资阳房地产市场分析报告

资阳房地产市场调查报告——————第1页，共26页————资阳房地产市场分析报告调查区域：资阳市主城区调查对象：主城区域在售及推广楼盘调查方法：实地观察与网络资源相结合调查目的：通过调查资阳现行经济情况及房地产市场发展状况，为项目后期具体营销推广及价格定位提供可靠的市场依据。调查时间：2008.3.24——2008.3.27资阳房地产市场调查报告——————第2页，共26页————第一部分资阳宏观经济运行状况一、资阳市介绍资阳市位于四川盆地中区偏西部，成渝高速公路西段，紧邻成都，与重庆、内江、遂宁、眉山相邻。幅员面积7962平方公里，城区面积37.5平方公里，总人口488万。1998年2月经国务院批准调整四川省内江市行政区划设立资阳地区。资阳原属内江管辖，2000年经国务院批准地改市设资阳市，资阳市辖雁江区、安岳县、乐至县，代管县级简阳市，是一个新兴的区级城市，资阳市委、市政府驻雁江区。资阳是四川农作物主产区之一，全市粮食总产量常年保持在220万吨以上，山羊年出栏数、水产品年产量居全省第一，柠檬产量占全国的70％以上，生猪、水果、油料产量居全省前列，现有国家级商品粮基地3个，有3个县（市）属全国肉类产量百强县。资阳属浅丘地貌，气候温和，粮、棉、油、果、菜、中药材等生物资源较为丰富。全市水资源丰富，有3平方公里以上的大小河流43条，大中小型水库377座，市内生态保护良好，森林覆盖率为47％。资阳房地产市场调查报告——————第3页，共26页————资阳工业基础较好，拥有各类工业企业1.2万户，主要以内燃机车、电力机车、农用车、汽车轮胎、机械设备、食品、化工、医药、丝绸、纺织、建工建材等门类为主。目前，资阳市正实施“中国西部车城”发展战略，构筑以造车为主的加工工业体系，全力打造“西部车城”。资阳市现有工业园区10个，2006年10个园区占地面积近20平方公里，到2010年将达到50平方公里。2006年全市10个工业园区新入驻工业企业61户，累计达到199户，其中99户规模企业实现主营业务收入163.7亿元，同比增长44%，占全市规模企业主营业收入的56%，实现利税6.4亿元,同比增长49.8%。资阳市工业经济基本形成了以园区工业发展为主的格局。资阳同重庆、成都、乐山、内江、遂宁、德阳六市相邻。交通优势十分突出，天府第一高速公路—成渝高速公路从资阳市北郊穿过；成渝铁路、321国道（广州至成都）、319国道（厦门至成都）、318国道（上海至拉萨）亦穿境而过，全市公路通车里程达到了3394公里。川鄂公路及即将兴建的内（江）遂（宁）高速公路和傍市而流的沱江河，构成了四通八达的水陆交通网络。二、2007年资阳市宏观经济发展分析（一）、综合国民经济持续快速增长2007年全市生产总值（GDP）374.0亿元，比上年增长15.0%，增速比上年提高1.1个百分点，为改革开放以来增长最快的一年。其中，第一、三产业增加值双双突破100亿元，分别达到110.4、101.1亿元；第二产业增加值162.5亿元。三次产业对经济增长的贡献率分别为4.5%、71.7%、23.8%。人均GDP迈上8000元新台阶，达到8818元，比上年增长21.6%。产业结构继续向好2007年，全市经济的工业化程度继续提高，工业占GDP比重达到39.4%，比上年提高2.8个百分点，第一、三产业占GDP的比重分别下降0.9、1.4个百分点。资阳房地产市场调查报告——————第4页，共26页————民营经济继续快速发展2007年，全市民营经济增加值198.7亿元，比上年增长19.4%。其中，第一产业49.2亿元，增长4.1%；第二产业98.4亿元，增长30.2%；第三产业51.1亿元，增长14.7%。民营经济对GDP增长的贡献率为66.0%，比上年提高4.3个百分点。（二）、2007年经济运行概况农村经济运行比较平稳2007年，资阳农林牧渔业总产值197.7亿元，比上年增长4.5%。