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北京华融综合投资公司发展战略和实施方案咨询项目建议书2002年6月13日保密文件、版权所有第2页北京华融综合投资公司发展战略项目建议书本项目建议书为新华信和华融的机密文件。未经对方书面同意，新华信和华融公司任何一方不得向第三方透露双方洽谈的情况以及签署的任何文件，包括合同、协议、备忘录、订单、项目建议书等所包含的一切信息。详见《保密协议》。对本项目建设书如有任何疑问，请与新华信管理咨询顾问联系。声明新华信项目联系人：高晓春电话：010-64606868-130手机：13910802800许朝辉电话：010-64606868-257手机：13701098240刘非电话：010-64606868-206手机：130517997272002年6月13日保密文件、版权所有第3页北京华融综合投资公司发展战略项目建议书重要说明该项目建议书基于我们对华融公司的初步访谈和对华融及所在环境的宏观分析提出了新华信对华融公司发展战略咨询项目的初步设想。这些初步设想，是在对华融公司极其有限的了解基础上提出的，远不是新华信的最终结论。我们认为，要提出既有前瞻性，又切合华融公司实际的可操作的发展战略方案，需要：（1）深入广泛的内部访谈；（2）视野广阔的产业分析；（3）决策高层的充分沟通，（4）基于事实的数据分析；（5）过去经验的充分参照；（6）管理工具的创造性运用；（7）切实可行的操作步骤。但这些初步判断和设想只是我们项目开始时的分析起点，在进行上述工作的过程中，我们会不断检验、修正甚至推翻开始的判断，并最后逐渐形成切实可行的适合华融公司的战略方案。2002年6月13日保密文件、版权所有第4页北京华融综合投资公司发展战略项目建议书一、项目背景和初步分析二、项目内容和思路三、项目工作步骤和方法方案一四、项目工作步骤和方法方案二五、项目工作成果六、项目安排及运作方式七、新华信相关咨询案例举例八、新华信管理咨询简介附件一、项目咨询顾问候选人简历附件二、管理咨询服务协议书目录2002年6月13日保密文件、版权所有第5页北京华融综合投资公司发展战略项目建议书金融街集团与华融公司重新组建成今日的华融公司以来,公司发展迅速，已成为以房地产为核心业务的大型多元化集团•1999年金融街集团与华融公司重新组建成今日的华融公司，系北京市西城区国资委全资拥有的以资本运营和资产管理为主要任务的全民所有制企业。•公司目前拥有控股公司10家，参股公司14家，至2001年底，华融系统总资产52.2亿元，同比增长55.13%；实现营业收入12.98亿元，同比增长116.33%；净利润完成8636万元，同比增长46.65%；上缴所得税6396万元，同比增长319%，净资产2.24亿元，保值增值率达到106％。•公司业务以房地产为核心(占90%业务），其它业务包括文化旅游、商业、服务业、金融、工业、和交通运输。•公司房地产业务目前以市、区重点开发建设项目为中心，同时积极发展商品房开发建设，主要工程包括北京金融街的开发建设、西西工程、西直门交通枢纽工程、德外大街整体区域的开发、回龙观地区中美住宅合作项目、及丰台区西马住宅小区的开发。2002年6月13日保密文件、版权所有第6页北京华融综合投资公司发展战略项目建议书但集团控股分公司的发展呈明显不平衡状态，除金融街股份一枝独秀外，其它分公司的赢利都较2000年有不同程度的下降010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,000金融街股份敬远股份公司嘉鸿物业公司1999-2001各分公司营业额1999年2000年2001年-10,000-5,00005,00010,00015,00020,000金融街股份敬远股份公司嘉鸿物业公司1999-2001各分公司净利润1999年2000年2001年单位：万元单位：万元敬远公司作为主要房地产分公司之一，2001年营业额和净利润的大幅度下滑引起我们极大关注2002年6月13日保密文件、版权所有第7页北京华融综合投资公司发展战略项目建议书为了使华融公司能在较短的时期内进入全国房地产行业前5强，我们认为华融必须明确战略目标、并制定前瞻性战略措施12345678910深万科A中远发展金地集团中华企业北京城建陆家嘴阳光股份深长城A深振业A世纪中天95.0292.3391.9691.5491.1991.1490.8190.7190.4490.2460655020759919224549497239327275075810568739552339093211114921516371266825310487414034042248949200207561914195510395114625015575113149281243276564613712127901659824115248081073025121254754690110118641532243046971070531252511252341495654373325047012860611743346394215101161248142634.932.832.933.834.234.631.734.233.830.711312842205725排名排名两年半加权平均业务收入(万元)两年半加权平均业务利润(万元)排名总排名股票简你总得分2001年中资产总表(万元)2001年中股东权益合计(万元)排名规模总分35排名1289.5330.42833.369.5188.513.963.910排名效益总分35排名稳健总分10排名管理评分(总分5)品牌评分(总分5)金融街成长总分10排名排名总排名总得分规模总分35排名《财经时报》新地产周刊推出中国房地产上市公司１０强2002年6月13日保密文件、版权所有第8页北京华融综合投资公司发展战略项目建议书在扩大房地产业务规模的同时，应重点关注房地产投资结构的适当调整，以金融街股份带动其它房地产公司的全面发展数据来源：建设部发展规划中国房地产投资趋势和结构变化17581746153920822638331918204055103894343