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项目背景§项目概况：项目总占地约109亩，现为丰产道2号街坊居民住宅小区。包头市青山区邻圃道以东，文化路以北，丰产道以西，先锋道以南。旧住宅户数1643户，底店12户，菜市场小商店48户。有原建筑住宅92966㎡，商业1028㎡，社区服务1041㎡。性质：棚户区改造项目第一章城市价值解析※城市概况※宏观经济运行※人口及城市化※空间结构及规划内蒙古自治区第一大城市包头市是内蒙古经济最发达的城市，全国23个市区人口超百万的大城市之一包头市是内蒙古自治区最大的工业城市，是国家重要的基础工业基地全国首批和第二批文明城市，国家森林城市，国家园林城市，国家卫生城市内蒙古绿化最好的城市和发达程度最高的城市包头的城市竞争力排名27位,幸福感排名第8位。西部交通枢纽地位交通运输发达，是京包、包兰、包白、包神、包西等铁路的交会处。民航有飞往北京、上海、广州、成都、武汉、沈阳、大连、三亚、深圳、昆明、西安、石家庄、长春、兰州、温州、郑州、南京、太原、海口、呼和浩特、银川等地的班机。未来的立体交通体系将使得包头更快融入北京、天津、上海都市经济圈。内蒙古自治区最大的工业城市和中国最重要的工业基地包钢是国家大型钢铁企业之一，是少数民族地区最大的钢铁联合企业；包头铝厂是中国十大铝厂之一，也是中国第一个稀土铝材国家重点生产厂家；包头稀土高科是国内首家稀土上市公司；内蒙古第一机械制造集团、北方重工业集团公司是中国兵器工业特大型企业；建设中的东方希望50万吨铝电一体化项目将成为全国乃至世界最大的单股铝厂之一。包头市羊绒、亚麻纺线在国内均占有举足轻重的地位，其中内蒙古鹿王羊绒集团是世界最大的羊绒制品的公司之一.第一章城市价值解析※城市概况※宏观经济运行※人口及城市化※空间结构及规划总值（亿元）固定资产投资（亿元）GDP增长率%城市经济指标1：GDP◇包头城市经济持续较快发展，固定资产投资逐年加大。基础设施建设贡献逐渐突出。第二、第三产业增势显著。工业经济对全市整体经济发展贡献最大。房地产处于高速发展时期。：2011年GDP2011年包头市经济社会发展继续保持了平稳健康的运行态势，地区生产总值第一季度完成543.7亿元，增长14%。其中，一、二、三产分别增长7.5%、17.1%、10.2%。GDP的高速增长，能够支持房地产行业的发展速度。与西部其他城市相比，包头经济发展优越性明显。数据来源于统计网经济呈爆发式增长，GDP呈2位数增长：人均生产总值70004849799426917.815.813.4010000200003000040000500006000070000800009000010000002468101214161820人均GDP总值（元）增长率%人均GDP总值（元）700048497994269增长率%17.815.813.42008年2009年2010年包头市人均GDP达到13926美元，增幅放缓。但仍在13%以上运行。人均GDP远超过8000美元，房地产市场由数量需求逐渐转向质量、改善性需求。数据来源于统计公报：人均可支配收入20861230892586232.831.631.60500010000150002000025000300003131.231.431.631.83232.232.432.632.833人均可支配收入（元）恩格尔系数人均可支配收入（元）208612308925862恩格尔系数32.831.631.62008年2009年2010年包头市人均可支配收入2010年已达到25862元，人均可支配收入保持较快增幅，在北方城市位居前列。购买能力和消费能力显著增长。恩格尔系低于40%数表明包头市城镇居民进入富裕阶段。数据来源于统计公报第一章城市价值解析※城市概况※宏观经济运行※人口及城市化※空间结构及规划城市人口增长快、城市化进程加快城市化进程中，城市人口大量激增，对房屋的刚性需求大量增加。城市化进程与房地产是并驾齐驱，根据纳萨姆曲线，城市化达到70%，进程将会变得平缓，对于房屋的刚性需求开始下降。第六次统计2010年底包头常住人口265万，城镇居民220万，全区第四。城市化进程已然进入高位运行。根据规划到2020年包头市总人口达到340万，其中城镇人口达到320万。城市化进程达到94.1%扩充的外来人口将是未来刚需的主力。未来10年内，城市化进程的加快将会促动房地产住宅需求旺盛，价格仍然存在上升空间，大量的投资也会涌金市场，促成短时期内的市场繁荣。未来的刚需市场将会呈现短期激增，长期递减趋势。