财务自由：收入主要来自主动投资而不是被动工作收入、支出、财务安全与财务自由三种消费模式----收入大于支出货币时间总收入投资收入总支出工作收入三种消费模式----收支相抵货币时间总收入投资收入总支出工作收入货币时间投资收入总收入总支出工作收入三种消费模式----支出大于收入题目:理财规划的目标是实现财务安全和财务自由。如果客户实现了财务自由，则该客户的投资收入曲线应该一直在支出曲线的（）。（A）平行（B）下方（C）上方（D）右方消费支出规划内容住房消费规划汽车消费规划消费信贷规划住房规划住房支出住房消费住房投资购房居住需求空间需求环境需求家庭人口生活品质购或租？决策购否？购房规划是租否总价首付款贷款购房消费规划流程图13购房或租房的选择适合租房的人群刚踏入社会的年轻人工作地点和生活范围不固定储蓄不多不急需买房且辨不清房价走势租房与购房的比较分析分期支付动画先生，一次性支付房款，可获房价优惠讨论：房地产投资的优缺点优点：可观收益率财务杠杆效应所得税优势对抗通货膨胀讨论：房地产投资的优缺点缺点：缺乏流动性需要大笔首期投资房地产周期与杠杆带来的不利影响高风险购房或租房的选择——年成本法购房年成本=首付款×存款利率+贷款余额×贷款利率+年维修及税收费用租房年成本=房屋押金×存款利率+年租金年成本法年成本法应结合：未来房租的调整。如果预计未来房租将向上调整，则租房年成本将随之增加。购房后总价固定，但随着还款额度的增加，本金的机会成本将下降，因此购房年成本将逐年下降。房价趋势。如果未来房价看涨，那么未来出售房屋的资本利得能在一定程度上弥补居住时的成本。利率高低。利率越低，购房的成本也越低，购房会相对划算；反之，则租房划算。购房或租房的选择——年成本法案例李小姐最近看上了一套位于北京海淀某小区的二手房，面积80平方米。该房可租可售。如果租的话，房租每月3千元，押金1万元。而购买的总价是70万元，李小姐可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用5.51%的商业贷款利率向某行贷款。另外，购买二手房需要较多的税费支出和装修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年5000元。李小姐应该租房还是买房？（李小姐的年平均投资回报率是4%）案例分析李小姐租房年成本=10000×4%+3000×12=36400元李小姐购房年成本=300000×4%+400000×5.51%+5000=39040元租房年成本36400元购房年成本39040元，因此租房更划算。购房或租房的选择——净现值法其中NPV为净现值t为年份数CFt为各期的净现金流i为折现率n0ttt)i1(CFNPV购房或租房的选择——净现值法案例王先生最近看上了一套位于上海某小区的房子。该房可租可售。如果租的话，房租每年4万元（期初交纳），租期4年，押金1万元。而购买的总价是70万元，王先生可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用6%的商业贷款利率向某行贷款，贷款15年，本利等额摊还；另外，购买该房的税费及装修费共需100000元，王先生估计居住4年后仍能按原价出售。王先生应该租房还是买房？（王先生年投资回报率是4%）王先生租房的净现金流量现值计算：元25.15%)41(CFNPV40ttt万租房王先生买房的净现金流量现值计算每年偿还贷款：40Χ（A/P，6%，4）=4.12万元第四年末贷款余额：4.12Χ（P/A，6%，11）=32.48万元王先生卖房所得房款：70万元元88.22%)41(CFNPV40ttt万购房王先生买房的净现金流量现值计算制定住房消费方案分析客户住房消费需求，选择适当的支付方式，根据因素变化调整支付方案。购房规划——购房的目标购房的面积需求不必盲目求大无需一次到位量力而行•购房环境需求区位面积生活质量、上班的距离、子女上学、配套设置等。适宜居住且经济上能够承担的住房购房规划可买多高价位的房屋？——购房财务决策有哪些住房贷款方式可选择？采用何种还款方式？——住房消费信贷购房的财务决策（一）购房财务规划的基本方法1、以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价（1）可负但的首付款=目前净资产在未来购房时的终值+以目前到未来购房这段时间内年收入在未来购房时的终值*年收入中可负担首付比例的上限•（2）可负担的房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值*年收入中可负担贷款的比率上限•（3）可负担的总房价=可负担的首付+可负担的房贷•（4）可负担的房屋单价=可负担的房屋总价/需求平方米数购房财务决策—估算负担得起的房价王先生预计今年年底年收入10万元，以后每年增长3%，每年储蓄比率40%。目前王先生有存款2万元，打算5年后买房。王先生的投资回报率10%，准备贷款20年，计划采用等额本息还款，房贷利率6%。王先生可负担的购房首付款是多少？可负担房贷多少？可负担房贷总价是多少？案例分析可负担的购房首付款：290059案例分析可负担的贷款：531871第6年可用来偿还贷款资金：112551×（1＋3％）×0.4＝46371元可负担的贷款总额：46371×（P/A，6%,20）＝531871元案例分析可负担的房屋总价：＝290059＋531871＝821931房屋贷款占房屋总价的比率：＝531871÷821931＝64.71可负担房屋单价＝821931÷100＝8219.31元/m2估算负担得起的房价方法可负担的购房首付款=目前可用于购房的资产在未来购房时的终值+当前到购房时每年可供购房的收入在购房时的终值可负担的购房贷款=购房后每年可供购房的收入×年金现值系数（n=贷款年限，r=房贷利率）可购买房屋总价=可负担的购房首付款+可负担的购房贷款可负担房屋单价=可负担房屋总价÷需求房屋面积估算负担得起的房价案例（自行练习）李先生一家拟在广州定居，计划5年后购房，贷款至多15年。