高椅古村旅游开发项目可行性论证报告

高椅古村旅游开发项目可行性论证报告(2010-12-1417:54:14)转载标签：分类：时政杂谈以怀化市场为基础，以重庆、武汉、长株潭及环怀化周边市场为重点，积极挖掘省内其它地区市场，开发两广、四川、贵州、湖北、华东等国内市场，依托张家界－桂林黄金旅游线适当发展港、澳、台和外国人市场。（二）区域市场的分期分级1、近期市场。一级市场以怀化与重庆、长株潭市场为主；二级市场以武汉及环怀化周边市场为辅；三级市场以国内其它区域市场为机会市场。2、中远期市场。一级市场以环怀化周边市场及湖南省旅游客源市场为主；二级市场以国内其它区域市场为辅；三级市场以港、澳、台和外国人市场为机会市场。二、游客的市场群体定位根据项目规划与功能设定，高椅古村旅游客源市场群体细分主要分以下几部分：1、高消费群体。主要指社会层次较高的消费群体，年收入在10万以上。该类群体往往都是较远距离的游客，喜欢追求高层次的消费享受，对旅游的质量要求也较高。2、中等消费群体。主要指月收入在2000—5000左右的市场群体。该类市场群体，拥有较稳定的工作环境和收入，其中一部分还拥有自家车，一般都会选择携带家属或好友自驾旅行。3、年轻消费群体与学生消费群体。由于高椅古村拥有较独特的项目资源和文化内涵，将会吸引大量追求惊险刺激的年轻消费群体和求知欲较强的学生消费群体。这些市场群体虽然收入并不高，但其消费能力不可小瞧，同时也是为项目宣传造势的最好媒介。第六章项目建设总体方案该项目建设规模：根据项目市场分析和定位，综合考虑高椅古村旅游开发的资源价值、市场潜力和交通区位因素等，建议该项目投资规模为5600万元人民币为宜。一、旅游产品定位根据高椅古村旅游资源状况和区位条件等因素，将该项目建设成为综合性的乡村观光休闲旅游胜地，使其成为重庆、武汉、长株潭、怀化、广东、广西、贵州等周边省市人口的观光休闲娱乐旅游胜地。二、总平面布置（一）布置原则1、满足景区各项规划要求，严格执行国家有关政策、法规和法律；2、满足国家现行防火、防噪、卫生、安全等规范和规定要求，着重注意环保等方面因素；3、功能分区合理，建筑跟村落环境浑然一体，尽量减少对当地村落环境氛围的破坏；4、近期建设与远期发展相结合，协调好近远期工程衔接和功能转换，立足现在，适当超前，合理节约用地，高标准规划高标准建设，一次规划分期建设，做到宏观可控微观可调，以适应今后的市场规模的不断调整和更新需求。（二）功能分区主要有六大功能区域：即以游客中心为“点”的旅游接待服务区、以古建筑群为“线”的古建文化游览区、以巫水河为“带”的水上休闲娱乐区、以五通广场为“圈”的民俗宗教文化区、以孟营山为“园”的野营探险狩猎区、以村团社区为“面”的耕读文化体验区。（三）布置方案考虑游客市场心理和实际需要，总平面布置综述如下：1、旅游接待服务区。以现游客接待处为点，修建高椅古村旅游接待服务大楼（两层式仿窨子屋楼房），占地面积约1000平米，主要包括了游客中心、商业服务区、售票处、管理处等综合性服务设施；修建生态停车场等配套服务设施，占地约10000平米；按保护规划维修改造沿街现有民居房屋，将其改造为旅游商品、纪念品服务场所；修建古村访古牌楼等附属设施。2、古建文化浏览区。以高椅村古建筑群为主体，合理组织游览线路，全面恢复古巷青石板路面，维修、维护、加固所有古建危房，改造村落下水道与排水系统，建设游览线路出入口场景和古村沿河风光带。3、水上休闲娱乐区。主要利用若水电站库区和高椅电站库区进行开发，沿河修建观景亭等休闲设施，拉通硬化若高沿河公路和高椅电站库区公路；开发水上游乐，购置水上娱乐器材，开展水上休闲娱乐，包括滑水、浅水游泳区、游（快）艇区、拉纤区、水上餐厅、龙舟区等；适当位置修建高椅宾馆（建筑式样仿照窨子屋），主要从事餐饮、住宿、会议接待等综合性服务，接待规模达到日接待600人次的要求。4、民俗宗教文化区。按保护规划修建五通广场，包括五通庙和露天表演场所。