资料来源于包头统计公报城市人口结构对房地产需求的影响小家庭成为社会主体：第六次人口普查统计包头市常住人口2650364，家庭户938662户，平均每家庭户人数2,65人，家庭结构以三口和两口之家为主。进入老龄化结构：常住人口0-14岁35万人，占13,3%，15-64岁206万占77.89%，65岁以上占8.82%。少年儿童比重下降，老年人口数量逐年增多。国际标准65岁以上比重超过7%即进入老龄化社会，包头显然已进入老龄化社会，而且人口老龄化进程逐步加快。随着城市化的进程，人口老龄化的加剧，具有承受能力的中年购房群体减少，人口对住宅的刚性需求将会逐渐减少，市场增幅会逐渐平缓。资料来源于包头市统计公报2010年统计包头市城镇居民人均住房建筑面积31.7平米，与国内省会城市相比处于中等水平，国际统计标准，城市人均居住面积在未达到35至40平米，市场会保持旺盛的需求，说明包头市地产市场仍然具有较大的发展空间。指标4：人均住房面积：消费结构大型工业企业的发展提升了整个城市的消费水平，依托工业基础发展，形成了高层管理人员、高级科研人员、一线工人薪资阶层的阶梯式消费人群。企事业正常收入区间包钢科级年收入4-6万热电中层年收入15万左右包铝普通员工年收入3-5万中高层管理者4-7万一机普通员工年收入3-5万神华普通员工8-10万中层以上15-20万北重普通员工3-5万教师年收入4-6万元财产性收入途径多样化：房租、土地赔偿、汽车运输、金融获益、股份分红、房产投资等，但主要集中利息、房租等收益，其中利息是居民家庭财产性收入的主要来源之一。2010年末人均消费性支出20994元，增长10.8%。主要支出为文教、娱乐、食品、居住。第一章城市价值解析※城市概况※宏观经济运行※人口及城市化※空间结构及规划平方公里。到2020年规划末期，市域总人口为340万人，城镇人口320万人，城市人口300万人（其中中心城区人口270万人，辅城人口30万人），城镇化率达到94.1%；中心城区城市建设用地总规模为321.4平方公里,人均建设用地指标为119.04平方米/人。地区生产总值达到4800亿元以上，建成全国经济强市，基本实现现代化。内蒙古自治区的经济中心新规划确定包头城市性质为：我国重要的工业基地，京津呼包银经济带重要的中心城市，内蒙古自治区的经济中心。一市两城、多组团、多中心规划强化了“一市两城、多组团、多中心”的城市布局，突出山、城、河、绿的城市格局。破解“工业围城”破解“工业围城”指导思想，进一步整合工业用地，将其向东西两翼集中发展。形成四大工业园区。青山装备制造园区九原工业园区新型工业基地生态铝业区一心、两带、三契、多园、多廊道一心：以赛汗塔拉公园、中央公园为基础。结合周围生态绿地形成城市绿心。]两带：黄河、大青山为城市生态敏感区，沿黄河设置生态保护绿化隔离带。三契：沿昆都仑河两岸防护绿地、昆区、青山、东河风景林地之间的隔离绿地。多园：结合河流、城市主要道路的节点处，形成多个城市公园。多廊道：在各组团、片区之间形成多个绿色廊道。总结观点人口结构老龄化未来刚需群体数量逐渐减少，市场需求转为改善型需求。高速城市化进程外来人口成为刚需主力。带动城市活力提升，拉动房市繁荣。城市张力扩大工业经济基础深厚，城市经济地位提升，形成周边辐射力，大环境利好发展经济后劲十足飙升人均GDP，消费购买力强，经济发展支持房地产市场向高位发展多中心发展契机完善的城市环境规划、明确区域职能划分，为房地产开发提供准确定位依据以及良好的发展环境。宏观经济利好年全年房地产开发（亿元）139.6140.4202.8比上年增长比例70.4%0.6%44.4%全市房屋施工面积（万平方米）1120.01189.01621.8增长率48.77.1%36.4%房屋竣工面积（万平方米）——377.0398.2增长率——63.9%5.6%商品房销售面积（万平方米）418.7570.1597.7增长率36.5%36.1%12.1%商品房销售额（亿元）135.3192.7266.6增长率43.9%42.4%38.3%§房地产投资开发整体分析1、08年包头市场房地产开发量突然加大，10年投资量进一步上升。包头市已经成为开发热土。2、施工面积与销售面积差额较大，市场存量较大，未来销售市场竞争加剧。项目启示：未来竞争急剧加大情况下，新项目运作风险不可忽视~6月成交统计215160818241498284133614641.15165.024678.364795.774795.865018.49050010001500200025003000350040004300440045004