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南昌公寓市场调查分析南昌市友联置业有限公司2016年2月28日红谷滩公寓市场高新区公寓市场市场概况：红谷滩公寓项目主要分布于核心商务区，多以毛坯入市，在售项目较少红谷滩在售公寓项目基本情况列表红谷滩公寓市场主要分布在核心区，但在用项目较多，目前市场在售项目仅有5个；市场以平层公寓为主，仅1个项目为LOFT公寓；公寓产品具备商住两用功能，能够吸引投资客和自用客，但目前市场行为多用于办公用途，自住客比例较少，仅世贸APM吸引到一定比重的过渡自住客户。绿地学店公馆在售项目在用项目万达广场半南城天使金融广场联泰7号广场名门世家红谷十二庭唐宁街绿地外滩公馆海航白金汇江信国际花园洪城时代广场万达星城万达半店联泰金中环丰和新城単泰江滨联发广场红谷凯旋唐宁街梵顿公馆世贸APM项目名称建筑面积（万㎡）类型层高（米）交付标准联泰7号广场5.7LOFT公寓4.2毛坯天使金融广场6SOHO公寓3.6毛坯世贸APM5.2平层公寓3.2精装修绿地外滩公馆5.1酒店式公寓3.2毛坯（可定制装修）丰和新城3.2SOHO公寓3.3毛坯联泰7号广场：公寓总建筑面积5.7万㎡，2015年4月30日开盘，稀缺LOFT产品入市，倍受市场关注，共去化500多套，平均月销70套。A栋B栋项目位置红谷滩世贸路699号项目规模总占地(㎡)总建面(㎡)16669㎡76000㎡容积率3.5产权40年商业项目构成2栋23层公寓、及商业约1.8万公寓总量800套产品特点2栋23层，分A、B两栋，3T20户，核心筒结构，标准层高4.2米，为LOFT产品面积段49-53㎡主力户型49㎡、53㎡销售价格均价11000元/㎡（毛坯，LOFT需客户现浇）销售情况自开盘起分楼层推盘4次，已推产品以西面位置剩余较多，未推及未售产品共约200多套交房时间2016年11月物业公司联泰物业，3元/㎡/月开发商江西联泰实业有限公司产品特点：3梯20户，层高4.2米；项目亮点：LOFT产品、53㎡的送储藏间项目优势：营销展示到位，重视细节客户来源：红谷滩片区为主职业主要为私营业主，其次为公务员、企业高管和银行员工，以办公自用及长期投资出租为主购买原因：稀缺LOFT产品，受市场追捧价格优惠，产品实用，性价比高红谷滩中心地段地铁物业，万达旁产品实用性强，性价比高销售难点：LOFT隔层要客户现浇，装修麻烦装修费用高，前期投入成本大，臵业门槛较高40年产权时间短商业性质过户费用较高储藏室产品及客户分析稀缺LOFT，有49㎡、53㎡两种户型，以投资客及办公自用为主。世贸APM：公寓总建筑面积5.2万㎡，以精装入市，受到广大投资客的青睐。2014年11月29日开盘，现已基本售磬，平均月销80套，为公寓市场去化标杆。位置红角洲丰和南路和学店大道交汇处项目规模总占地(㎡)：147000㎡总建面(㎡)：400000㎡容积率1.8产权40年商业项目构成4栋公寓、写字楼、商业公寓总量1160套产品特点为4大栋6小栋，其中4栋11层，2栋7层，标准层高3.2米（3T17、3T16、3T27）面积段30-90㎡主力户型30-50㎡销售价格均价10000元/㎡（送1000元/㎡的精装修）销售情况尾盘在售，仅剩余30多套交房时间2016年12月物业公司世贸物业，3.5元/㎡/月开发商南昌世贸新发展置业有限公司产品特点：南面部分房源赠送阳台，实用性强，比较受客户的喜欢；但由于梯户比高，上下拥挤，舒适度低，以投资客为主；项目优势：自带精装修，满足投资客户需求客户来源：红谷滩片区为主，其次为东湖、西湖区；职业以房地产同行为主，其次为个体户和周边院校教师购买原因：产品面积较小，总价门槛低红角洲及江景视野，发展空间较大精装修交付，送1000元装修标准价格优惠，性价比较高销售难点：不少客户仍认为价格较高仅剩余30年土地年限梯户比高，上下拥挤，舒适度低目前周边交通及生活配套不方便商业产权过户费用较高产品及客户分析以30-50㎡户型为主力，电梯配置较少，因带装修入市，受到不少职员类投资客关注。