该区主要体现高椅古村民俗、宗教文化内容，包括傩、民间宗教和民俗文化表演等。5、野营探险狩猎区。主要布设在与古村隔河相望的孟营山范围内，包含丛林探险、山地轨道车、山林滑道、野营、围猎等。同时积极挖掘诸葛亮与孟获的有关文化内涵，开展诸如丛林野战游戏活动等项目。6、耕读文化体验区。利用高椅古村读书耕田气息较浓郁的“耕读文化”氛围，以农事生产和乡村风俗、生活为资源对象，大力发展乡村旅游，围绕“渔樵耕读”开发一些独具特色的耕读文化体验项目，如体现江南农村生产生活的碾子、水车、油榨场、农事耕作、水乡渔业等“农家乐”体验项目或活动。三、基础配套设施规划（一）排水排污及给水系统规划排水、排污系统是否设计合理、管道通畅，关系到高椅古村旅游景区的村团环境与卫生是否能得到有效管理与整治。1、原排水排污系统的利用原则。考虑到本项目所在地是农村居民生活小区，污水排放量小且较为分散，难以汇聚，不单独设立污水处理厂。主要利用村落下原有的排水排污系统进行排水排污处理，其工作程序是：生活污水由下水管道汇入大塘、红黑鱼池，由生物净化处理或净化设施处理后，排入巫水河；雨水排放则采用自然排放为主，在不破坏景观环境的条件下，充分利用地形排水。2、原排水排污系统的改造设计。原排水排污系统由于年久失修，部分管道出现堵塞、不通畅现象，经常积有淤泥或死水，如景点“入木三分”前后的明沟以及景点“醉月楼”门前的明沟等。这些地方应重新设计坡度并加以改造。另外，大塘与红黑鱼池在排水积污的同时，还是古建游览区的两个主要景点，对环境的视觉要求很高。所以，大塘与红黑鱼池在生物净化处理的基础上，须再配置有关氧化处理设施，以保证两池塘水面的清澈干净。3、给水系统。2006年，高椅古村已修建完成大吨位、高水压的自来水人饮工程，对景区所有项目用水都能保证充足供应。需要解决的是对古建游览区裸露于表面的自来水管网进行伪装处理。（二）电网规划1、弱电规划。弱电部分由火灾自动报警系统、广播系统、综合布线系统、电话系统和有线电视系统组成。其设计依据和布线要求主要参照《火灾自动报警系统设计规范》(GB50116-98)、《民用建筑电气设计规范》(JGJ／T16-92)、《建筑与建筑群综合布线系统设计规范(GB／T50311-2000)、《建筑设计防火规范》(GBJl6-872001版)和有关专业提出的设计条件。2、供、配电规划。项目所在地高椅村已进行农网改造，景区项目用电可得到满足。对项目用电的供配电主要参照《供配电系统设计规范》（GB50052-95）、《低压配电装置及线路设计规范》（GB50054-95）、《10kV及以下变电所设计规范》（GB50053-94）、国家现行的其它有关设计规范及规定和各有关专业提供的设计协作数据等。（三）道路交通主要建好各功能区的游步道、若高沿河公路和高椅电站库区公路。特别是景区发展到一定规模时，建设若高沿河公路对提升景区可进入性具有十分重要的意义。（四）邮电通讯景区已建有1家邮政代办所，拉通了程控电话信号，开通了中国移动和中国联通的移动通讯功能（景区覆盖率达100％）。但为更好地适应发展需要，便于内外联络，本项目期内再增设邮政代办所1－2家，从市话网引入300对市话。市话交接箱安装在游客接待服务大楼或乡政府。各区办公地点、高椅宾馆、商业铺面、农家乐等均引进电话线。（五）废弃物管理建设一个小型垃圾处理场，并配置相关设施设备。（六）居民新村为更好地保护古村，提高居民生活质量和景区环境质量，在保护范围外西南方向1公里处修建一个居民新村。预计至规划期末新村人口容量达到1500人。第七章资源与环境影响评价一、资源与环境保护状况高椅古村自被列为文物保护单位并实施旅游开发以来，一直十分重视对资源与环境的保护。特别是在资源保护方面，对文物与文化遗产资源的保护十分到位。2001年，县委、县政府先后印发《关于保护和开发高椅古民居村落的实施意见》和《关于保护高椅古民居村落的通告》等，加强了对古村文物、文化资源的保护，使高椅古村文物文化资源得到较好保护，比较全面真实地体现了其作为文保单位的历史原貌。