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北京万通发展战略项目内部评估报告1目录–整体绩效评估2.业务能力评估3.组织能力评估1.整体绩效评估4.财务能力评估5.获利模式评估2企业文化策略人力资源架构业务流程技术架构组织架构总体评估看来，万通员工对公司的经营策略和企业文化的认同度较高，但是对于企业的管理架构和执行能力存在较大的意见-内部技能评估-2.963.43.053.483.043.562.533.544.5人力资源架构组织构架技术构架企业文化业务流程策略评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整体绩效评估3万通员工对于企业文化、企业策略的认同程度比较高3.613.523.533.553.553.563.583.644.054.163.553.553.583.663.863.883.883.912.533.544.5上、下级汇报关系传帮带风格变革管理韧性氛围创新敢于冒险自豪拥有度竞争对手市场策略核心能力远景/使命产品/服务经营目标客户行业趋势组织构架企业文化企业策略资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整体绩效评估4万通员工调查反映意见较多在于人力资源管理和企业业务管理流程方面2.982.942.832.72.692.662.772.982.952.862.842.772.982.892.82.842.533.544.5技能和知识绩效管理知识管理薪资回报晋升规划挽留人才IT投资业务流程决策制度沟通冲突解决信息分享多样化参与感激励财务计划业务管理流程人力资源管理企业策略企业文化技术构架资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整体绩效评估5企业策略：万通员工普遍认同企业在行业发展趋势和经营目标方面的把握，但是80％的人对于万通的财务计划的有效性和明确性表示质疑3.863.483.663.553.033.912.843.883.583.553.882.533.544.5产品/服务合作联盟远景/使命市场策略绩效指标行业趋势财务计划客户核心能力竞争对手经营目标资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整体绩效评估6业务流程：员工对于信息共享、冲突的解决和沟通意见较多3.143.113.252.982.773.033.452.952.842.862.533.544.5质量和服务衔接合作持续改进业务流程信息分享资源分配工作规划决策制度冲突解决沟通资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整体绩效评估7企业文化：万通的员工对于万通有明显的自豪感和主人翁精神，但是认为企业在员工激励、鼓励人才多样化发展和员工参与企业管理方面存在问题3.523.643.554.052.82.893.582.983.563.533.424.163.552.533.544.5传帮带敢于冒险韧性自豪激励参与感创新多样化氛围风格支持拥有度变革管理资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整体绩效评估8组织构架技术与组织架构：万通员工调查中有67％的员工不认同IT投资已经足够达到应有要求的说法2.773.083.143.223.143.443.612.533.544.5IT投资IT流程IT软件IT硬件结构职位与职责上、下级汇报关系IT技术构架资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整体绩效评估9人力资源：员工问卷调查反映出万通人力资源管理方面存在的问题比较集中2.662.692.982.73.442.942.833.283.142.533.544.5挽留人才晋升规划技能和知识薪资回报招聘/筛选绩效管理知识管理人事政策发展资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整体绩效评估10高层管理人员对于万通的流程管理意见较大，中层干部更关注企业技术构架上的短板，一般业务人员对公司人力资源管理和流程管理意见较多2.52.72.93.13.33.53.73.94.14.34.5企业策略企业文化组织构架业务、管理流程技术构架人力资源管理高管中管业务人员资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整体绩效评估11总部人员认为万通在业务和管理流程控制上不够顺畅，项目人员则认为在技术构架上缺乏充分的建设和支持。2.52.72.93.13.33.53.73.94.14.34.5企业策略企业文化组织构架业务、管理流程技术构架人力资源管理总部项目公司资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整体绩效评估12在公司5年以上的老员工对于公司策略和企业文化的认同度比较高，但是在公司3年以上的员工普遍对于万通的流程管理、技术构架、人力资源管理意见较大2.52.72.93.13.33.53.73.94.14.34.5企业策略企业文化组织构架业务、管理流程技术构架人力资源管理5年以上3－5年2-3年一年以内资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）1.整体绩效评估13目录–业务能力评估2.业务能力评估3.组织能力评估1.整体绩效评估4.财务能力评估5.获利模式评估14万泉项目的业务价值链中，土地选择、前期项目策划和营销管理方面均体现了万通的优势，但后期项目策划和服务方面也显示出了不足之处资料来源：瑞通管理分析2.