北京市顺义新城产业定位与城市发展战略研究

顺义新城产业定位与城市发展战略研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：[2005]-GW01-12005.8.24本报告是严格保密的。2今日汇报议程¶项目进程汇报¶基于现状提出问题¶跳出现状外的案例研究¶新城发展战略与策略¶功能分区与分期策略本报告是严格保密的。3本次研究的范围是：顺义新城三组团108平方公里、规划人口90万顺义新城构成：①空港组团：包括空港工业区、空港物流园区、后沙峪镇以及天竺镇的一部分规模：34平方公里规划人口：28万人②中心组团：包括仁和镇、马坡镇以及牛栏山镇规模：62平方公里规划人口：52万人③河东新区：包括北小营镇和南彩镇规模：12平方公里规划人口：10万人资料来源：《北京城市总体规划2004-2020》123本报告是严格保密的。4我们的工作是为顺义新城制定以产业为核心的城市发展战略与策略，使之成为具有示范性作用的新城建设典范从到PLANNING规划师北京顺义——新城建设新的里程碑ShunyiNewTown:BestPracticeinChina本报告是严格保密的。52005/06/162005/07/16•顺义区宏观经济背景研究•区域（顺义）城市意向•区域产业、土地及房地产市场现状•区域内投资者及消费者访谈•新城三组团目标人口和消费分布？•新城的发展优势何在？•顺义新城区产业存在的问题和可调整的方向？•新城三组团发展的潜力如何？•国内外新城发展模式研究•相关产业带动区域发展案例研究•相关产业的产业发展规律和产业•发展环境研究•顺义新城发展的核心驱动因素是什么？与通州和亦庄是否有不同？•顺义新城的主导产业发展面临的区域竞争和国际环境如何？产业本身的发展规律何在？•顺义的几大优势（机场、会展）对区域发展的带动作用体现在哪里•新城发展核心驱动因素•产业发展战略与策略•新城发展目标体系•价值定位与功能分区•分期开发策略2005/08/102005/08/20通过国内外相关城市/地区的案例研究与分析，寻找产业发展规律、新城发展的核心驱动因素和规律制定以产业为核心的顺义新城的发展战略与策略，明确新城价值定位与功能分区，制定分期推进策略基础研究案例研究发展战略与策略本项目充分结合新城的建设目标和国际上类似地区的发展经验，从顺义新城三组团的现状诊断入手，制定整体可持续发展战略研究结论•案例的适用性分析•结合案例制定以产业为核心的城市发展战略与策略针对人口、产业、消费、土地利用四个方面对顺义新城的现状进行调研与研究，明确现实与理想之间的差距，寻找可能的发展方向本报告是严格保密的。6进行的研究国内外案例研究投资者与消费者访谈实地调研与踏勘围绕上述问题，工作小组在过去两个月的时间里进行了大量调查和研究调研内容：•交通可达性•城市意向•产业分布和发展现状•自然资源、重大设施•建成区现状调研区域：•天竺别墅区•后沙峪镇中心区•空港工业区•空港物流园区•林河工业区•汽车基地•马坡、牛栏山镇•南彩镇•北小营镇镇园区政府官员10位重点企业主管21位•燕京啤酒•汇源果汁•现代汽车•松下电子•华大基因•……地产销售经理14位投资者深度访谈8位•万科集团•鲁能集团•北大君仕集团•……消费者深度访谈80位新城案例12个•Letchworth（英国）•筑波科学城(日本）•哥伦比亚新城（美国）•多摩新城（日本）•沙田新市镇（香港）•……会展案例6个汽车城案例2个空港城案例3个•汉诺威（德国）•斯图加特（德国）•底特律（美国）•菲尔法克斯（美国）•……新城现状研究•人口结构研究•消费者消费特征研究•土地利用现状研究•房地产市场研究产业发展研究•主导产业产业链研究•主导产业区域比较研究•主导产业国际转移趋势重大机遇影响研究•空港对周边区域影响•会展对周边区域影响案例相关研究•新城发展模式研究本报告是严格保密的。