天使金融广场：公寓总建筑面积6万㎡，2014年12月入市，共去化约670套，平均月销45套，多为大客户整层购买。位置红谷滩丰和大道与金融大街之间项目规模总占地(㎡)：58000㎡总建面(㎡)：350000㎡产权40年商业项目构成1栋25层公寓、1栋58层写字楼、10万㎡商业公寓总量800套产品特点共25层，为东西朝向，分AB两单元，各5T20户，标准层高3.6米，可通煤气面积段53-161㎡主力户型66.61㎡销售价格均价13000元/㎡（毛坯）销售情况目前仅11-15F散户在卖，其他基本被大客户整层买走。近期代理方（城邦）销售情况：一周1套，9、10月销售较好，月销10-20套（不含开发商销售部分）交房时间2016年6月物业公司万佳物业，3.5元/㎡/月开发商南昌市政公用集团和江西天使集团共同合作开发产品面积：53㎡、66㎡、80㎡、161㎡项目亮点：5梯20户，层高3.6米，舒适度较高项目优势：市场在售唯一可通燃气的公寓项目客户来源：红谷滩为主多为大客户整层购买，另有政府关系客户团购，和买整层做酒店式公寓经营管理的；其次为小企业办公自用，如化妆品，电脑互联网等小公司；也有部分外省投资客，如深圳写字楼炒房客，看中省政府搬迁带来的投资机会。购买原因：红谷滩核心地段地铁物业，万达旁可办公注册公司销售难点：面积户型偏大，导致总价较高定价较高，市场接受度低40年产权时间短商业性质过户费用较高产品及客户分析面积在53-161㎡之间，主力户型66㎡，户型偏大，且定价较高，客户多以投资为主，大客户整层购买作为办公用途。绿地外滩公馆：公寓总建筑面积5.1万㎡，首推日期2013年11月，销售一个月后封盘卖住宅，2015年6月以加推形式重新入市，共去化约400套，平均月销50套。项目位置凤凰洲大道师大附中旁（1号线长江路地铁口）项目规模总占地(㎡)：76997㎡；总建面(㎡)：288353㎡容积率2.9产权40年商业项目构成16栋住宅，1栋公寓、1栋写字楼、商业4万㎡公寓总量736套产品特点共27层，5T32户，标准层高3.2米，共3种户型，1-4层为商业，5层起为公寓部分面积段43-54㎡主力户型44㎡销售价格均价9500元/㎡（可定制精装+999元/㎡）销售情况目前剩余主要为15-20层公寓，共100多套；20层以上不卖，为公司自持，计划打造创客服务中心，及酒庖管理；交房时间2016年6月物业公司嘉诚欣悦物业，3.8元/㎡/月开发商南昌绿地申翔置业有限公司产品特点：5梯32户，同楼层户数较多；客户来源：红谷滩为主绿地老业主再购附近居民买来创业或自住，白领也有一部分，由于地铁口方便；客户多为3-6间一起买，部分办公，部分自住。购买原因：地铁1号线长江路地铁口（已开通）开发商品牌学校旁周边商业配套较多早期售价8000多，价格优惠销售难点：项目主打住宅产品，公寓优势不明显客户过多关注40年产权限制商业性质过户费用较高以44㎡户型为主力，电梯配置较少，舒适度低，以地铁口物业为项目亮点，同时老业主再购比例较多。产品及客户分析营销中心影视厅儿童休闲区洗手间区位图联泰7号广场形象展示联泰7号广场相比其他项目更重视细节打造，突出展示项目品质，放大项目核心价值，让客户产生直观印象。世贸APM工地施工，进入售楼处的通道狭长，多有不便，影响客户看房兴致。天使金融广场位于十字路口，停车进入口较小，转弯调头多有丌便；售楼大厅以商务风格为主，重点吸引企业办公客户。绿地外滩公馆门头招牉灯坏，未及时进行修复，对细节丌够重视，间接影响楼盘形象。形象展示其他项目表现形式一般，部分楼盘对细节的重视度不够，无法有效体现项目品质感。【小结-供应及存量】红谷滩新区目前供应公寓总面积25.3万㎡，剩余存量少，仅3.7万㎡。