REITs简介

REITs简介一、房地产信托投资基金概念：房地产投资信托基金，其英文“RealEstateInvestmentTrust”的缩写为REITs。从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。二、房地产信托投资基金的分类：从不同角度看，对REITs有多种不同的分类方法，常见的分类方法有以下几种：1、根据组织形式，REITs可分为公司型以及契约型两种。公司型REITs以《公司法》为依据，通过发行REITs股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产，REITs具有独立的法人资格，自主进行基金的运作，面向不特定的广大投资者筹集基金份额，REITs股份的持有人最终成为公司的股东。契约型REITs则以信托契约成立为依据，通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产。契约型REITs本身并非独立法人，仅仅属于一种资产，由基金管理公司发起设立，其中基金管理人作为受托人接受委托对房地产进行投资。二者的主要区别在于设立的法律依据与运营的方式不同，因此契约型REITs比公司型REITs更具灵活性。公司型REITs在美国占主导地位，而在英国、日本、新加坡等地契约型REITs则较为普遍。2、根据投资形式的不同，REITs通常可被分三类：权益型、抵押型与混合型。权益型REITs投资于房地产并拥有所有权，权益型REITs越来越多的开始从事房地产经营活动，如租赁和客户服务等，但是REITs与传统房地产公司的主要区别在于，REITs主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营，而不是开发后进行转售。抵押型REITs是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源于是房地产贷款的利息。混合型REITs顾名思义是介于权益型与抵押型REITs之间的，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。市场上流通的REITs中绝大多数为权益型，而另外两种类型的REITs所占比例不到10%，并且权益型REITs能够提供更好的长期投资回报与更大的流动性，市场价格也更具有稳定性3、根据运作方式的不同，有封闭与和开放型两种REITs。封闭型REITs的发行量在发行之初就被限制，不得任意追加发行新增的股份；而开放型REITs可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份，投资者也可以随时买入，不愿持有时也可随时赎回。封闭型REITs一般在证券交易所上市流通，投资者不想持有时可在二级市场市场上转让卖出。4、根据基金募集方式的不同，REITs又被分为公募与私募型。私募型REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，募集对象是特定的，且不允许公开宣传，一般不上市交易。公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金，发行时需要经过监管机构严格的审批，可以进行大量宣传。私募型REITs与公募REITs的主要区别在于：第一，投资对象方面，私募型基金一般面向资金规模较大的特定客户，而公募型基金则不定；第二，投资管理参与程度方面，私募型基金的投资者对于投资决策的影响力较大，而公募型基金的投资者则没有这种影响力；第三，在法律监管方面，私募型基金受到法律以及规范的限制相对较少，而公募型基金受到的法律限制和监管通常较多。三、房地产信托投资基金的优势：REITs不仅资金来源广泛,而且是以专业的人员进行房地产项目的投资选择及运作管理，因此在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的制定上都具有先天的优势。对于投资者而言，REITs风险低，回报稳定。首先，因为REITs一般是由专业的房地产公司发起并管理的，能够合理地选择投资的项目，并能对其进行科学的管理，所以，相对于我国的由信托投资公司发起的房地产信托而言，从经营管理上大降低了投资风险。其次，由于基金的规模比较大，因而能广泛投资于各种类型的房地产项目,从而分散了投资风险。最后，由于REITs投资于房地产,可获得稳定的租金收入，有一笔持续稳定的现金流，而且收益率也比较可观。在美国，投资房地产的基金年平均收益率可达6.7%，远远高于银行存款的收益，而且其风险却要小于一般的股票。对于房地产企业而言，与债务融资相比，REITs是以股权形式的投资，不会增加企业的债务负担。如果从银行贷款，房地产企业要按借款合同约定的还款，财务压力大,而且房地产企业也难以就那些短期内回报低的项目向银行申请贷款；同时，由于REITs的分散投资策略，降低风险的投资原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净值的规定比例，因而房地产企业不丧失对企业和项目的控制权和自经营权。四、与房地产集合信托计划区别REITS与信托计划有着某些联系，但他们之间有着本质的区别。REITS是房地产投资信托基金，集合信托投资计划也主要是投资于房地产，都可以理解为房地产金融产品，两者都属于信托行为。信托投资公司在产品中占有重要的法律主体地位，这是这两个金融产品的相似或相同之处，但是，两个产品之间，却存在着本质的区别。首先，REITS是信托投资行为，是信托基金持有人通过持有信托基金而间接拥有REITS所投资的不动产，是权益买卖行为；而目前国内大部分的房地产集合信托投资计划实际上是债权融资行为，信托持有人并不拥有信托计划所投资的不动产。另有一些房地产租赁收益权信托计划，虽然不是直接的债权融资，但是信托持有人获得的通常是一个固定收益的优先受益权，并且由于回购承诺的安排，实质上仍是一种融资行为，不是真正意义上的投资。其次，REITS具有基金性质而且可以转让，可以在公开资本市场交易但没有持有期限，不可以赎回；而信托计划不具有基金性质，不是一种标准化的金融产品，缺乏流动性，有本金偿还的安排，设定了偿还期限。