2006年，高椅古村被批为全国重点文物保护单位，高椅傩堂戏也被列为湖南省非物质文化遗产。在环境保护方面，这里空气清新，环境幽静，水质清澈透明，生态环境优美，绿化率达到了95％以上；空气质量、地表水质量和噪声指标等经环保部门检测，均符合国家相关规定标准。2006年，该村被怀化市确定为生态文明示范村。二、项目运营建设对资源与环境的影响随着高椅古村旅游开发的不断深入，旅游开发与资源环境保护之间的矛盾会越来越突出。由旅游所带来的大量人员流动和旅游开发所带来的参观游览、管理服务、基建活动等，对文物文化与环境保护的负面影响也会有所加重。如文物文化方面，主要会表现为破坏历史风貌，异化传统文化和淳朴民风，甚至引起传统文化与纯朴民风的消亡等；而环境方面，则主要会表现为对水环境、土壤环境、大气环境和对生物的影响等。三、资源与环境保护措施1、坚持可持续发展观。在可持续发展理念指导下，不断创新旅游环境，开发新的旅游形式，提升旅游品质，打造一个民风纯朴、文化传统、环境优美的精品旅游景区。2、加大经费投入力度。每年提取一定比例的文物文化保护经费和生态环境保护经费，用于古村文物保护和环境保护。3、建全环境管理体系。按有关标准，进行绿色环境标志CCEL认证和环境管理体系IS014001与IS09002认证，加强景区的环境管理体系建设，切实加大景观和环境多样性保护力度。4、严格执行文物保护法。切实遵循《文物保护法》和其他有关法律法规，加大文物保护和执法力度，对古村文物建筑和环境风貌不得随意改变现状，文物古迹的修缮应做到“修旧如旧”，严防破坏性开发。第八章项目实施进度该项目开发期为5年。由于投资规模大，项目内容多，建设工期长，应根据资金使用状况和项目轻重缓急，分两期实施。在确保开发建设能顺利进行的基础上，加强管理，加快项目开发进度。一、前期筹备工作包括审批立项、编制可行性研究报告、评估审批报告以及开发建设的各项相关筹备工作等，约6个月完成。二、工期项目安排项目开发期共5年，分两期工程完成。一期工程为3年，二期工程实际也为3年。从一期工程第3年度起，二期工程开始运作。工期项目安排如下：1、第一期工程。主要建设旅游接待服务区，全面恢复古巷道青石板路面，加固维修古建危房，修建古村牌楼，改扩硬化停车场，完善邮电服务设施，设立垃圾处理场，改造各类管网和排水排污系统等，开发农事体验活动、水上娱乐、民俗表演、野营探险等项目。2、第二期工程。主要开发建设和完善民俗宗教文化区、野营探险狩猎区、水上休闲娱乐区、民俗宗教文化区、耕读文化体验区的娱乐服务功能，具体开发和建设项目包括沿河风光带、五通庙广场、若高公路、景区旅游宾馆以及各功能区的项目内容开发和设施建设、设备配备等。但有些项目对景区前期开发具有较强的积极作用，可根据资金情况在开发时序上给予适当提前，如高椅傩堂戏的开发。第九章投资估算与资金筹措一、估算范围和估算依据1、估算范围。开发建设的投资估算范围包括各功能区设施设备购置安装和附属项目的开发建设，排水排污系统改造、古建维修、青石路面恢复、综合管网改造、若高公路建设、居民新村、景区旅游接待与基础服务设施等项目的建设，景区绿化、其他工程费及工程预备费和运营管理费等。2、项目投资估算依据。①国家计委与建设部颁发的《建设项目经济评价方法及参数》(第二版)、建设项目投资估算办法。②建筑工程费用依湖南省建筑工程概算定额和当地工程造价水平估算，不包括建筑物的二次装修。③设备费用，按有关报价资料估算。④其他费用按建设项目投资估算办法及项目实际情况估算，本预备费率按第一、第二部分工程费用的10％计提。二、投资估算经估算，项目总投资为5600万元。具体构成如下：（一）综合配套建设1、景区给排水及排污系统改造:①景区废水处理，相关设施设备购置安装150万元；②排水系统改造，明沟1500米×60元/米＝9万元，暗沟1000米×130米/元＝13万元，共22万元；③给水系统自来水管进行伪装处理，6000米×30元/米＝18万元。三项合计190万元