7今日汇报议程¶项目进程汇报¶基于现状提出问题¶跳出现状外的案例研究¶新城发展战略与策略¶功能分区与分期策略本报告是严格保密的。8良好的区位和资源条件、强大的产业基础使顺义具有了成功建设新城的天赋条件2004年北京市工业总产值前五位区县65.562.961.357.153.9海淀区朝阳区顺义区房山区石景山区1.3201.4881.4541.3491.4411.390顺义区东城区西城区崇文区海淀区朝阳区2004年北京市工业总产值排名前五位的区县2004年工业总产值前五位区县工业增长率8.50%14.80%61%34.70%34.40%海淀区朝阳区顺义区房山区石景山区2004年北京市工业总产值增长率排名前五位的区县2004年北京市人均可支配收入排名前六位的区县（单位：万元）顺义温榆河新国展空港工业区机场高速首都机场汽车基地潮白河本报告是严格保密的。9疏散中心城区的人口与功能、集聚新的产业是北京总规中定义的新城建设目标，也是我们研究的起点和依据新城规划目标：新城是承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的规模化城市地区。新城应建设成为相对独立、功能完善、环境优美、交通便捷、公共服务设施发达的健康新城。顺义新城规划人口规模为90万人（2020年），同时预留达到百万人口规模的发展空间。——《北京市城市总体规划2004-2020》本报告是严格保密的。10对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：•产业结构•产业链•产业区域比较优势•产业就业土地：•土地利用性质•土地利用强度•地价峰值•可利用土地量人口：•人口总量•人口就业结构•人口素质消费：•消费力•消费结构•消费地点本报告是严格保密的。11以工业为主的第二产业是顺义区经济增长的主要来源，其中汽车制造业和电子信息制造业是绝对的支柱产业顺义主要产业总产值和增加值占全区比重（2004年）38.80%34.40%6.60%5.80%2.70%2.50%1.80%0.70%6.70%47.10%15.30%13.90%4.10%3.10%3.40%2.30%1.40%9.40%汽车及零配件电子通信设备制造业饮料制造业农副食品加工业电气机械及器材制造业纺织服装、鞋、帽制造业通用设备制造业医药制造业其他行业增加值比率占总产值比率2004年顺义第二产业与第三产业之比为1：0.57。第二产业中工业拉动GDP增长11.3个百分点，第三产业拉动GDP增长7.8个百分点。资料来源：顺义统计信息网、世联计算2004年汽车制造业、电子信息设备制造业的产值占到顺义工业总产值的70%以上，是顺义工业的支柱产业顺义区各产业对经济增长贡献率（2004年）1.80%52.90%8.60%36.70%第一产业工业建筑业第三产业本报告是严格保密的。12电子信息产业、汽车工业增加值比率20.17%7.41%25.83%21.99%汽车工业电子信息产业全国平均顺义区顺义的电子信息产业和汽车产业均处于各自产业链的低端加工制造环节，产品附加值低产业链利润90年代之前90年代之后汽车工业产业链电子信息产业链工艺研发芯片设计零部件制造电子通讯设备制造整机制造信息传输服务计算机服务业科技交流推广软件业►2004年顺义电子信息产业、汽车制造业的工业增加值率都低于全国平均水平，说明这两个产业的大多数企业都从事低附加值的工作，产业链条比较短。►2002年全球汽车零部件销售行业、汽车整车销售行业的投资现金回报率别为13%和10%，远高于汽车制造业的5%，说明制造行业的利润已经很低，下游产业成为了新的利润增长点。营销服务金融整车组装制造研发零部件资料来源：顺义统计信息网、中国统计局网站、新财富网站本报告是严格保密的。