项目供应存量面积（万㎡）套数（套）面积（万㎡）套数（套）联泰7号广场5.88001.3250天使金融广场68000.580世茂APM5.211600.240绿地外滩公馆5.17361.5350丰和新城3.23300.225合计25.338263.7745【小结-价格表现】红谷滩在售公寓单价在9500-13000元/㎡之间，其中核心区项目单价在10000元/㎡以上。【小结-去化速度】在售公寓项目月均去化在15-80套不等，平均单盘月去化53套。【小结-客户定位】以中小企业办公自用为主，其次为长线投资型，公寓过渡或自住购买较少。机会客户核心客户主要客户核心客户——企业办公客户机会客户——企事业单位职工投资客主要客户——长线投资客客户关注点：区位、交通、形象、物业、舒适度产品关注点：大户型产品或多套打通，面积100-300㎡，总价100-300万；客户特点：这类群体购买公寓是用作办公，且多数为小型企业，看重的是相对于公寓的性价比，以及交通便利等情况。另有大客户整层购买，用作酒店式公寓经营用途。客户关注点：地段、价格、物业、配套、舒适度、升值潜力、出租率、租金收益产品关注点：市场稀缺产品、户型面积大小不限，可承受总价能力较高；客户特点：此类群体消费力强劲，投资客消费群占据公寓目标客户至少4成的比例，较为关注项目投资前景、投资收益等方面。客户关注点：总价、地段、物业、升值潜力、投资、回报率产品关注点：中小户型投资产品，面积30-40㎡，总价30-50万；客户特点：该群体手中没有足够的积蓄购买大户型住宅，置业目的一般是自用再后期转出租。高品质的物业、精美的装修和完善的周边配套是他们有别于投资客的关注点。红谷滩公寓市场总结•市场•产品供应及存量：供应相对较少，在售项目各有特色去化速度快，除少数个案，市场单盘月均去化50套以上同小区公寓价格较住宅价格低30%左右平层为主，片区建筑要求高，LOFT产品几近绝版40-60㎡中等面积户型为主，关注项目品质及舒适度整体公寓市场以投资出租为主，看中长期出租带来的租金收益；小企业办公购买比例较多，且面积需求在200㎡以上；客户对商业产权及交易费用抗性相对较大；•客户红谷滩公寓市场高新区公寓市场市场格局：高新公寓项目主要分布于艾溪湖北路和紫阳大道地铁沿线，在售项目较多。艾溪康桥中节能东区小时代众一富东广场城泰青年家新力方艾溪湖一号聚仁国际恒大中心绿地玫瑰城紫晶国际广场万科海上传奇绿地中心待推项目学院新城吾悦广场在售项目市场公寓项目：在售项目较多，多为LOFT产品，入市时间较为集中，导致市场存量较大，且产品同质化竞争较为激烈。项目名称公寓建筑面积（万㎡）公寓类型层高（米）交付标准聚仁国际18LOFT4.2毛坯万科海上传奇3.5LOFT4.2毛坯，装修+1300元/㎡艾溪康桥4.2LOFT4.2毛坯城泰青年家6.7LOFT4.2毛坯新力方3.2平层&LOFT平层：3.2LOFT：4.5精装修1500元/㎡东区小时代9.8SOHO平层3.2毛坯恒大中心6.5平层3.2精装修1600/㎡聚仁国际：公寓总建筑面积约18万㎡，2015年10月31日开盘，去化将近176套，平均月销约35套。2#6#项目位置高新大道699号项目规模总占地(㎡)：91133㎡总建面(㎡)：581800㎡容积率5.5产权40年商业项目构成规划共12栋，其中3栋公寓，9栋写字楼，商业约23万㎡公寓总量在售6#共约480套产品特点公寓共18层，南北朝向，4T30户，1-2层为商业，3-16层起为公寓部分，层高4.2M，为LOFT产品面积段39-72㎡（分别有：39㎡、42㎡、52㎡、72㎡）主力户型42㎡销售价格均价7200元/㎡（毛坯），南北朝向价差约500元，东西差价较大（东端39㎡售价7800元，西端72㎡售价6000元）。销售情况共推盘两次，首推150套，均价6800元，开盘销售较好；二次推盘90套，涨价400元，销售一般。交房时间6#于2017年5月30日交付物业公司睿店物业，2.6/㎡/月开发商江西聚仁堂集团产品特点：层高4.2米，4T30户，LOFT产品客户来源：周边村民购买约占7成，主因土地拆迁补偿，有闲置资金，或收租金或给小孩住。购买原因：地段好周边企业多，商业氛围好