第三，REITS发行后，将产权与资产管理权进行彻底分开，真正实现了所有权与经营权的分离，并且REITS设立后，将由专业的基金管理人管理。而信托计划则是房地产开发商通过信托投资公司获得信托贷款后，进行项目投资与开发，并没有专业的资产管理机构。第四，收益途径和收益方式的区别：REITS的收益途径主要来源于REITS持有不动产的出租收益，收益与经营管理水平直接联系，而且至交易发生之日起，不动产的收益就已经产生了；而信托计划几乎与开发商的经营成果无关，只与风险相关。也就是说，开发商用信托融资赚了再多的钱，信托持有人也只能获得固定收益，而一旦开发商偿还不出本息，信托持有人却要承担风险，因而，收益与风险是不对称的。第五，还有更为深层次的区别是：REITS与股票相似。股票作为资本市场的交易工具，是庞大的资本市场的浓缩，是资本市场资源配置的表现终端，是全球产业进步、产业重组和产业整合的钥匙。而REITS则相当于是房地产的资本市场终端，房地产行业整合与资源配置的工具。而信托计划却完全不具备这样的能力。因而，无论从产业的科学性、合理性以及安全性、流通性还是功能性来比较，信托计划最多是一个低层次的初级金融产品，并且有严重缺陷。美国REITS发展历史上，曾经也经历过信托计划这个阶段，经历了一些失败后，才发展到今天成熟的REITS产品与完善的市场体系。五、资产证券化(ABS)与房地产信托投资基金（REITs）的联系Reits是资产证券化的一种形式，要了解REITS的特点，必须从资产证券化的角度进行认识。（一）什么是资产证券化资产证券化(ABS:AssetBackedSecurity,资产支持证券)，是指将缺乏流动性但能够产生可预见的稳定现金流的资产，通过一定的结构安排，对资产中风险与收益要素进行分离与重组，进而转换成为在金融市场上可以出售的流通的证券的过程。典型的资产证券化是银行信贷资产的证券化，如“住房抵押贷款支撑的证券化”（mortgage-backedsecuritization）（MBS）。资产证券化作为近二三十年来在国际上成熟运用的一种金融衍生工具，被广泛运用于融资、再融资和不良资产处置等业务领域（二）REITS与资产证券化REITS实质是将房地产以基金单位（证券）的形式进行出让，REITS的持有人是房地产实际上的所有权人，并通过房产租金获得稳定的收益。因此，REITS本身就是房地产的资产证券化的表现形式。另一方面，银行信贷中的住房抵押贷款证券化（MBS）后，也能够产生较为稳定的预期收益，同时也与房地产有关，因此也是房地产资产证券化的形式。在美国，REITS可以投资MBS。（三）我国资产证券化的发展我国的资产证券化之路才刚刚开始，2005年4月，中国人民银行与银监会联合发布《信贷资产证券化试点管理办法》，开始信贷资产证券化的试点工作。而以REITS方式进行的房地产的资产证券化目前还没有法律依据。但是，央行行长吴晓灵在2005年11月8日指出，在公开发行股票或在专业化管理的前提下，用公开发行收益凭证的方式设立REITs，才是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。因此，我国的REITS的发展已经提到议事日程之上。六、各国REITs对比：美国日本新加坡中国香港法律结构公司投资信托或投资公司单位信托或共同基金单位信托最短持有期没有限制1年没有限制两年持股限制最大的5个股东总持股比例不得超过50%大股东的持股比例不能超过75%持有REITs股份超过5%必须通知REITs管理人没有特别限制（如果上市，受上市规则制约）投资房地产的比例不低于75%不低于75%不低于70%不低于90%股利支付比例不低于90%不低于90%不低于90%不低于90%杠杆比率没有限制没有限制1.35Ｘ1.35Ｘ税收优惠有（投资者收益分配，递延纳税）有（交易税，投资者收益分配）有（投资者收益分配，必须申请）没有业务范围开发、收购、持有管理房地产不能开发房地产禁止从事或参与房地产开发禁止投资于空置土地或从事或参与物业开发六、发展房地产投资信托基金的重大意义1.完善我国房地产金融市场REITs拥有金融机构的特征，不仅对市场信用能起到一定的作用，还能补充银行的信用；房地产信托投资基金同时参与房地产一、二级市场金融活动，不仅标志着房地产金融市场的发展，也促进房地产金融二级市场的发展。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。由此得知，房地产投资信托基金的推出大大地提高房地产金融的完备性，使得房地产金融走向成熟。2.拓展房地产市场资金来源我国老百姓手里握着巨大的资本，但是没有换取高报酬的投资渠道，房地产投资信托基金的出现使得投资者购买房地产投资信托基金股票，从而得以分享房地产市场发展的收益，分享本国宏观经济增长带来的收益。再者房地产投资信托基金股票每股只需要10-25美元，股本金低。同时REITs对持股数量没有限制，既可以只购买一股，也可以拥有数股。因此，中小投资者投资REITs得到了参与商业性房地产权益投资的机会。3.提高房地产金融安全REITs所募集的资金往往大多委托专业的管理公司自主管理、集中管理，该公司的管理人员都是经验相当丰富的房地产专业人员，他们进行股市运作，时刻关注收益率变化，制订最佳的投资策略，有效降低投资风险。REITs通过多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，有效地降低了投资风险。4.抑制房地产市场投机行为REITs作为先进的房地产金融工具，由于其控制的房地产资产产权的流动是通过REITs股票的交易实现的，因此对于具体房地产资产来说，其产权是稳定的，不会频繁的被买卖。同时，房地产资产价值的升值或降低表现为REITs股价的涨跌。基于这两个原因，REITs抑制了房地产的投机性买卖，因此而稳定了房地产价格，对市场起到了调节作用。七、我国发展房地产投资信托面临的问题目前,我国发展房地产投资信托面临以下一些问题:1、金融市场不成熟。发达国家有具有发达的金融市场,而中国的金融市场仍然不成熟。房地产投资信托基金