13顺义电子信息制造业、汽车制造业在环渤海经济圈中并无比较优势，天津滨海新区的建设进一步加强了这种趋势顺义与滨海新区工业产值比较（2004年）3030.8122332094.1612.7210.523842.5工业总产值电子信息制造业汽车制造业（含摩托车）食品饮料制造业亿元顺义新城滨海新区►面积：2270平方公里►人口：107万►GDP：977亿元►工业总产值：3030.8亿元►外贸出口额：89亿美元►主导产业：电子通讯制造、石油开采与加工、海洋化工、现代冶金、机械制造（含汽车）、生物制药、食品加工►优势资源：储量丰富的石油、天然气资源；天津港；北方航空货运中心；全国领先的电子信息制造工业；1199平方公里可开发建设空地。►面积：108平方公里►人口：30万►GDP：222.2亿元►工业总产值：612.7亿元►外贸出口额：22.5亿美元►主导产业：电子通讯制造、汽车及零配件制造►优势资源：年客流量3500万人次的首都机场；展览面积达20万平方米的新国际展览中心。顺义区两大支柱产业--汽车制造业、电子信息制造业在北京占有比较重要的地位，总产值分别占全市的1/3、1/5。但在环渤海地区没有明显优势，尤其电子信息制造业产值仅为天津滨海新区的1/6。天津滨海新区顺义新城资料来源：顺义统计信息网、天津滨海新区网站顺义主要产业产总值占北京市同行业比重（2003年）34%21%22%16.30%6.20%44%50%汽车及零配件制造业电子信息制造业电气机械及器材制造业通用设备制造业医药制造业饮料制造业纺织服装、鞋、帽制造业本报告是严格保密的。14以加工制造为主的产业结构决定了顺义的产业发展现状具有劳动力素质低、土地附加值低的特点低附加值加工制造业占主导吸纳就业人口数量不足劳动力素质低土地附加值低顺义区目前制造业从业人口2.94万人，制造业用地1.1万亩，亩均劳动力2.7人。如果将所有8.8万亩未建设用地都作为制造业用地也仅能带来26万人。目前顺义区本科以上学历人口比例仅为3%。中关村科技园区学士以上学历人数占33%，硕士以上占6.7%。2004年顺义汽车制造业亩产出537万元，电子信息制造业亩产出502万元；而上地信息产业基地亩产高达2433万元。资料来源：顺义统计信息网、中关村管委会网站本报告是严格保密的。15与第二产业相比，顺义的第三产业所占比重小，发展速度慢，以社会服务业为主、结构不合理顺义区历年三次产业比重变化趋势0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%1995199619971998199920002001200220032004第二产业第三产业第一产业顺义区第三产业结构不合理：以传统服务业为主；信息传输、计算机服务和软件业、金融保险业等生产服务业所占比重很小，且有下降趋势。顺义区第三产业结构12.48%2.47%14.31%6.19%14.92%14.08%12.94%22.61%23.68%2.27%14.21%4.83%9.51%15.17%12.21%18.12%交通运输、仓储和邮政业信息传输、计算机服务和软件业批发和零售业住宿和餐饮业金融保险业房地产业服务业其他行业2003年2000年资料来源：顺义统计信息网本报告是严格保密的。16顺义工业对个别外资企业依赖性过强，但同时作为跨国公司制造业输入地顺义又具有很大的可替代性集体企业,1.45%股份有限公司,3.47%国有企业,5.35%其他4.66%外商投资业79.97%港澳台企5.09%2004年顺义外资企业，完成工业总产值521.2亿元，销售收入505.48亿元，利润总额33.64亿元，分别占全区工业的85.1%、85.4%和87.2%。外资企业已经占据工业经济的主导地位。时间1915年左右1970年代1985年-2000年2000年以后产业转移主要内容输出工业制成品；进口初级原材料转移资源密集类产品劳动资本密集型产业以生产服务业为主的现代服务业输入地选择KPI原材料丰富，价格低劳动力、土地成本低廉；市场需求；政府政策丰富的科技、人才资源；良好工业基础；良好基础设施