李先生家庭目前有金融资产30万元，其中50%可用于购房准备。李先生一家目前每年可结余10万元，其中可用于购房的额度约为4万元。目前银行房贷利率是6%，而李先生的投资报酬率约为4%。李先生一家可买总价是多少的房屋？李先生是四口之家，李先生要求所购房屋大约100平方米，房屋单价是多少？。李先生可负担的购房首付款=30万×50%×复利终值系数（n=5，r=4%）+4万×年金终值系数（n=5，r=4%）=39.92万元李先生可负担的购房贷款=4×年金现值系数（n=15，r=6%）=38.85万元届时可负担房屋总价=39.92万元+38.85万元=78.76万元李先生可负担购房单价=78.76万元÷100=7876元购房财务决策—按想购买的房屋价格估算每月负担费用张先生欲购买100平方米的房子，目前市场上一般价格是3000~6000元/平方米，则欲购买100平方米的房子费用时30~60万元。贷款至多7成，期限20年，贷款利率6%，等额本息还款。案例分析30万元房屋总价需要支付的首付款=30×（1-70%）=9万需要支付的贷款数额=30×70%=21万元每月摊还的贷款本息费用=1505元60万元房屋总价需要支付的首付款=60×（1-70%）=18万需要支付的贷款数额=60×70%=42万元每月摊还的贷款本息费用=3009元按想购买的房屋价格估算每月负担费用欲购买房屋总价=房屋单价×需求面积需要支付的首期部分=欲购买房屋总价×（1-按揭成数）需要支付贷款比例=欲购买房屋总价×按揭成数每月摊还的贷款本息费用=需要支付的贷款部分的以月为单位的准年金值购房时应考虑的其他因素契税。普通住宅=1.5%；非普通住宅=3%评估费律师费（公积金贷款免收律师费商贷要；二手房贷款要公证，200元。）谁委托，谁付费保险费抵押登记费[0.30元/平米（6元/平米）]印花税购房5‰贷款0.5‰购房规划的主要指标房屋月供款与税前月收入的比率不超过25%~30%所有贷款月供款与税前月收入的比率不超过33%~38%小王税前月收入1.5万元，收入稳定，家庭储蓄20万元，目前每月需要偿还1000元的汽车贷款（期限3年）。小王拟购买一套60万元的房屋，购房其他相关费用为房款的5%。小王应选择多少年住房按揭贷款？（银行贷款利率6%）分析：小王购房其他费用支出是3万元（60万×5%），因此，建议小王选择首付款20%（12万元），剩余80%房款（48万元）选择住房按揭贷款。小王收入稳定，建议选择等额本息还款法。如果小王采用15年贷款期限，则每月还款额是：A=480000×(A/P，6%/12，15×12)=4050.51（元）房屋月供款占借款人税前月总收入的比率=4050.51/150000=27%房屋月供款加上汽车月供款的总额占税前月总收入的比率＝（4050.51+1000）/150000=33.7%；可见，选择15年的住房按揭期限不会给小王家庭带来财务困境。住房消费信贷——种类个人住房公积金贷款个人住房商业性贷款个人住房组合贷款个人住房公积金贷款定义：以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修自由住房的专项住房消费贷款。特点贷款期限一般低于30年利率比商业贷款利率低以担保方式获得贷款贷款对象是当地公积金系统公积金缴存人购买自住房贷款额度有要求还款灵活需提供相关资料个人住房公积金贷款案例一位参加s市住房公积金制度的客户，打算购买一套评估值为50万元的自住房，并申请公积金贷款。客户目前的住房公积金本息和供6000元。上个月公积金汇储额150元。本人离法定退休年龄剩30年：客户在退休年龄内可缴存的住房公积金总额=目前本人名下公积金本息余额+上个月汇储额×剩余退休年限×12=6000+150*30*12=6万元借款人的家庭成员在退休内的公积金是12万元个人住房公积金贷款案例客户可申请的个人住房公积金贷款最高额度借款人及其家庭成员在退休年龄内可缴存住房公积金的总额（18万元）所购住房的评估价的70%（35万元）该市公积金管理中心规定的最高贷款额（10万元）个人住房商业贷款个人住房商业贷款是银行以信贷资金向购房者发放的贷款，俗称：按揭。个人按揭贷款（一手房贷款）Min[期限30年，房屋价值80％]个人二手房贷款借款人有稳定收入、信用良好个人商用房贷贷款额度购房总价或评估价的60％贷款期限（一般低于10年）贷款利率按同档次期限利率个人住房转按揭贷款个人住房商业贷款的贷款方式抵押贷款方式贷款银行向贷款者提供部分购房贷款，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照购房期限还本付息，银行可将房屋出售、以抵消贷款。质押贷款方式借款人获第三人将符合条件的宫产或权利质押给银行贷款银行以动产或权利作为贷款担保向借款人发放贷款的方式。质押品主要是国债、信誉好的其他债券、银行存款等保证贷款方式贷款银行以借款人提供的具有代为清偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人而向其发放贷款的方式抵押（质押）加保证贷款方式住房组合贷款公积金贷款+商业贷款接案例客户贷款总金额以房价的70%为限客户可申请的最高贷款额度=50×0.7=35万元个人住房公积金贷款金额=10万元个人商业贷款金额=35-10=25万元贷款期限=15年