北京城建投资发展股份有限公司

北京城建投资发展股份有限公司（注册地址：北京市海淀区大柳树富海中心2号楼20层）公开发行公司债券募集说明书保荐人（主承销商）（注册地址：乌鲁木齐市文艺路233号宏源大厦）签署日：2009年9月24日北京城建投资发展股份有限公司公开发行公司债券募集说明书1董事会声明发行人全体董事、监事、高级管理人员承诺本募集说明书及其摘要不存在任何虚假、误导性陈述或重大遗漏，并保证所披露信息的真实、准确、完整。公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证本募集说明书及其摘要中财务会计报告真实、完整。证券监督管理机构及其他政府部门对本次发行所作的任何决定，均不表明其对发行人所发行公司债券的投资价值或者投资者的收益作出实质性判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。根据《证券法》的规定，公司债券依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。凡认购、受让并持有本期债券的投资者，均视同自愿接受募集说明书对本期债券各项权利义务的约定。本期债券依法发行后，发行人经营变化引致的投资风险，由投资者自行承担。投资者认购本期债券视作同意《债券受托管理协议》和《债券持有人会议规则》。《债券受托管理协议》和《债券持有人会议规则》置备于债券受托管理人和发行人处，投资者有权随时查阅。北京城建投资发展股份有限公司公开发行公司债券募集说明书2重大事项提示一、发行人债券评级为AA；债券上市前，发行人昀近一期末（2009年6月30日）的净资产为36.55亿元（合并报表中归属于母公司所有者的权益）；债券上市前，发行人昀近三个会计年度实现的年均可分配利润为2.30亿元（合并报表中归属于母公司所有者的净利润），预计不少于本期债券一年利息的1.5倍。发行及挂牌上市安排见发行公告。二、为引导和促进房地产行业持续稳定健康的发展，近年来国家出台了一系列的政策法规，利用行政、税收、金融、信贷等多种手段从土地供应、住宅市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行宏观调控。如果公司无法在宏观调控的大背景下准确把握宏观形势、积极调整经营策略、主动顺应政策导向，则有可能在经营管理上处于被动和不利的局面。三、受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融政策以及国际环境变化的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本期债券期限较长，可能跨越一个以上的利率波动周期，市场利率的波动可能使实际投资收益具有一定的不确定性。四、截至2008年度、2007年度和2006年度，公司合并口径经营活动产生的现金流量净额分别为-15,429.60万元、-20,584.37万元和-14,539.02万元。经营活动产生的现金流量净额为负数的主要原因是住宅地产经营周期长，前期项目投资较大，导致经营性现金流为负。随着项目的陆续开发销售，目前的项目储备将为公司未来的收入、利润的稳定增长奠定基础，有利于持续增加公司未来的经营活动现金流入，从而为公司债务的偿还提供保障。但如果经营活动产生的现金流持续为负数，可能会降低公司财务结构的稳健程度，提高对股权融资及债务融资的依赖程度，在房地产行业宏观环境、银行信贷政策发生不利变化时，可能会发生资金周转困难，从而对本期债券偿付产生一定的不利影响。北京城建投资发展股份有限公司公开发行公司债券募集说明书3五、本期公司债券发行结束后将在上海证券交易所上市交易。由于公司债券发行目前处于试点阶段，可能会出现证券交易所公司债券交易不活跃甚至出现无法持续成交的情况，从而使公司债券缺乏流动性。六、经大公国际资信评估有限公司评级，公司的主体信用等级为AA-，本次公司债券信用等级为AA，说明公司的债务偿还能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。由于本期债券的期限较长，虽然公司目前的经营情况、财务状况和资产质量良好，但在本期债券存续期内，如果由于不可控制的因素如市场环境发生变化，公司不能从预期的还款来源获得足够资金，可能会影响本期债券的本息按期兑付。七、经国家发展和改革委员会发改财金[2007]3109号文件批准，公司于2007年11月21日公开发行公司债券（“07京城建债”）5亿元，债券期限7年。上述债券到期偿付可能会对本期债券偿付产生一定的影响。北京城建投资发展股份有限公司公开发行公司债券募集说明书4目录释义............................................................................................................................1第一节发行概况........................................................................................................3一、发行人基本情况.............................................................................................3二、公司债券发行批准情况.................................................................................4三、公司债券发行核准情况.................................................................................4四、本期公司债券发行的基本情况及发行条款.................................................4五、本期公司债券上市安排.................................................................................7六、本次发行的有关当事人.................................................................................8第二节风险因素......................................................................................................13一、本期债券的投资风险...................................................................................13二、发行人的相关风险.......................................................................................14第三节发行人的资信情况......................................................................................24一、本期债券的信用评级情况...........................................................................24二、信用评级报告的主要事项...........................................................................24三、发行人的资信情况.......................................................................................25第四节担保..............................................................................................................27一、保证人的基本情况.......................................................................................27二、担保函的主要内容.......................................................................................29三、债券持有人及债券受托管理人对担保事项的持续监督安排...................30第五节偿债计划及其他保障措施..........................................................................32一、公司债券的偿债计划...................................................................................32二、偿债保障措施...............................................................................................33第六节债券持有人会议..........................................................................................38北京城建投资发展股份有限公司公开发行公司债券募集说明书5一、债券持有人行使权利的形式.......................................................................38二、债券持有人会议规则的主要内容...............................................................38第七节债券受托管理人..........................................................................................45一、债券受托管理人聘任及债券受托管理协议签订情况...............................45二、债券受托管理协议的主要内容...................................................................46第八节发行人基本情况..........................................................................................55一、发行人设立及发行上市情况.......................................................................55二、股东情况介绍...............................................................................................56三、发行人组织结构和重要权益投资情况.......................................................57四、发行人控股股东和实际控制人简介...........................................................60五、发行人董事、监事、高级管理人员的情况...............................................62六、发行人主营业务概况...........................