其中，农业产值66.7亿元，增长3.3%；林业产值3.0亿元，增长6.5%；牧业产值115.9亿元，增长4.8%；渔业产值9.5亿元，增长8.9%。工业生产快速增长2007年，全市工业实现增加值147.4亿元，比上年增长28.3%，对GDP增长的贡献率达到69.0%。其中，规模以上工业企业（指年主营业务收入500万元以上的工业企业）增加值达到143.8亿元，比上年增长34.6%。固定资产投资稳步增长2007年，全市全社会完成固定资产投资首次突破100亿元，达到125.2亿元，比上年增长30.3%。其中，国有经济投资36.9亿元，增长25.6%。从管理渠道看，基本建设投资50.6亿元，增长28.2%；更新改造投资26.9亿元，增长40.6%；房地产开发投资20.0亿元，增长52.3%。消费品零售市场活跃2007年，社会消费品零售总额达到117.5亿元，比上年增长17.5%。其中，城市市场（含县城）实现消费品零售额56.4亿元，增长18.9%；农村市场实现消费品零售额61.1亿元，增长16.2%。对外贸易发展迅速资阳房地产市场调查报告——————第5页，共26页————2007年，全市外贸自营出口创汇首次突破1亿美元大关，达到11470万美元，增长23.9%。其中，冻猪肉、机车、轮胎三类产品出口达到6254万美元，占出口总额的54.5%。招商引资成效明显2007年共新签约引进国内项目422个，协议引进资金额130.2亿元，履约项目713个，到位国内资金额105.9亿元，比上年增长60.6%。全年合同利用外资810.3万美元，实际到位外资228.8万美元。交通设施建设继续加强2007年改建通乡公路162公里，完成通村公路766公里，新建泥碎路228公里，提前三年完成“十一五”规划的“乡乡通油路（水泥路）”目标。新建乡镇客运站14个，双向港湾式招呼站12个，“路站运一体化”示范线2条，“城乡客运一体化”示范线1条，完成渡改人行桥4座。内遂高速公路项目招商成功，成安渝高速公路项目前期工作已全面启动。邮电通信能力不断提高2007年邮电业务收入7.7亿元，比上年增长15.3%。年末全市固定电话用户（含小灵通）达到56.1万户，比上年增长2.8%；移动电话用户达到89.1万户，增长25.1%；国际互联网注册用户数达到8.3万户，增长14.5%。旅游业快速发展2007年实现旅游总收入31.9亿元，比上年增长23.5%。接待国内游客604.5万人次，增长25.6%，国内旅游收入31.2亿元，增长22.5%；接待入境游客3.1万人次，外汇收入1024.5万美元。财政收支稳定增长2007年财政一般预算总收入21.5亿元，占GDP的比重较上年提高1.1个百分点，达到5.7%。其中，地方财政一般预算收入14.2亿元；地方财政一般预算支出54.2亿元，增长45.4%，对教育、社会保障、公共卫生等民生方面的投入继续加大。资阳房地产市场调查报告——————第6页，共26页————城乡居民收入稳步增加2007年城镇居民人均可支配收入突破万元大关，达到10686元，比上年增加1892元，增长21.5%；人均消费性支出8512元，比上年增长16.8%。农村居民人均纯收入3846元，比上年增加577元，增长17.6%；人均消费支出2419元，比上年增长10.4%。综述：资阳的经济发展态势良好，城镇居民人均支配收入增长较快，固定资产稳步增长，城市改造进程加快都能够有效推动资阳房地产的发展，为资阳房地产市场的可持续发展奠定基础。资阳房地产投资增长较快，同时新开工商品房面积呈上升趋势，目前，资阳房地产市场发展状况良好，供求关系基本合理，为资阳房地产市场的健康发展提供保障。资阳城区基础设施建设良好，尤其娇子大道、二环路、大千大道、外环路、广场路、沱江一桥、沱江二桥等完成投入使用，使得城区交通设施逐渐完善，而市政配套的不断完善，也加速了资阳房地产市场的发展。