农业发展集团有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发

北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权项目资产评估报告书天兴评报字（2013）第646号（第壹册，共壹册）北京天健兴业资产评估有限公司二〇一三年九月二十日北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权项目资产评估报告书目录北京天健兴业资产评估有限公司北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权项目资产评估报告书天兴评报字（2013）第646号目录注册资产评估师声明......................................................................................................1资产评估报告书摘要......................................................................................................2资产评估报告书..............................................................................................................4一、委托方、被评估单位概况..................................................................................4二、评估目的..............................................................................................................7三、评估对象和评估范围..........................................................................................7四、价值类型及其定义..............................................................................................9五、评估基准日........................................................................................................10六、评估依据............................................................................................................10七、评估方法............................................................................................................12八、评估程序实施过程和情况................................................................................16九、评估假设............................................................................................................18十、评估结论............................................................................................................19十一、特别事项的说明............................................................................................19十二、评估报告的使用限制说明............................................................................20十三、评估报告日....................................................................................................21北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权项目资产评估报告书目录北京天健兴业资产评估有限公司资产评估报告书附件....................................................................................................23一、与评估目的相对应的经济行为文件二、被评估单位专项审计报告三、委托方和被评估单位法人营业执照四、评估对象涉及的主要权属证明资料五、委托方和相关当事方的承诺函六、签字注册资产评估师的承诺函七、评估机构资格证书八、评估机构法人营业执照副本九、签字注册资产评估师资格证书和评估人员名单北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权项目资产评估报告书声明第1页北京天健兴业资产评估有限公司注册资产评估师声明一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估报告的合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资产负债清单是由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；提供必要资料保证所提供资料的真实性、合法性、完整性和恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们已对评估报告中的评估对象及其涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其涉及资产法律权属资料进行查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权项目资产评估报告书第2页北京天健兴业资产评估有限公司北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权项目资产评估报告书摘要天兴评报字（2013）第646号北京天健兴业资产评估有限公司接受北京顺鑫农业发展集团有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序执行评估业务，对北京顺鑫农业发展集团有限公司（以下简称：“顺鑫农业”）拟转让所持北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司（以下简称：“顺鑫佳宇”）的股权所涉及的顺鑫佳宇的股东全部权益，在2013年7月31日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下：一、评估目的：根据北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权这一经济行为之需要，对所涉及的顺鑫佳宇的股东全部权益进行评估，提供该资产截止评估基准日的市场价值，为该经济行为提供价值参考依据。二、评估对象：顺鑫佳宇于评估基准日的股东全部权益。三、评估范围：顺鑫佳宇的整体资产，包括经专项审计后负债表中列示的资产与负债。四、价值类型：本次评估价值类型为市场价值。五、评估基准日：2013年7月31日。六、评估方法：资产基础法。七、评估结论在持续经营前提下，至评估基准日2013年7月31日北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司总资产账面价值为536,456.83万元，评估价值为550,014.04万元，增值额为13,557.21万元，增值率为2.53%；总负债账面价值为530,677.87万元，评估价值为530,677.87万元，无增减值；净资产账面价值为5,778.96万元，净资产评估价值为19,336.17万元，增值额为13,557.21万元，增值率234.60%。各类资产北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权项目资产评估报告书第3页北京天健兴业资产评估有限公司及负债的评估结果见下表：资产评估结果汇总表被评估单位名称：北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司金额单位：人民币万元项目账面价值评估价值增减值增值率％ABC=B-AD=C/A×100%1流动资产432,117.69444,157.5012,039.812.792非流动资产104,339.14105,856.541,517.401.453其中：长期股权投资16,356.3515,986.53-369.82-2.264投资性房地产4,622.99--4,622.99-100.005固定资产66,284.9084,696.0318,411.1327.786无形资产11,900.92--11,900.92-100.007递延所得税资产5,173.985,173.98--8资产总计536,456.83550,014.0413,557.212.539流动负债500,912.35500,912.35--10非流动负债29,765.5229,765.52--11负债合计530,677.87530,677.87--12净资产（所有者权益）5,778.9619,336.1713,557.21234.60本次评估是在北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司的生产经营会按其假设持续下去，并在可预见的未来不会发生重大改变即持续经营的假设前提下进行的。我们特别强调：本评估意见仅作为交易各方进行股权交易的价值参考依据，而不能取代交易各方进行股权交易价格的决定。根据委托协议的约定，本报告及其结论仅用于本报告所设定的目的而不能用于其他目的。根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为1年，自评估基准日2013年7月31日起，至2014年7月30日止。以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估结论，请报告使用者在征得评估报告书所有者许可后，认真阅读资产评估报告书全文，并请关注特别事项说明部分的内容。北京顺鑫农业股份有限公司拟对北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司增资项目资产评估报告书第4页北京天健兴业资产评估有限公司北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权项目资产评估报告书天兴评报字（2013）第646号北京天健兴业资产评估有限公司接受北京顺鑫农业发展集团有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序执行评估业务，对北京顺鑫农业发展集团有限公司拟转让北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司股权项目所涉及的顺鑫佳宇的股东全部权益，在2013年7月31日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下。一、委托方、被评估单位概况（一）委托方概况委托方：北京顺鑫农业发展集团有限公司北京顺鑫农业发展集团有限公司（以下简称“顺鑫集团”）位于北京市顺义区，是一家集农产品生产、加工、物流、销售为一体的综合性大型企业集团。顺鑫集团控股的北京顺鑫农业股份有限公司于1998年11月4日在深圳证券交易所挂牌上市，是北京市第一家农业类上市公司，股票代码000860，注册资本43854万元。顺鑫集团荣获“农业产业化国家重点龙头企业”、“中国农业产业化经营20大龙头食品企业”、“中国肉类食品行业50强企业”、“中国食品工业企业100强”、“中国制造业500强”、“中国信息化建设500强”、“北京奥运会残奥会