业务能力评估存在的主要问题万通成功之处-万泉项目业务能力评估-•中关村高科技园区•绿化带•西三环四环之间，交通便利•低密度•多层带电梯•板楼•市场先机新新家园•CEO官邸•广告宣传•低开高走•开发周期长•后期无新意•三期面临周边项目价格竞争•投诉率高•无客户服务专人•招标采购•高绿化率•领先的设计思想•一、二期部分投资人/项目经理套现撤出服务销售营销项目管理项目策划土地选购战略与研发15新城项目在前期项目策划、管理方面同样具有优势，但土地和销售方面表现不足-新城项目业务能力评估-资料来源：瑞通管理分析2.业务能力评估存在的主要问题万通成功之处•CBD•抗风险力强•东三环沿线•市场先机•居住性概念•与香港置地成功合作•与国际先进中介服务机构合作•引入香港管理经验•广告宣传•合资概念•土地持有期长•财务费用高•周边项目竞争激烈服务销售营销项目管理项目策划土地选购战略与研发16亚运项目的业务能力与前两个主要项目的优劣势特点极其相同-亚运项目业务能力评估-2.业务能力评估存在的主要问题万通成功之处•亚运商圈•奥运概念•原生地•独特/稀缺性•四五环之间，交通便利•大绿地•别墅/联体别墅•职责明确•系统化强•招标采购•新新家园•广告宣传•土地成本较高资料来源：瑞通管理分析服务销售营销项目管理项目策划土地选购战略与研发17龙山项目上策划和营销具有优势，土地和项目管理存在不足-龙山项目业务能力评估-2.业务能力评估存在的主要问题万通成功之处•轨道交通•土地评估值虚增•土地持有期长，财务费用高•周边环境为工业区及铁路•远离城区•连排别墅•第二居所•小区/建筑单体设计及材料领先•新新家园•营销创意-走远一点•弹性物业管理费•准现房销售•经验不足•与其他项目交流不够资料来源：瑞通管理分析服务销售营销项目管理项目策划土地选购战略与研发18新概念住宅有别于其它传统业务，整个价值链均具有新意，但诸多方面亦存在不足-新概念住宅业务能力评估-2.业务能力评估存在的主要问题万通成功之处•根据客户的需求选择•强调个性化设计•满足客户的特定需要•预制集成•小规模，多地域•境外加工部件，国内施工、安装•建立采购中心，与国外厂家密切联系•网上预选•门市签约•网上修改、监督工程进度•根据样品，个性化调整•建立客户网络•现有签约客户1家、意向6家•在龙山建有15个样品间•拟建客户联络网•通过成立俱乐部建立客户联系•拟进行客户跟踪服务•如向其他开发商购置土地价格会比较高•其他开发商可否同意单建别墅尚有待实践检验•成本高于传统建筑模式•建立俱乐部与房屋开发是不同的业务流程，应成立不同的机构分别进行操作管理•木制结构比刚混结构价值到底是高还是低资料来源：瑞通管理分析服务销售营销项目管理项目策划土地选购战略与研发•全新的商业模式•顾客导向•战略实施的计划不完善19本部的业务能力只剩下土地选择和项目前期策划，但土地购置能力上同样不足-本部业务能力评估-2.业务能力评估存在的主要问题万通成功之处•除龙山外，现有项目处于市场热点地区•现有地块各具成功特色•龙山、新城国际土地持有时间较长•所获得的土地没有价格优势•设计理念比较超前•项目品牌效应明显资料来源：瑞通管理分析服务销售营销项目管理项目策划土地选购战略与研发•思想领先，探索先进的经营模式•积极促进产业交流•整体市场调研不连贯•政策研究不充分•企业形象宣传的社会认同性较强20综合各主要项目的业务能力可以得出，万通的核心技能是项目策划和营销管理，但弱项是项目管理、客户服务和土地购置-整体业务能力评估-2.业务能力评估存在的主要问题万通成功之处•准确把握地块的价值•能够预期市场发展趋势•与其他开发商相比，万通没有获取土地的优势•土地置留时间较长•成功树立项目品牌•注重项目市场研究•项目策划能力教强•设计思想比较超前•项目间资源调配受合作方式影响•不同项目的经验教训没有共享•项目管理能力不均衡•注重企业形象宣传•广告宣传效应明显•注重把握市场动态•市场运作能力较强•注重销售手法•客户关系管理薄弱•客户价值研究不足资料来源：瑞通管理分析服务销售营销项目管理项目策划土地选购战略与研发•在思想和实践上积极探索新型商业模式•积极促进产业交流•新模式的实施能力有待检验•对整体市场和政策研究不充分21北京CBD、亚运村和中关村构成房地产开发的三大热点，其中亚运村为已持续多年的热点，而CBD及中关村为新兴热点，竞争日益激烈项目名称开发商建外SOHO红石实业现代城红石实业新城·国际万通集团世贸国际奥中基业国际花园深圳金地财富中心香江国际旺座天亚物业阳光100银信光华宅.美诗住总（中关村）日坛.晶华大成…………CBD地区中关村地区项目名称开发商中海紫金苑中海中海雅园中海山水倾城住总（中关村）百环公寓住总（中关村）新起点三义锦绣大地锦绣大地涧桥.泊屋馆新纪元光大花园光大美丽园东方浩鸣华清嘉园华润置地…………资料来源:搜房网2.业务能力评估22中关村作为高科技产业基地，受到开发商的追逐，区域房地产市场迅速升温，成为与CBD东西呼应、最有人气的热点地区。中关村周边高档项目分布05000010000015000020000025000030000035000002000400060008000100001200014000均价（元/平方米）面积（万平方米）万泉美丽园人济山庄新起点华清嘉园嘉慧苑科技会展韦伯时代希格玛世纪豪景光大花园涧桥·泊屋馆中海紫金苑资料来源:搜房网，瑞通管理分析锦绣大地2.业务能力评估23中关村周边地区现有高档住宅项目的竞争在2001年最激烈，对2002、2003年市场都将产生显著影响此表中数据从北京现售的1000余个楼盘中选取，对97年前开盘的项目对97-2000年的市场竞争，及2002年后新开盘项目对未来的市场竞争的影响未考虑在内假设项目开盘后在4年内对市场竞争产生影响年199719981999200020012