根据资阳规划，近期将增加6-7万城市人口，新增人口对住房需求约200万平方米，远期将增加20万人口，住房需求约600万平方米，强大的需求也将进一步推动资阳房地产发展。资阳目前房产开发主要分布为沱江新城、西部新区（娇子大道靠成渝区域）、旧城区、车城大道沿线片区四大板块，城市的不断扩融，为房地产市场发展提供新的增长点。资阳房地产市场调查报告——————第7页，共26页————第二部分资阳房地产发展现状一、资阳房地产市场概况（一）、资阳全市房地产市场供求状况1、资阳全市房地产投资、开工面积全市房地产投资年份2004年2005年2006年2007年数目（亿元）5.879.713.220.5增长率------65.20%35.20%55.59%全市新开工面积年份2004年2005年2006年2007年数目78.56141.33150.37220.38增长率-------79.90%6.40%46.56%全市商品房施工面积年份2004年2005年2006年2007年数目（万㎡）139.85227.82295.14426.9增长率------62.90%29.55%44.64%全市商品房竣工面积年份2004年2005年2006年2007年数目（万㎡）63.9366.24106.74127.43资阳房地产市场调查报告——————第8页，共26页————增长率-----3.60%61.14%19.38%2、资阳全市新房销售情况资阳全市新房销售面积年份2004年2005年2006年2007年数目（万㎡）63.6783.85127.70141.57增长率----31.70%41.40%10.86%资阳全市新房销售金额年份2004年2005年2006年2007年数目（亿元）5.708.3014.4019.3增长率----45.60%59.90%34%资阳全市新房销售单价年份2004年2005年2006年2007年数目（元/㎡）89599011281363增长率9.56%12.22%17.28%9.56%分析：从上表的供求关系对比来看，近新开工面积偏大，但竣工面积与整体的销售面积均保持稳步增长，供求关系基本合理，2007年，受国家政策调控等因素影响，销售面积增长幅度开始下滑，但整体形式还保持在10%的增长幅度，稳步的上涨幅度可有效保证房地产市场的健康有序发展。（二）、资阳城区房地产市场供求状况资阳房地产市场调查报告——————第9页，共26页————1、资阳城区房地产投资、开工面积资阳城区房地产投资年份2004年2005年2006年2007年数目（亿元）2.844.84.56.4增长率---69.10%-5.60%42.2%资阳城区施工面积年份2004年2005年2006年2007年数目（万㎡）59.79105.11100.93138.04增长率-----75.80%-4.00%36.77%资阳城区新开工面积年份2004年2005年2006年2007年数目(万㎡)31.5863.6733.2980.54增长率----101.60%-47.71%141.93%资阳城区竣工面积年份2004年2005年2006年2007年数目（万㎡）24.2527.0148.7133.54增长率-----11.40%80.34%-31.14%2、资阳全市销售情况资阳城区新房销售面积年份2004年2005年2006年2007年数目（万㎡）27.7734.0746.3030.42资阳房地产市场调查报告——————第10页，共26页————增长率----22.70%35.90%-34.3%资阳城区新房销售金额年份2004年2005年2006年2007年数目（亿元）2.983.935.904.98增长率-----31.90%50.13%-15.6%资阳城区新房销售单价年份2004年2005年2006年2007年数目（元/㎡）1073115412741637增长率-----6.97%9.48%22.16%分析：近年来，资阳城区的投资保持较高增长，06年出现小幅下降，07年继续保持大幅度上涨，供应市场呈现大幅