392931354174604264764845482890500100015002000250030003500400045001995199619971998199920002001（1-7）年份投资额（亿元）商业用房办公楼住宅主要趋势：住宅投资持续扩大，显示良好的增长势头；商业用房稳定增长；办公楼呈下降趋势2002年6月13日保密文件、版权所有第9页北京华融综合投资公司发展战略项目建议书同时，由于房地产行业投资密集性和政策敏感性等风险、以及日益激烈的竞争，华融应该考虑发展其它新业务周期性我国的房地产周期有三方面的特殊性：第一是房地产周期的频率，大约都是5年发展，2年低落，也就是说7到8年为一个周期；第二个就是我国房地产的周期中，衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期时间比较长，这显示出市场需求持续旺盛这样的特点，它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区；第三，从销售增长和投资增长的关系来分析，销售增长直接影响到投资的增长。因此华融公司应更为理性的把握项目投资、开发和销售的时机，避免盲目发展。关联性房地产与国民经济的许多行业如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都有着密切的产业关联性。随着国际一体化的发展，我国国民经济与全球经济的相关度越来越高。而新的国际贸易保护主义的抬头，如美国对我国钢铁业实施反倾销制裁，使房地产相关行业的发展不稳定性增加，同时入关后，这些行业将面临跨国公司的强大竞争压力。因此，华融需要密切关注房地产的发展状况给房地产行业带来的风险地域性房地产地域性很强，各地房地产市场发育程度、政策措施、居民收入和消费偏好等千差万别。北京地区由于对奥运概念和入世概念的过度挖掘，使市场面临较大的压力。但华融房地产业进行地域扩张时，必须针对各地域具体情况进行逐一分析。政策敏感性房地产在国民经济中具有一定的先导性，受国家宏观经济政策的影响非常大。虽然我国国民经济的发展势头良好，预计今后几年将会保持7%的增长速度，但国际形势的不稳定也有可能给我国经济带来较为严重的影响。同时，房地产开发中的大量短期行为，对生态环境造成极大的破坏，大量商品房空置，以及开发失控，无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失等情况都有可能导致国家相关政策的变化。华融房地产2002年6月13日保密文件、版权所有第10页北京华融综合投资公司发展战略项目建议书为了保持长久健康的发展，从集团层面上，华融除房地产业务外应该建立其它的长期核心业务，形成三个层面的业务组合第一层面核心业务第二层面新兴业务第三层面候选业务没有开发未来：没有第三层面源源不断提出新待开发项目，第二层面业务会逐渐枯竭，最后是第一层面业务丧失，无法增长迅速扩展房地产业务的规模，加快对现有业务整合，改组改造现有分公司，完善管理体系进入战略性投资行业，如高新科技，金融和文化旅游产业等积极探索大规模产权资本运营，通过产权重组，扩大控股集团规模2002年6月13日保密文件、版权所有第11页北京华融综合投资公司发展战略项目建议书在新的竞争环境和发展目标面前，华融公司面临六个根本性挑战1.华融公司的进一步发展必须实现由目前的任务导向型向市场导向型的根本转变2.华融公司的长远健康发展，必须突破现有行业和竞争地域，建立其它的长期核心业务3.公司实现做大做强目标必须建立起深入人心的华融品牌，并向国际化方向发展4.必须明确母子公司管理模式，实现总部对分公司的有效监督管理，保证战略目标落到实处5.必须建立健全规范的管理制度，实现由人治向法治的转变6.必须明确总部职能部门职责，充分发挥总部职能部门的应有作用，改变目前总部职能部门资源配备不足，管理职能虚置的现状2002年6月13日保密文件、版权所有第12页北京华融综合投资公司发展战略项目建议书并且必须明确和解决十大关键问题1.华融的核心优势在哪里？2.形成什么样的核心竞争力才能使其房地产业务持续并迅速增长？3.华融房地产是否应该向其它城区或城市扩张？4.如何通过房地产核心业务树立起华融品牌并将品牌效应向其它业务延伸？5.华融目前的文化旅游、金融、服务业、商业、工业和交通运输业务还没有建设成为另一可能的长期核心业务，是否应该从中发展另一核心业务？6.华融新兴产业的行业经营管理经验很少，是否进入新兴产业发展另一长期核心业务？7.公司目前的24个分公司应该如何整合，如何做加减法？8.对于需要剥离的业务或分公司应该采取什么样的战略方案才能保证战略的有序推进？9.公司集团层面和各分公司层面应该建立什么样的管理体系才能够更好的适应企业战略发展的需要？10.如何建立规范的管理制度和流程保证战略实施到位？2002年6月13日保密文件、版权所有第13页北京华融综合投资公司发展战略项目建议书同时，华融房地产核心业务发展战略必须保证完成政府计划任务，并充分考虑国有资产授权经营企业集团的主要特征股本金来源于国有资产管理机构授权治理结构中没有股东这一层次由董事会代行除决定自身股权变动以外的股东会权利特殊的治理结构既是“老板”，又不是“老板”：对下属公司充当出资人，是下属公司股东，但国资终结所有者仍是国家母子公司是以资本为联结纽带的多法人联合体母公司对国家按授权额承担资产保值增值的责任，对下属企业的债务按出资额承担有限责任根据母公司经营特点分为单纯控股型集团和混合型集团单纯控股型不直接从事生产经营活动，主要是从事投资和投资管理业务混合型除投资和投资管理外，自己也生产经营，母公司有一套整体的生产经营机构集团可根据自身的情况不断变换它的集团类型、模式三项基本权利：重大经营决策权经营者选择权收益分配权四项管理：战略管理预算管理运营监控产权事务管理不同行业、领域的多样化经营盲目地向无关联行业发展是不适宜的特殊的身份定位可转换的集团类型行使三大权利实施四项管理多样化经营2002年6月13日保密文件、版权所有第14页北京华融综合投资公司发展战略项目建议书根据华融公司的业务需求和企业特征，我们期望华